日前，光大銀行宣布在北京和上海兩地開(kāi)始實(shí)施固定利率住房貸款業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)頭個(gè)固定利率房貸終于啟動(dòng)。

　　背景:持續(xù)加息壓力

　　所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。而現(xiàn)行的住房貸款實(shí)行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計(jì)息方式，一旦遇到貸款利率調(diào)整，貸款購(gòu)房的人就要從下一年度開(kāi)始按照新的貸款利率還貸。

　　過(guò)去兩年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲21％。持續(xù)升息的壓力和預(yù)期，帶來(lái)的是國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)持續(xù)17個(gè)月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。央行數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度，個(gè)人住房貸款增加1869億元，比2004年同期增幅下降1152億元。

　　與此同時(shí)，住房貸款借款人提前還款，銀行遭遇了新增房貸增速下降和提前還貸持續(xù)上升的“雙重夾擊”。

　　對(duì)銀行而言，提前還貸在減少利息收入的同時(shí)，加大了經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。正是看到利率制度所暴露出的風(fēng)險(xiǎn)在積聚，央行在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中頭次明確提出，提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，并允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。

　　頭個(gè)固定利率房貸面世

　　光大銀行公布的該業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則顯示，目前這種業(yè)務(wù)形式在國(guó)內(nèi)仍處于試驗(yàn)階段。

　　光大銀行對(duì)固定利率房貸的申請(qǐng)者設(shè)定了三個(gè)要求:僅適用于10年以下(含)的個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)，不包括個(gè)人商業(yè)用房和二手住房貸款業(yè)務(wù)；貸款期限方面， 于5年期以下(含)，5～10年以下(含)兩檔貸款期限，較長(zhǎng)不超過(guò)10年，且貸款到期日借款人不超過(guò)65周歲；而貸款對(duì)象目前 于在中國(guó)內(nèi)地購(gòu)購(gòu)“一手房”(指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或售房單位直接出售的住房)且年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前10年以下中短期貸款并不是國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)的主流，因此，此次推出的固定利率住房貸款的總體規(guī)模不會(huì)很大。光大銀行目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人房貸市場(chǎng)的市場(chǎng)份額并不高，此舉有借助新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)高質(zhì)量房貸市場(chǎng)的目的。

　　另外，此次推出的固定房貸利率為:5年以下(含)為5.94％，5年以上至10年(含)為6.18％。在現(xiàn)在的浮動(dòng)利率下，5年期房貸的優(yōu)惠利率在5.5％左右，其余房貸的基準(zhǔn)利率是6.12％。

　　有專家指出，如果固定利率與現(xiàn)行浮動(dòng)利率的差額超過(guò)1％，選擇浮動(dòng)利率比較劃算；如果低于1％，選擇固定利率將會(huì)相對(duì)更合理。

　　固定利率房貸帶來(lái)了什么

　　頭先，給市場(chǎng)和消費(fèi)者帶來(lái)了選擇。從過(guò)去的單一浮動(dòng)利率房貸產(chǎn)品演變成浮動(dòng)和固定利率產(chǎn)品并存，客觀上為借款人提供了選擇的自由，借款人可以根據(jù)自身的情況來(lái)確定選擇哪一種貸款產(chǎn)品，并以此來(lái)確定自己的還貸方案。

　　其次，給銀行帶來(lái)了更多的活力。銀行可以針對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)來(lái)確定不同利率水準(zhǔn)的房貸產(chǎn)品，從而促使銀行的產(chǎn)品相對(duì)完備，營(yíng)銷手段相對(duì)充分，可以根據(jù)市場(chǎng)的適時(shí)變化來(lái)決定自身的營(yíng)銷。

　　再次，給銀行帶來(lái)了壓力。固定利率房貸產(chǎn)品的推出，預(yù)示著各家銀行將會(huì)推出利率不盡相同的房貸產(chǎn)品，而這需要銀行對(duì)自身的定價(jià)能力、競(jìng)爭(zhēng)水平有相當(dāng)認(rèn)知。否則，難免落入亦步亦趨或產(chǎn)品同質(zhì)化的境地。

　　當(dāng)然，隨著房貸產(chǎn)品的日益多樣化，可以想見(jiàn)，為借款人提供咨詢服務(wù)的專業(yè)融資機(jī)構(gòu)和融資顧問(wèn)將會(huì)日益顯得重要和必要，而這類服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也是非常重要的信息提供者，在一定程度上更是產(chǎn)品的營(yíng)銷渠道。

　　能否成為房貸主流

　　歐美國(guó)家主要推行以固定利率為主的住房貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)的購(gòu)房者中，78％的人選擇固定利率抵押貸款，以鎖定未來(lái)利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，為了化解利率浮動(dòng)給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還出現(xiàn)了住房貸款證券化的現(xiàn)象。

　　但從我國(guó)目前情況看，固定利率房貸在近期成為主流并不現(xiàn)實(shí)。固定利率房貸考驗(yàn)的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)水平以及對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行重組的能力。在利率下跌過(guò)程中，大量借款人提前還款會(huì)給銀行造成巨大壓力，影響其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和控制。因此固定利率房貸的推出，一定要有一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖工具，但在國(guó)內(nèi)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具尚不存在。因此，除上海浦發(fā)、光大、建行三家提出了固定利率房貸的申請(qǐng)外，多家銀行選擇了觀望。

　　一直以來(lái)，住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率實(shí)際上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了借款人，固定利率房貸的推出，意味著利率風(fēng)險(xiǎn)將由銀行和購(gòu)房者共同承擔(dān)。這將促使銀行提高利率風(fēng)險(xiǎn)管理能力和定價(jià)水平，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)雙贏的選擇。季明

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