土地使用權(quán)，也就是《物權(quán)法》(草案)中的建設(shè)用地使用權(quán)(下稱“建地使用權(quán)”)期滿之后，該怎么辦？按照現(xiàn)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，主要有兩個(gè)法律后果，一是建地使用權(quán)消滅，二是地上建筑物、附著物無償歸為國有。 

《物權(quán)法》(草案)改變了現(xiàn)行規(guī)定：一是建地使用權(quán)不消滅，而是區(qū)分是否為住宅用地，分別建立住宅建地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期與非住宅建地使用權(quán)的申請(qǐng)續(xù)期制度，并嚴(yán)格限制出讓人否決續(xù)期；二是地上建筑物不再無償收歸國有，而是依照征收補(bǔ)償制度給予補(bǔ)償。

在地權(quán)上給人民以更穩(wěn)定的制度預(yù)期，應(yīng)該說，這是一個(gè)法制進(jìn)步，但這又只是一個(gè)有限的進(jìn)步，因?yàn)椤段餀?quán)法》(草案)沒有規(guī)定建地使用權(quán)續(xù)期時(shí)，費(fèi)用應(yīng)該怎么交?？梢酝茰y(cè)的原因或許有兩個(gè)：如何交費(fèi)牽涉到政府財(cái)源和廣大建地使用權(quán)人的切身利益，立法機(jī)關(guān)工作人員沒想好該怎么平衡；即使要交費(fèi)，似乎不應(yīng)該等值于“土地使用權(quán)出讓金”，于是留一個(gè)“土地使用費(fèi)”的口子，只規(guī)定“應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)”，這也基本上能夠給物業(yè)稅開征一個(gè)適當(dāng)?shù)闹贫冉涌凇?/P>

但費(fèi)用明確問題顯然為社會(huì)公眾特別關(guān)注，全國人大常委會(huì)委員王英凡就認(rèn)為，“這一規(guī)定將來負(fù)面影響會(huì)很大”。既然現(xiàn)在有了這個(gè)問題，為了盡量消除或者至少厘清可能的負(fù)面影響，還是要嘗試考慮一下。一來可以給人民更穩(wěn)定的制度預(yù)期，二來契合“以人為本”的理念，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

在續(xù)期交費(fèi)問題上區(qū)分住宅與非住宅用地，是一個(gè)正確的思路。

頭先，住宅牽涉到人民安居的基本權(quán)利，對(duì)絕大多數(shù)人來講，房子都凝聚著一家兩代人一輩子的心血，因此，國家在住宅用地續(xù)期交費(fèi)問題上確實(shí)要慎之又慎。

再者，住宅價(jià)格包含了建地使用權(quán)的成本，在各種建地使用權(quán)價(jià)格中是市場(chǎng)化程度較高的。相比之下，在地方政府招商引資的鼓勵(lì)政策之下，工商業(yè)用地價(jià)格往往被過分壓低，不能充分反映土地的真實(shí)價(jià)值。而且，企業(yè)可以通過提取折舊費(fèi)收回地價(jià)成本，居民則做不到這一點(diǎn)。

第三，雖然70年的期限從一開始就是明確的，但是在結(jié)構(gòu)失衡的商品房市場(chǎng)中，有限期限這一因素很難體現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格里。可能很多人都會(huì)想，70年之后我人都不在了，辛苦了一輩子，重孫子一輩哪里還顧得上？這確實(shí)是實(shí)際情況，但是如果續(xù)期交費(fèi)制度建立在這種世代親情隔斷之上，將令人遺憾。

第四，雖然自動(dòng)續(xù)期制度許諾了更穩(wěn)定的地權(quán)預(yù)期，但是如果要按照屆時(shí)的地價(jià)交費(fèi)的話，這個(gè)預(yù)期就會(huì)打很大的折扣。所以，續(xù)期交費(fèi)雖然勢(shì)所難免、理所應(yīng)當(dāng)，但是決不宜按照現(xiàn)行規(guī)定，重新交一次“購地錢”。

從政府的角度來說，交費(fèi)問題牽涉地方政府的財(cái)路。目前來講，土地使用權(quán)出讓金在地方政府收入中占到非?？捎^的比例。而且，一些地方政府已經(jīng)明顯感覺到地源枯竭造成財(cái)源緊張的壓力。如果沒有了或者減少了這筆收入，地方公共建設(shè)怎么搞？

這確實(shí)是建地使用權(quán)續(xù)期付費(fèi)政策的重要影響因素。但是，頭先要說的是，幾十年之后的公共管理體制，現(xiàn)在實(shí)在無法預(yù)料。即使現(xiàn)在勉強(qiáng)搞出一個(gè)收費(fèi)方案，也斷然約束不了后人。

其次，不得不問的是，以地生財(cái)?shù)陌l(fā)展模式是否具有70年的可持續(xù)發(fā)展能力？這本身很值得懷疑。正如王英凡委員所說，“幾十年以后國家富裕了，難道還非要收土地使用金？”

較后，如果硬要說一個(gè)思路，想來想去也就是“費(fèi)改稅”了。在我國當(dāng)前，政府逐漸從對(duì)實(shí)體資產(chǎn)的控制轉(zhuǎn)型到對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制轉(zhuǎn)型方面可預(yù)見的發(fā)展趨勢(shì)。從這個(gè)角度出發(fā)，將建地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)交的土地使用費(fèi)納入物業(yè)稅的范疇，不失為一個(gè)可行的方案。一來在土地所有權(quán)和建地使用權(quán)的法律邏輯關(guān)系上基本說得通，二來也給地方政府一種不受換屆影響的極其穩(wěn)定的可觀現(xiàn)金流。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！