目前，商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的建設(shè)和宣傳上各出奇招：比建筑設(shè)計(jì)，中式、西式，各種個(gè)性化的建筑風(fēng)格令人眼花繚亂；比建筑質(zhì)量，實(shí)施令購(gòu)房者解除后顧之憂的各種措施；比住宅環(huán)境，環(huán)保住宅，園林住宅，高尚住宅，江景、湖景、山景住宅，令人目不暇接；比設(shè)施配套，學(xué)校、肉菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、超市、銀行、郵局、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、園林綠化、智能化、信息網(wǎng)絡(luò)、保安隊(duì)伍一應(yīng)俱全。同時(shí)，鋪天蓋地的商品房廣告天花亂墜，惹人心動(dòng)。不過(guò)，有不少開(kāi)發(fā)商在全力施展樓盤(pán)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)招數(shù)時(shí)，卻忽視了銷(xiāo)售的一些細(xì)節(jié)，功虧一簣，嚴(yán)重影響了銷(xiāo)售。

沒(méi)有懸掛預(yù)售許可證
政府規(guī)定，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品房，要向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。廣州市則規(guī)定要將預(yù)售許可證正本掛在售樓部墻上，并要通過(guò)年檢。日前在廣州市近30個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售部，發(fā)現(xiàn)大部分沒(méi)有掛出正本預(yù)售許可證，有的掛的是預(yù)售許可證復(fù)印件；有的則根本沒(méi)有掛預(yù)售許可證，購(gòu)房者問(wèn)及才說(shuō)出批準(zhǔn)文號(hào)，是否經(jīng)過(guò)年審卻不得而知。在濱江東路某樓盤(pán)銷(xiāo)售部，銷(xiāo)售人員未能出示預(yù)售許可證，問(wèn)及時(shí)才提供了一個(gè)1996年的批準(zhǔn)文號(hào)。到行政主管部門(mén)去查，發(fā)現(xiàn)是沒(méi)經(jīng)過(guò)年審的過(guò)期批準(zhǔn)文號(hào)。這種情況據(jù)說(shuō)目前廣州不少，使購(gòu)房者望而卻步。

沒(méi)有出示“一證三書(shū)”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，需綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用。商品房交付使用時(shí)，應(yīng)提供商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。這是政府近年來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)的。廣州市則規(guī)定《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》作為房屋交付使用的依據(jù)；實(shí)施前已交付使用的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于6個(gè)月內(nèi)補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；交樓時(shí)，須同時(shí)向購(gòu)房者提供《廣州市商品住宅交樓書(shū)》，經(jīng)市建委核驗(yàn)的《廣州市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)放在交樓現(xiàn)場(chǎng)，以便業(yè)主查核。這是廣州市商品房交樓時(shí)必須出示的“一證三書(shū)”規(guī)定。在廣州市近10個(gè)現(xiàn)樓銷(xiāo)售部，請(qǐng)售樓人員說(shuō)出什么是“一證三書(shū)”，絕大多數(shù)都答不出，在售樓部也看不到“一證三書(shū)”。據(jù)了解，廣州市目前只有130多個(gè)現(xiàn)樓銷(xiāo)售樓盤(pán)取得《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，這意味著不少現(xiàn)樓樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，仍存在沒(méi)有開(kāi)通恒久水電，道路、消防、規(guī)劃、綠化、物業(yè)管理、垃圾處理、郵電等還未完善的狀況。

應(yīng)繳稅費(fèi)數(shù)目多少不一
購(gòu)房者較不明白的是應(yīng)繳稅費(fèi)。本來(lái)這是政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定的，但各個(gè)樓盤(pán)收的百分比不一樣。契約印花稅有樓價(jià)的0.03％、0.05％、0.5％的不同收費(fèi)；交易管理費(fèi)有樓價(jià)的0.1％、0.2％、0.3％、0.5％的不同收費(fèi)；權(quán)證綜合費(fèi)有0.15％、0.2％、0.3％、0.35％、0.40％、0.50％的區(qū)別；有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更提出一項(xiàng)0.20％的律師費(fèi)，并特別指明是國(guó)內(nèi)收費(fèi)和并不包括銀行按揭指定的各種收費(fèi)。有1／10售樓部提出要向銷(xiāo)售代理公司交納綜合服務(wù)費(fèi)1500元、2000元不等的費(fèi)用。有少數(shù)樓盤(pán)售樓部規(guī)定購(gòu)房者簽《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，加、減、改名和更換付款方式或更換物業(yè)時(shí)，交1000元、2000元、3000元、5000元不等的辦公手續(xù)費(fèi)，轉(zhuǎn)名費(fèi)則高達(dá)10000元；簽《預(yù)售契約》后，作上述變動(dòng)，是3000至5000元。政府統(tǒng)一規(guī)定的稅費(fèi)在不同開(kāi)發(fā)商里，竟然出現(xiàn)如此多的標(biāo)準(zhǔn)，令不少購(gòu)房者感到大大的疑惑，認(rèn)為里面大有文章。至于購(gòu)房請(qǐng)律師，有購(gòu)房者說(shuō)，要交0.20％律師費(fèi)是誰(shuí)請(qǐng)的律師呢？是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)付。
值得注意的是的農(nóng)村集資房冒充商品房銷(xiāo)售，均請(qǐng)公證人員去公證，迷惑性很大，不少人因此投入了畢生積蓄以及借來(lái)的錢(qián)去購(gòu)了這種房，而血本無(wú)歸。上述情況令不少購(gòu)房者望樓持幣而不敢去購(gòu)購(gòu)指定要公證正規(guī)商品房。
此外，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定：預(yù)售人代預(yù)購(gòu)人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證，預(yù)購(gòu)人可以留15％的商品房?jī)r(jià)款，10％在竣工驗(yàn)收后，交付使用前支付，5％在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。預(yù)購(gòu)人自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，可留10％在預(yù)售人取得商品房確權(quán)書(shū)并將商品房交付使用時(shí)支付。但據(jù)了解，有不少開(kāi)發(fā)商要求較后一期樓款僅5％，是在通知交樓7天內(nèi)支付。這意味著可能會(huì)很長(zhǎng)時(shí)間拿不到房地產(chǎn)權(quán)證。
看來(lái)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，各開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視上述環(huán)節(jié)，嚴(yán)格依法辦事，取信于社會(huì)，真正讓購(gòu)房者放心，才能使樓盤(pán)建設(shè)和宣傳的招數(shù)收到更有效的銷(xiāo)售效果，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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