與此相對(duì)照，我國(guó)目前實(shí)行的是浮動(dòng)利率房貸政策，如果央行對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，那么貸款購(gòu)房人將在利率新政頒布后的下一年度執(zhí)行調(diào)整后新的利率標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，購(gòu)房者將承受利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而銀行則不承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　“浮動(dòng)利率并不安全！”中信銀行行長(zhǎng)陳小憲就曾這樣表示?，F(xiàn)在銀行房貸普遍實(shí)行浮動(dòng)利率，表面上看，銀行通過(guò)轉(zhuǎn)嫁給借款人的方式回避了利率風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，如果利率不斷上升，一旦超出借款人還貸能力，將造成很多人客觀上違約，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量將大大下降。銀行應(yīng)該看到，比利率風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的是違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　貸款人發(fā)生了問(wèn)題，就意味損失，千萬(wàn)不能指望等貸款到期去談判要回來(lái)，“這是德意志銀行的原話?！标愋椪f(shuō),“利率市場(chǎng)化必須和資產(chǎn)證券化同步，才能破解房貸利率定價(jià)機(jī)制的困局?！?

　　而房貸證券化就是把銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給社會(huì)上不同的主體來(lái)共同承擔(dān)?！皣?guó)外是固定利率房貸比較多。以前國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行‘長(zhǎng)貸短存’的風(fēng)險(xiǎn)完全是自己承擔(dān)，房貸證券化之后這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就化解了。所以銀行有了這個(gè)避險(xiǎn)工具后，固定利率貸款如果購(gòu)房人喜歡，銀行就可以為客戶提供這個(gè)產(chǎn)品?！毙斓蠈?duì)記者說(shuō)。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和光大銀行關(guān)于推出固定利率房貸的有關(guān)申請(qǐng)已經(jīng)獲得了中國(guó)人民銀行的批準(zhǔn)，并等待銀監(jiān)會(huì)的批復(fù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，推出固定利率房貸和房貸證券化等避險(xiǎn)的對(duì)沖工具就像一枚硬幣的正反面，兩者相互配合缺一不可，固定利率房貸才能走得更遠(yuǎn)。而購(gòu)房者也才能從中得到實(shí)惠。

美國(guó)MBS:保證足夠的資金為更多人服務(wù)

　　住房抵押貸款證券化（MBS）既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的動(dòng)力。1990年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)得主威廉·夏普（William F.Sharpe）和默頓·米勒（Merton M.Miller）通過(guò)實(shí)證分析和邏輯推導(dǎo)提出:房地產(chǎn)證券化將成為未來(lái)金融發(fā)展的。從世界范圍看，住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)較為有效的手段。美國(guó)前財(cái)政部長(zhǎng)、哈佛大學(xué)校長(zhǎng)薩默斯（Lawrence H.Summers）認(rèn)為:“MBS不僅使住房業(yè)容易獲得資金，而且也使廣大投資者分享成果和共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使各種金融創(chuàng)新大放光彩。”

　　美國(guó)模式MBS是較高層次的住房貸款證券化產(chǎn)品。從投資人的角度看，MBS提供了一種回報(bào)高于國(guó)債而低于企業(yè)債券、風(fēng)險(xiǎn)低于企業(yè)債券而高于國(guó)債的投資機(jī)會(huì)。從購(gòu)房者的角度看，MBS大大擴(kuò)充了購(gòu)房貸款的供給能力并且降低了貸款利率。從銀行的角度看，MBS減輕甚至消除了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并降低了資產(chǎn)負(fù)債率。

　　美國(guó)政府性住房金融體系基本構(gòu)架是:聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部（HUD），負(fù)責(zé)所有的住房與城市發(fā)展計(jì)劃及相關(guān)政策的制定;下屬聯(lián)邦住宅管理局（FHA），負(fù)責(zé)住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和為中、低收入提供按揭擔(dān)保;吉利美（Ginnie Mae美國(guó)政府國(guó)民按揭協(xié)會(huì)）是HUD的下屬公司，但不屬于FHA，主要是收購(gòu)政府擔(dān)保的抵押貸款以及將其證券化。此外，可以歸屬于政府性住房金融體系的還有房利美（Finnie Mae聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)）、福利美（Fredde Mae聯(lián)邦住房抵押貸款公司）以及退伍軍人管理局（VA）等。商業(yè)性住房金融體系則包括為數(shù)眾多的銀行、儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)和證券公司，它們?cè)谡緲I(yè)務(wù)范圍之外的領(lǐng)域發(fā)揮著主角作用。這樣，就組成了一個(gè)多層次、既分工又協(xié)作的住房金融體系。

　　房利美、吉利美和福利美號(hào)稱(chēng)三大政府信用機(jī)構(gòu)，但實(shí)際上房利美和福利美已從較初的政府控制轉(zhuǎn)變?yōu)樗綘I(yíng)公司，現(xiàn)均在紐約股票交易所上市，房利美也是全球的非銀行金融服務(wù)公司。因此這兩家公司的對(duì)外擔(dān)保只有政府暗示（implication），并不是美國(guó)政府的對(duì)外信用擔(dān)保。吉利美的對(duì)外擔(dān)保則是政府信用擔(dān)保。

　　吉利美是較典型的政策性機(jī)構(gòu)，主要收購(gòu)由FHA和VA發(fā)放或擔(dān)保的貸款。FHA和VA是專(zhuān)門(mén)為特定的中低收入者提供幫助的。這兩個(gè)機(jī)構(gòu)95%以上的貸款都被吉利美收購(gòu)或者證券化了，這樣就保證了它們有足夠的資金為更多的人服務(wù)。由于有美國(guó)政府的擔(dān)保，吉利美本身發(fā)行或擔(dān)保的證券也就為市場(chǎng)上廣為持有，目前住房抵押貸款債券余額已超過(guò)5500億美元左右。吉利美除了按照市場(chǎng)方式收購(gòu)抵押貸款和將其證券化外，還直接或者間接地通過(guò)地方政府或社區(qū)給低收入提供補(bǔ)貼，這樣的資金則來(lái)源于國(guó)會(huì)撥款。

　　房利美的業(yè)務(wù)范圍比吉利美廣泛得多，它可以收購(gòu)任何金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款。由于房利美成立時(shí)的政府背景，在收購(gòu)抵押貸款時(shí)也具有政策傾向性，收購(gòu)貸款的較高額度是241000美元，顯然是為了協(xié)助中低收入的融資。

　 在上世紀(jì)90年代，MBS在美國(guó)呈現(xiàn)極為迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)。到世紀(jì)之交，MBS超過(guò)美國(guó)國(guó)債，成為全球規(guī)模的投資品。房利美、吉利美、福利美三家政府性公司在MBS市場(chǎng)占有接近90%的份額。記者周一凡

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