物業(yè)公司與業(yè)主之間的摩擦、糾紛長(zhǎng)期以來(lái)不時(shí)擊打著城市居民敏感的神經(jīng)，在鄭州更有物業(yè)保安毆打業(yè)主及新聞?dòng)浾叩膼盒允录l(fā)生，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商，多方利益主體在社區(qū)博弈、爭(zhēng)戰(zhàn)。2005年，房地產(chǎn)十大投訴焦點(diǎn)難題，物業(yè)排在頭位，成為人們心中揮之不去的痛。

    社區(qū)建設(shè)是中國(guó)和諧社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)，法律是和諧社會(huì)建設(shè)的關(guān)鍵，中國(guó)物業(yè)管理事業(yè)已經(jīng)走過(guò)了十幾年的道路，但是在現(xiàn)在還是處于改革的初期，還有諸多的法律問(wèn)題沒(méi)有理清。

    物業(yè)本是全體業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”,是受業(yè)主的委托，幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主常常不得不看他們的“臉色”行事。

    那么，該如何理清并解決這一焦點(diǎn)難題呢？曾憲斌教授認(rèn)為，這是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，鄭州也不例外，目前正處于一個(gè)過(guò)渡時(shí)期。一方面，它是一個(gè)受到各方關(guān)注的行業(yè)，承受著來(lái)自方方面面的指責(zé)與壓力；另一方面，這個(gè)行業(yè)從誕生的那起，就有些畸形，沒(méi)有獲得健康發(fā)展的環(huán)境，沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

非市場(chǎng)化的產(chǎn)物

    “難道我們業(yè)主真如某些別有用心的人說(shuō)的那樣是刁民、素質(zhì)低？不，決不。我們不交物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)樵瓉?lái)的物業(yè)公司來(lái)路不明、服務(wù)差，它來(lái)到我們小區(qū)不是我們廣大業(yè)主的意愿?！?005年11月24日，鄭州市某小區(qū)業(yè)主發(fā)出這樣的倡議書(shū)。

    曾憲斌說(shuō)，目前的物業(yè)公司處于市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化的過(guò)渡時(shí)期，沒(méi)有進(jìn)入真正的市場(chǎng)，不是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，因此這樣那樣的問(wèn)題層出不窮。與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，物業(yè)管理的利潤(rùn)低得多，因此，在發(fā)展商眼中得不到重視，它往往被用來(lái)安插一些老弱病殘或關(guān)系戶(hù)，整體的素質(zhì)不高。這使得物業(yè)公司在人才結(jié)構(gòu)、福利待遇、市場(chǎng)化結(jié)構(gòu)等方面都受到影響，也不具備競(jìng)爭(zhēng)力。目前的現(xiàn)狀是：業(yè)主有問(wèn)題，物業(yè)解決不了；物業(yè)公司有問(wèn)題也不透明，開(kāi)發(fā)商硬把物業(yè)公司（保姆）強(qiáng)加給業(yè)主，不管業(yè)主是否同意。

業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系

    2005年10月13日，在鄭州市某小區(qū)，物業(yè)公司強(qiáng)行向業(yè)主收取道路維修基金，堵門(mén)不讓汽車(chē)通過(guò)，業(yè)主強(qiáng)行通過(guò)時(shí)，被值班的保安飛起一腳使汽車(chē)當(dāng)場(chǎng)“破相”。物業(yè)無(wú)視業(yè)主利益的事情時(shí)有發(fā)生。

    對(duì)于這種不正常的現(xiàn)象，曾憲斌分析道，目前物業(yè)市場(chǎng)正處于新舊模式的交替階段，許多物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是“父子”關(guān)系，成為小區(qū)銷(xiāo)售后的延續(xù)服務(wù)，隸屬于開(kāi)發(fā)商，在這種情況下，本該獲得利益的業(yè)主得到的利益就會(huì)變得很少，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就容易產(chǎn)生矛盾與沖突。

    “物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，好比是一樁包辦的婚姻，雙方感情已徹底破裂，卻捆綁在一起不能離婚?！边@是過(guò)去有人對(duì)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系的一種形象而又無(wú)奈的比喻。在千呼萬(wàn)喚中，國(guó)家出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例，明確了業(yè)主與物業(yè)公司是委托與受托的關(guān)系。如果委托方業(yè)主對(duì)受托方物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，達(dá)到三分之二的法定比例，業(yè)主就有充分的理由“炒”了物業(yè)公司。這就是合同法中規(guī)定的單方解除。在物業(yè)管理?xiàng)l例剛剛頒布之時(shí)，一些媒體和業(yè)主興奮地振臂高呼，他們滿(mǎn)以為有了法律的規(guī)范和調(diào)整，物業(yè)公司與業(yè)主之間的一切矛盾均能迎刃而解，皆大歡喜，心里“不再堵得慌”。但事實(shí)與廣大業(yè)主所期望的還有相當(dāng)大的距離。

    曾憲斌認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是雇傭與被雇傭、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。將來(lái)，按照新的物業(yè)管理辦法，應(yīng)改變現(xiàn)在的這種觀(guān)念和意識(shí)，改由業(yè)主自主選擇自己的管家——物業(yè)公司。

解決的途徑

    然而，并非只有業(yè)主一方裝滿(mǎn)了一肚子苦水，不少的物業(yè)公司也是滿(mǎn)腹委屈，一臉無(wú)奈。

    因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)在物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上存在分歧，某物業(yè)稱(chēng)業(yè)主已經(jīng)拖欠物業(yè)費(fèi)近40萬(wàn)元。迫于壓力，物業(yè)提出欠交的物業(yè)費(fèi)按二級(jí)收費(fèi)，每平方米0.87元。但業(yè)委會(huì)提出，要收就按每平方米0.5元收，然后雙方再談以后的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會(huì)的提議物業(yè)不同意。該物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，小區(qū)內(nèi)雖然只有三棟樓，但是小高層，運(yùn)行成本高。按核算，物管費(fèi)收到每平方米1.3元才保本，但市物價(jià)局核定一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方米1.1元，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是沿用1992年的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)很低了。目前物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)和業(yè)主都不滿(mǎn)意，也許問(wèn)題較終要?dú)w結(jié)到相關(guān)政策引導(dǎo)上。

    曾憲斌認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，解決這一問(wèn)題的較好辦法就是由政府制定相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則，幫助業(yè)主公平、公正地選舉出業(yè)主委員會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式招到自己滿(mǎn)意的物業(yè)管理公司。不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠(chéng)信、互利的基礎(chǔ)上思考問(wèn)題，解決問(wèn)題。在處理雙方關(guān)系時(shí)，應(yīng)本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓?zhuān)押玫膽B(tài)度。

    就目前來(lái)看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，物業(yè)管理作的越好。要想全國(guó)范圍美實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的較優(yōu)化，還需要人們觀(guān)念意識(shí)的轉(zhuǎn)變、物業(yè)管理事業(yè)的法律化以及時(shí)間的過(guò)渡。晚報(bào)記者 梁冰 王杰

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