社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式及其運(yùn)作技巧

一、社區(qū)、社區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵及產(chǎn)生

　　社區(qū)是指社會(huì)的一個(gè)區(qū)域，1887年由德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯較早提出，英文名稱叫Community，希臘語(yǔ)含有“友誼”或“團(tuán)契”(Fellowship)的意思。大致可以作以下界定：

　　區(qū)是個(gè)城市的地域空間，這個(gè)地域應(yīng)該是相連接的。社區(qū)的范圍可大可小，實(shí)際上，社區(qū)一般都不是很大，但也不是很小，通常它比﹁個(gè)城市的行政區(qū)要小，但比街道要大。

　　社區(qū)是一個(gè)有秩序的空間群落，它既是有形的又是無形的。有形的意味著它是一個(gè)社會(huì)實(shí)體，是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，具備應(yīng)該具有的生活“硬件”設(shè)施，且得到地區(qū)行政系統(tǒng)的支持，等同于或接近于民眾.無形的意味著存在著看得見又似乎看不見的規(guī)章制度、民風(fēng)民俗、文化背景、價(jià)值觀念等社區(qū)“軟件”。

　　社區(qū)必須適應(yīng)群眾的需要開展各種活動(dòng)和提供各種服務(wù)，諸如體育、文化、衛(wèi)生、教育、公益事業(yè)和社區(qū)商業(yè)等，從而構(gòu)成一個(gè)共同的地緣文化。

　　總之，社區(qū)的涵義可以概括為：社區(qū)，在一定地域范圍內(nèi)，由一定數(shù)量的人群組成的具有共同的地理環(huán)境，共同的文化背景和生活方式，共同的利益和需求的社會(huì)生活共同體?！吧鐓^(qū)”這個(gè)名詞20　社區(qū)，以人群聚集為頭要特征。只要有人群聚集、居住、生活的地方，就會(huì)有交換和商業(yè)。社區(qū)商業(yè)較早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，新建了城郊發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門的為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國(guó)、法國(guó)、日本等西方國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次，它是相對(duì)于城市區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的，其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。

　　社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與城市商業(yè)空間布局的有關(guān)原理和關(guān)注社區(qū)居民消費(fèi)趨向的多元化、主題化、個(gè)性化有關(guān)。從宏觀上看，城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)區(qū)位總格局是城市產(chǎn)業(yè)布局的重要組成部分，隨著城市面積的迅速擴(kuò)大，城市人口的高速增長(zhǎng)，居民生活節(jié)奏的加快，城市中具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的功能完善的商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。由于城市商業(yè)受輻射半徑的限制、人口從擁擠的區(qū)往郊區(qū)轉(zhuǎn)移、四通八達(dá)的交通線，使得原有單一的商業(yè)難以支撐城市的發(fā)展，老商業(yè)漸漸失去往日的風(fēng)采和魅力，城市中其他具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的區(qū)域和城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣地區(qū)將成為都市商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，商業(yè)多極化、區(qū)域化已顯現(xiàn)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)80年代初出現(xiàn)的“城市商業(yè)潰爛”現(xiàn)象正說明了這一點(diǎn)。

　　隨著舊城區(qū)的改造，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷，目前我國(guó)北京、上海、大連等大城市開始出現(xiàn)“城市空心化”的端倪。城市大中型商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)階段性相對(duì)飽和，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出現(xiàn)城市過多，城市郊區(qū)、新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新居民區(qū)過少的“里重外輕”現(xiàn)象。城市面積擴(kuò)大后，任何一個(gè)新建社區(qū)都需要商業(yè)相應(yīng)配套，幾個(gè)社區(qū)連在一起，就需要一個(gè)功能完善的商業(yè)，商業(yè)社區(qū)化成為必然。不同的社區(qū)聚集的居民特征不同，文化背景不同，消費(fèi)傾向和消費(fèi)品味不同，所有這些意味著社區(qū)消費(fèi)蘊(yùn)含著多元化、主題化和個(gè)性化的色彩。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的立足點(diǎn)是全面迎合社區(qū)消費(fèi)色彩，尋找準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位，摸索能夠抓住商機(jī)的發(fā)展模式，滿足社區(qū)居民的消費(fèi)需要。

二、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式

　　社區(qū)商業(yè)“因住而商”，遵循以人為本的原則，在滿足社區(qū)人們基本生活消費(fèi)服務(wù)方面將逐步完善六項(xiàng)功能：購(gòu)物功能，提供主副食、生活用品；修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等全在社區(qū)完成；可再生資源回收服務(wù)功能，采取固定收購(gòu)站和定期流動(dòng)收購(gòu)兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；家政服務(wù)功能，社區(qū)能幫助居民雇用公里工、保姆、家教等?？梢?，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營(yíng)法寶。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域商業(yè)、SHOPPING- MALL(大型購(gòu)物)、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強(qiáng)的地域性，為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)體現(xiàn)在，側(cè)重特色。針對(duì)社區(qū)居民這一特定消費(fèi)群體的特征采用不同的經(jīng)營(yíng)策略，隨著社區(qū)居民消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)層次從小康全面邁向比較富裕，消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生革命性的變化，以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)成為生活的主流，并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。據(jù)此，社區(qū)商業(yè)營(yíng)造特色休閑所、風(fēng)情購(gòu)物區(qū)、藝術(shù)市場(chǎng)、風(fēng)格商業(yè)街等，具有消費(fèi)、娛樂、服務(wù)、休閑多重功能的商業(yè)配套。輔助功能。目前，我國(guó)大中城市的商業(yè)布局出現(xiàn)“集聚——擴(kuò)散”的發(fā)展趨勢(shì)，即：品牌、高端、大宗商品向市商業(yè)街集聚，追求商業(yè)利潤(rùn)的品牌效應(yīng)。日用商品向社區(qū)擴(kuò)散，減少消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)成本，商業(yè)擴(kuò)散趨勢(shì)使得社區(qū)商業(yè)成為投資創(chuàng)業(yè)的熱點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)集約化。大型社區(qū)商業(yè)以購(gòu)物為主打業(yè)態(tài)，居住小區(qū)以“商業(yè)街”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為建設(shè)類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，發(fā)展“連鎖”經(jīng)營(yíng)的業(yè)制。購(gòu)物包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及，集約化經(jīng)營(yíng)將成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

社區(qū)商業(yè)由社區(qū)向外圍延伸，其成型的模式有三種類型：

　　，社區(qū)底商發(fā)展模式。社區(qū)底商是屬于零售物業(yè)范疇，一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種社區(qū)商業(yè)模式，是社區(qū)商業(yè)重要組成部分。社區(qū)底商具有相互推動(dòng)和強(qiáng)化補(bǔ)充的商業(yè)特點(diǎn)。入住率達(dá)到一定程度后，就會(huì)自然產(chǎn)生商機(jī)，商機(jī)呈現(xiàn)，又會(huì)推動(dòng)入住率的提高。社區(qū)往往是居住人口同質(zhì)化程度較高的地方，社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)的是本社區(qū)的特色，在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購(gòu)物區(qū)別開來，著眼于生活服務(wù)為主，使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在，使商業(yè)資源配置更合理，降低居民區(qū)的噪音污染，避免各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)。

　　，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營(yíng)業(yè)面積不同、經(jīng)營(yíng)不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場(chǎng)所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)街小于城市區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域的中型商業(yè)街，屬綜合型的小區(qū)小型商業(yè)街。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。在人們的消費(fèi)生活中，除購(gòu)物消費(fèi)外，休閑、文化娛樂、健身、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加?？紤]到商業(yè)街的服務(wù)商圈和輻射功能，大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)有所不同，社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、服務(wù)業(yè)、居住為一體的生活空間。

　　第三，購(gòu)物發(fā)展模式。美國(guó)《零售辭典》對(duì)購(gòu)物是這樣定義的：購(gòu)物是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來去便利。購(gòu)物不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分布式經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。根據(jù)國(guó)際購(gòu)物協(xié)會(huì)的分類，從商圈輻射范圍看，購(gòu)物可分為四類：鄰里型購(gòu)物、社區(qū)型購(gòu)物、區(qū)域型購(gòu)物、廣域型購(gòu)物。美國(guó)社區(qū)購(gòu)物的形態(tài)以單層樓為主，營(yíng)業(yè)面積在9000-36000平方米，服務(wù)人口2萬(wàn)至10萬(wàn)。社區(qū)購(gòu)物在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購(gòu)物和鄰里型購(gòu)物之間。社區(qū)購(gòu)物集購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求；社區(qū)購(gòu)物實(shí)施團(tuán)組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，能滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需要。社區(qū)購(gòu)物實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，管理成本低，商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，是社區(qū)商業(yè)的一種好模式。

三、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的運(yùn)作 　　

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式運(yùn)作的原則：

  社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的運(yùn)作應(yīng)遵循系統(tǒng)化、便利化、景觀化、設(shè)施化、信息化五大原則(如上表所示)。

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的運(yùn)作：

  一是整體規(guī)劃。社區(qū)商業(yè)成熟的運(yùn)作方法是早規(guī)劃早定位。把社區(qū)商業(yè)的發(fā)展任務(wù)列入城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之中，在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，對(duì)社區(qū)商業(yè)前期進(jìn)行調(diào)研，改革土地批租方式，在居住區(qū)周邊，單獨(dú)劃出商業(yè)性用地，規(guī)定開發(fā)的商業(yè)面積，規(guī)定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)。對(duì)社區(qū)商業(yè)的設(shè)置，實(shí)施定量控制。根據(jù)不同的居住規(guī)模，確定商業(yè)的配置標(biāo)準(zhǔn)。如3—5萬(wàn)人的社區(qū)，配置的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積不低于2．5萬(wàn)平方米。設(shè)置超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、理發(fā)店、洗染店等必備性商店和咖啡屋、酒吧、健身房、專賣店、休閑娛樂等指導(dǎo)性商店。商店的數(shù)量、分布視社區(qū)的具體情況而定。

  二是開發(fā)經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商可以是大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)一般都實(shí)行房產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)商分離的做法，開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制，有利于降低開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。

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