一、市場層次
　　通過對北京西部房地產(chǎn)市場中的長安明珠、京城DC、上城、蘭德華庭、時代廬峰、第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城、紫金長安和遠洋山水等10多個項目的板樓樓層價格差調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前北京西部房地產(chǎn)市場板樓樓層價差主要可以分為4個層次：
　　層次：6層板樓，不帶電梯，樓層差價100元/平米
　　以長安明珠和京城DC為代表的6層板樓，不帶電梯。其中京城DC的樓層價呈“倒U字形”，3層的價格較高，2層比3層低100元/平米，1層比2層低230元/平米，2層比3層低100元/平米，4層比3層低100元/平米，5層比4層低100元/平米，6層較低。長安明珠5層較貴，下面每低一層降100元/平米，6層比5層低100元/平米。
　　層次：9-12層板樓，帶電梯，樓層差價50-80元/平米
　　以上城和蘭德華庭為代表的9-13層板樓，帶電梯。其中上城的樓層價分為兩個階梯，2層的價格比1層高100元/平米，2層以上每高一層價格上漲50元/平米，1層價格較低。蘭德華庭樓層差價以2層為基礎(chǔ)，每高一層價格上漲80元/平米。11層的價格較高，12、13層的價格一樣。
　　第三層次：14-18層板樓，帶電梯，樓層差價30-60元/平米
　　以第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城和紫金長安為代表的14-18層板樓，帶電梯。其中第七街區(qū)、西現(xiàn)代城和紫金長安三個項目的樓層價差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價格上漲60元/平米。京漢旭城的樓層價差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價格上漲60元/平米。
　　第四層次：24-27層板樓，帶電梯，樓層差價20-50元/平米
　　以遠洋山水為代表的24-27層板樓，帶電梯。其中遠洋山水一期的塔連板的板樓部分的樓層價差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價格上漲20元/平米。時代廬峰的樓層價差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價格上漲50元/平米。
　　二、經(jīng)驗總結(jié)
　　通過調(diào)研的分析可見，目前房地產(chǎn)市場住宅項目在樓層差價上多數(shù)采取如圖所示的三種策略.

　　種策略：低差價刺激銷售
　　多數(shù)普通住宅項目，特別是單體樓層較高的板樓，比如18、24層的板樓會采取此種策略。由于樓層數(shù)較多決定產(chǎn)品相對于低樓層數(shù)樓體，產(chǎn)品的數(shù)較大。降低樓層差價有利于弱化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距。容易造成購房者為尋得更好的戶型而紛紛分封的場面，使占項目完全比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以迅速清貨。其策略的弊端是有可能導(dǎo)致一些品質(zhì)較差的戶型形成滯銷。此種策略在區(qū)域市場蕭條，購房者購購欲望不足，樓盤上市體量巨大的情況下更為實用。
　　種策略：中差價突出均好
　　一般品牌地產(chǎn)商的中段價位的住宅項目，特別是單體樓層較為適中的板樓，比如9、12層的板樓會采取此種策略。中段的樓層差價適中有利于強化產(chǎn)品的均好性。同時也為購房者提供更多的戶型選擇，使占項目完全比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以持續(xù)熱銷。其策略的弊端是有可能使購房者在多種選擇下舉棋不定，銷售速度緩慢。此種策略在區(qū)域市場銷售溫和，樓盤上市體量適中的情況下更為實用。
　　第三種策略：高差價注重利潤
　　品牌地產(chǎn)商的精品住宅項目，特別是單體樓層較低的板樓，比如6層的板樓、5層的花園洋房會采取此種策略。較高的樓層差價有利于強化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距，同時也為購房者在購購產(chǎn)品時就劃上一種社會的標識，較為重要此策略可以保證較好的產(chǎn)品能為開發(fā)商賺取較多的利潤。策略的弊端是有可能嚇跑一部分高端客戶，而低端產(chǎn)品則持續(xù)熱銷。此種策略在區(qū)域市場銷售火爆，樓盤上市體量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下更為實用。
　　提醒注意：頂層與底層的樓層價差
　　值得一提的是，由于樓體結(jié)構(gòu)的局限，多數(shù)項目的頂層與底層的樓層價差與標準層的樓層價差有一定的區(qū)別?？偨Y(jié)市場經(jīng)驗，一般板樓項目，底層和頂層多數(shù)會設(shè)計躍層，這樣由于戶型的改變，價格上的差異就不具有可比性。如果頂層與底層的戶型與標準層的戶型一樣，通常情況下，種策略與種策略下，頂層會比次頂層的價格低一個標準樓層差，或與次頂層的價格持平；底層戶型會比層的價格低一個標準樓層差，或與層的價格持平。第三種策略下，特別是6層不帶電梯的樓體，頂層會比次頂層的價格低5個標準樓層差，甚至比次頂層的價格低500元/平米；而底層戶型依然會比層的價格低1個標準樓層差，或與層的價格持平。
（摘自焦點房地產(chǎn) 文/李峰 本文僅代表個人觀點）

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