房地產合作開發(fā)概念與類型

房地產合作開發(fā)是指具有房地產開發(fā)資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產項目。實踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質、所需要承擔的風險及運作方式等方面都有著相當大的區(qū)別。

房地產聯(lián)建是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方合作進行房地產開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權，并以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任的房地產合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據(jù)當前法律規(guī)定，房地產聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的"保底條款"是無法律效力的。

項目公司開發(fā)是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經濟實體來合作進行房地產開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權利義務不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權利與義務。合作人不再以合伙的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔有限責任。

房屋參建是指參建人以參建名義對已經成立的房地產項目參與投資或預購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力。實踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉資金，在未取得商品房預售證情況下，打著"優(yōu)惠價"、"內部價"旗號，以商品房預售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。

另外，現(xiàn)實中還存在不同以上類型的房屋建設方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務院住房制度改革專業(yè)小組、建設部、國家稅務局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準備繼續(xù)居住，則應退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉讓。

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