核心提示：小區(qū)業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何確定、業(yè)主大會(huì)如何成立、物業(yè)如何交接驗(yàn)收、共有設(shè)施產(chǎn)權(quán)如何界定、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該如何確定？昨日，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》正式提交市十二屆人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議審議。草案中與百姓生活息息相關(guān)的物業(yè)裝修、小區(qū)停車、業(yè)主大會(huì)等問題成為焦點(diǎn)。
 
　　小區(qū)業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何確定、業(yè)主大會(huì)如何成立、物業(yè)如何交接驗(yàn)收、共有設(shè)施產(chǎn)權(quán)如何界定、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該如何確定？昨日，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》正式提交市十二屆人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議審議。草案中與百姓生活息息相關(guān)的物業(yè)裝修、小區(qū)停車、業(yè)主大會(huì)等問題成為焦點(diǎn)。
　　據(jù)市政府副秘書長秦曉輝介紹，目前，我市有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)共６００家，從業(yè)人員達(dá)３．５萬余人，管理面積達(dá)到５０００萬平方米，全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)的有１３６個(gè)，一個(gè)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場已初步形成。物業(yè)管理的區(qū)域不僅僅是住宅小區(qū)，已涉及機(jī)關(guān)、院校、醫(yī)院、機(jī)場、鐵路、企業(yè)等眾多領(lǐng)域。

　　此外，由市人大常委會(huì)委托社會(huì)力量起草《鄭州物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》工作已告一段落，《代擬稿》也同時(shí)提交本次常委會(huì)議供審議時(shí)參考。

　　房屋交付一半

　　小區(qū)應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)的較高權(quán)力決策機(jī)構(gòu)，成立業(yè)主大會(huì)，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)范的物業(yè)管理?！稐l例（草案）》規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積５０％以上的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。

　　針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立比較困難的問題，《條例（草案）》規(guī)定了建設(shè)單位的責(zé)任和協(xié)助義務(wù)：凡是符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自符合條件之日起９０日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并承擔(dān)業(yè)主大會(huì)籌備成立工作所需經(jīng)費(fèi)。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)備等資料。

　　同時(shí)規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起的４５日內(nèi)，召開頭次業(yè)主大會(huì)。

　　單個(gè)業(yè)主投票權(quán)數(shù)

　　不超過全部投票權(quán)數(shù)的２５％

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)直接關(guān)系到業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)利的行使。《條例（草案）》明確規(guī)定：業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定。屬于住宅類物業(yè)的，每套住宅計(jì)算為１票；屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積計(jì)算，每滿１００平方米計(jì)算為１票；單個(gè)業(yè)主擁有的建筑面積不足１００平方米的，計(jì)算為１票。同時(shí)，為保護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，還規(guī)定單個(gè)業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)數(shù)，較高不得超過全部投票權(quán)數(shù)的２５％。

　　物業(yè)管理用房

　　較低不低于８０平方米

　　目前在我市的房地產(chǎn)開發(fā)中，有些建設(shè)單位未按照標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求配建物業(yè)管理用房，有的將臨時(shí)簡易建筑和公共場所部位當(dāng)做物業(yè)管理用房，還有的把地下室、車庫當(dāng)做物業(yè)管理用房，直接侵害了業(yè)主的利益，制約了小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。因此，《條例（草案）》對(duì)物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)、面積大小和使用作了具體規(guī)定：物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，較低不得低于８０平方米。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　政府指導(dǎo)市場調(diào)節(jié)并行

　　《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。多層、高層住宅物業(yè)的前期服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)由市、縣（市）、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定出基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度。

　　除多層、高層住宅的前期物業(yè)收費(fèi)外，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　水電氣熱有線

　　不得強(qiáng)制物業(yè)代收費(fèi)

　　《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)較終用戶做出明確規(guī)定：一是專有部分以單個(gè)業(yè)主作為較終用戶；二是部分業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為較終用戶。同時(shí)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止服務(wù)。

　　未約定公用設(shè)施

　　產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有

　　近年來，因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫產(chǎn)權(quán)等公用部位、配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不清，侵害業(yè)主合法權(quán)益的案件越來越多。《條例（草案）》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)購賣合同中依法約定物業(yè)共用部位、配套設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬，并規(guī)定“雙方未約定產(chǎn)權(quán)歸屬的公用設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有”。

　　該條還確定了“共用部位只登記不發(fā)證”的原則，即建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)共用部位予以記載，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。這樣規(guī)定，有效防止了建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)將共用部位擅自處分，切實(shí)保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　機(jī)動(dòng)車停車位

　　只能提供給本小區(qū)業(yè)主

　　近期，物業(yè)管理中擅自將停車場（庫）轉(zhuǎn)讓、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人使用，破壞小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生或侵占物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地、綠地的行為時(shí)有發(fā)生，直接侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。針對(duì)這些問題，《條例（草案）》明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個(gè)人。

　　《條例（草案）》規(guī)定，凡利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)置戶外廣告或租賃經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意后按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。機(jī)動(dòng)車輛在全體業(yè)主共有場地、車庫的停車位停放的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與物業(yè)管理企業(yè)的約定繳納車位占用費(fèi)。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　專項(xiàng)維修資金

　　須及時(shí)繳納不得挪用

　　《條例（草案）》對(duì)專項(xiàng)維修資金的繳納和續(xù)籌、管理及使用作了規(guī)定。建立專項(xiàng)維修資金的目的，是為了保障物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能夠得到及時(shí)的維修和更新改造?！稐l例（草案）》規(guī)定，新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　損壞房屋承重

　　個(gè)人較高罰款３０００元

　　《條例（草案）》對(duì)小區(qū)不應(yīng)有的行為進(jìn)行了明確規(guī)定：損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)，未經(jīng)規(guī)劃等部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物及其他設(shè)施；侵占綠地、毀壞花草樹木，亂設(shè)攤點(diǎn)，無證飼養(yǎng)犬只等?！稐l例（草案）》規(guī)定，凡損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)的，對(duì)個(gè)人較高將處以３０００元罰款，對(duì)單位較高可罰１萬元。
 

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！