房產(chǎn)新政要求，90平方米的小戶型住宅要達(dá)到總開(kāi)發(fā)量的70％以上。從事住宅設(shè)計(jì)與研究的上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司曹保勇工程師認(rèn)為，由于上市的房型較大，近兩年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，市場(chǎng)還只是較少一部分人有改善居住條件的經(jīng)濟(jì)能力，老百姓改善居住條件的需求受到很大的抑制，因此開(kāi)發(fā)小戶型住宅政策有著堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

由于小戶型設(shè)計(jì)的難度遠(yuǎn)高于中大戶型住宅設(shè)計(jì)，小戶型房型設(shè)計(jì)長(zhǎng)期滯后。一方面，小戶型房型總面積要控制好，另一方面又必須能確實(shí)滿足人們改善居住條件的愿望，這樣一個(gè)矛盾是市場(chǎng)長(zhǎng)期不能滿足供給的重要因素。

不足之處

怎樣的小戶型住宅可以滿足老百姓改善居住條件的愿望呢？上世紀(jì)六七十年代的小戶型住宅不但總面積小，而且多室多廳，使得臥室小，廳也小，有的只有七八個(gè)平方米甚至更小，完全不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展和老百姓的居住水平。另一方面，當(dāng)代城市家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量與上世紀(jì)六七十年代相比也相差甚大。上海市第五次人口普查顯示，戶均家庭人口已下降至2．8人／戶（第四次人口普查為3．1人／戶）。這次國(guó)家房產(chǎn)新政出臺(tái)，顯然與當(dāng)代城市家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量密切相關(guān)。

四個(gè)關(guān)鍵

如何讓小戶型住宅開(kāi)發(fā)贏得市場(chǎng)，曹保勇工程師結(jié)合自己設(shè)計(jì)的10、11層單元式高層住宅特點(diǎn)談了看法。

是建筑進(jìn)深。建筑進(jìn)深（即寬度）常規(guī)可以達(dá)到11－13 米之間，應(yīng)該重視的是12米進(jìn)深與8米進(jìn)深的住宅比較。同樣用地，用于建造8米進(jìn)深的住宅，如果房屋間距為42米，在其它條件不變的情況下，改為建造12米進(jìn)深的住宅，房屋間距可達(dá)75米。顯然，12米進(jìn)深住宅小區(qū)環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于8米進(jìn)深的住宅小區(qū)。

是小戶型、大空間。市場(chǎng)不僅需要90平方米的兩室戶，還需要60多平方米的一室戶。以60多平方米的小戶型為例，如果臥室的寬為4米、長(zhǎng)為4．3米，使用面積達(dá)17．2 平方米，加之一個(gè)使用面積超過(guò)20平方米的起居室，雖然小，但你無(wú)論身處臥室或是客廳，都能感覺(jué)到寬暢舒適。

第三是公共空間。要充分注重住宅樓內(nèi)公共部位的設(shè)計(jì)，可將敞開(kāi)樓梯間進(jìn)入戶門的樓梯平臺(tái)與電梯廳合為一體，整個(gè)平臺(tái)（不包括樓梯）面積多達(dá)10平方米以上:直接采光。這樣，為鄰里交往提供了一個(gè)優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。

第四是節(jié)能省錢。整幢建筑成一個(gè)規(guī)則的長(zhǎng)方型，一般采用內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)不需要利用凹進(jìn)或凸出就能實(shí)現(xiàn)。這一特點(diǎn)的效果是多樣性的。頭先外墻面積少，利于節(jié)能；其次由于每一建筑平方米的圍護(hù)墻體長(zhǎng)度也要少于一般住宅平均水平10％。僅此一項(xiàng)，即可節(jié)約造價(jià)約5％，如按每一建筑平方米造價(jià)1000 元計(jì)算，5萬(wàn)平方米住宅節(jié)約造價(jià)250萬(wàn)元。

曹保勇提醒說(shuō)，這四項(xiàng)特點(diǎn)是在保證采光通風(fēng)和一定面寬前提下，保證一定的（不少于76％），并在充分考慮了人們喜愛(ài)向南的居住習(xí)慣下實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)，這樣的設(shè)計(jì)是有成效的。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，國(guó)家的房產(chǎn)新政，無(wú)疑加劇了商品住宅的同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)。因此把握先機(jī)，尋找合適的設(shè)計(jì)，推出既實(shí)在又有個(gè)性的創(chuàng)新商品，無(wú)疑能為搶占市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。

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