商業(yè)地產(chǎn)投資如何辨別是投資商機

　　近來，由于京城住宅市場受系列宏觀調(diào)控影響，投入成本、持有成本、出售成本相應增高，商業(yè)地產(chǎn)投資又迎來新的契機。商業(yè)地產(chǎn)投資以投入成本少、資金回籠快、回報率高、售后包租方便快捷等優(yōu)勢受到投資者的青睞。投資商業(yè)地產(chǎn)對其投資商機應該一分為二的看，要提防商機背后有可能掩藏著陷阱。一般利用投資商機掩蓋背后無窮風險的噱頭主要分為以下兩種情況：

　　噱頭之一：超低投入成本——警惕產(chǎn)權無保障

　　一些商業(yè)地產(chǎn)項目為達到短期攬得更多投資者快速套現(xiàn)的目的，往往打出超低前期投入成本的旗號，在這樣的噱頭下，往往也容易隱藏一些陷阱，主要分為開發(fā)商已將產(chǎn)權抵押和開發(fā)商“拆零”出售兩種嚴重危害消費者利益的做法，這兩種方法都會很容易導致投資者拿不到產(chǎn)權證，更不要提收益。

開發(fā)商已將產(chǎn)權抵押：這種情況，開發(fā)商往往承諾低頭付，高回報。例如的“碧溪家居案”，由于早將產(chǎn)權抵押給銀行，投資者的頭付再低也不過是套進開發(fā)商的“變現(xiàn)資金池”，貸款審批與產(chǎn)權證下發(fā)自然成了根本不可能得到的權益。

　　“拆零”出售：由于一般的商鋪面積都比較大，導致總價較高。普通投資者很難承受，因此一些開發(fā)商打出了所謂“拆零”的口號，并承諾可以辦理小產(chǎn)權證。但事實上，“拆零”的前提是必須向房地部門申請，辦理審批程序。“拆零”后，還應辦理變更登記手續(xù)方可銷售。

　　在進行投資以前，應該對開發(fā)商的情況尤其是產(chǎn)權是否抵押情況進行詳細查詢。例如，登陸北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)查詢項目抵押情況。對于“拆零”出售的情況，應該頭先看到變更登記文件。例如合法“拆零”的房產(chǎn)具備建設、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門辦理的報批手續(xù)。

　　噱頭之二：售后包租及高回報率——警惕變成一紙空文

　　售后包租作為一種銷售行為，其實質(zhì)是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個商業(yè)地產(chǎn)市場都面臨的融資困難問題。由于操作成本低，銷售速度快，回籠資金迅速，對開發(fā)商非常有利。表現(xiàn)形式通常是提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權式百貨商場、產(chǎn)權商鋪等。

　　消費者應綜合考慮開發(fā)商以及經(jīng)營者的實力及信譽度，經(jīng)營方案的可行性，不要被開發(fā)商許諾的高回報率所誘惑。較好能得到銀行或者其他擔保公司的擔保。

　　綜上所述，并不是所有商業(yè)地產(chǎn)投資的陷阱都可以事先窺破，例如，如果憑經(jīng)驗判斷不出開發(fā)商“拆零”銷售的行為，開發(fā)商自己又對其進行否認，那么事先就不能判斷產(chǎn)權是否能夠得到保障。因此，初次進行商業(yè)地產(chǎn)投資的消費者，較好選擇二手商鋪和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，因為這樣是在出售者已取得產(chǎn)權證的基礎上進行再交易，產(chǎn)權是否抵押在產(chǎn)權證上既可一目了然；并且二手商鋪在經(jīng)過一段時間的市場檢驗下，自身的優(yōu)劣性和價值將一目了然，區(qū)別于新商鋪在推出時的虛張聲勢、夸大地段優(yōu)勢和前景而帶動的價格虛高等風險。 

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