自從小戶型顯露于市場以來，一直存在種種爭議，歸納起來主要集中在兩個問題上：一是小戶型是過渡產(chǎn)品還是過渡消費；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。

　　-小戶型是過渡消費

　　從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。因此，面積小并不構成小戶型是即將被淘汰的過渡產(chǎn)品的理由。另外，從市場角度看，房產(chǎn)消費呈梯級格局，并且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價格方面均能符合市場需求的小戶型絕不是一種過渡產(chǎn)品，而是一種過渡消費，是市場細分的結果。

　　因此，如果購購小戶型用來自住，只要價格和風格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但如果購購小戶型用來投資，則必須慎重選擇，考慮其實際的投資價值。

　　-小戶型是否值得投資？

　　目前市場上的小戶型可分成兩類：“一是小戶型項目；二是項目中的部分小戶型。前者特色鮮明，客戶定位指向性強，后者大多是項目中剩余的部分小戶型，但整個項目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場熱點需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。

　　在分析小戶型的投資價值之前，讓我們先來看看北京租賃市場狀況。普通租賃中，一居室較受歡迎，其租金集中范圍為1200元至1600元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為28歲以下年輕人，大部分人的月收入在5000元以下；普通公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在4500元左右，需求人群多為普通商務人士或月收入在12000以上的家庭和個人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高端公寓租金一般在8000元以上，主要是外籍商務人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對居住環(huán)境及周邊配套要求較高。

　　-如何選擇投資型小戶型？

　　現(xiàn)在市場上的小戶型項目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購購小戶型后的出租對象自然以年輕人為主，但問題是，租金能達到什么水平？根據(jù)房產(chǎn)投資簡單經(jīng)驗法則——月租金不得低于總房價的1%，不難看出，北京目前主要小戶型項目(主力戶型40至80平方米，售價5000至8000元／平方米)要獲得投資收益，其租金應在2000元至6400元，對照上述北京租賃市場狀況的簡單分析，這個租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。而如果將出租對象定位于普通公寓和高端公寓的需求者，則會出現(xiàn)這兩類承租人對小戶型的面積、居住風格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。

　　當然，根據(jù)普通租賃市場的人群構成來看，上述小戶型項目中，月租金2000至2800元依然是個不小的需求市場，如果投資者能在這個租金價位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。

　　而對于項目中的小戶型，由于該項目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。但項目的定位、風格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。目前，在北京部分項目中的小戶型，是具有一定投資價值的。比如有些項目本來就定位于公寓，價格雖高，但由于存在承租人群，并且項目和配套已經(jīng)成熟，因此還是可能具有投資價值的。

　　因此，在選擇小戶型項目進行投資時，頭先應圈定該小戶型項目可能的出租對象，需要分析目標承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的。

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