近幾年，凡談起房地產(chǎn)市場狀況，“泡沫”和“過熱”兩個詞常常被提及。盡管如此，隨著各大城市的房價不斷節(jié)節(jié)攀升，投資房地產(chǎn)在很多人的心目中已經(jīng)成了一種穩(wěn)賺不賠的理財方式。但隨著中國人民銀行宣布從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸利率后，“泡沫論”再度成為消費者熱議的焦點：房市會因此降溫嗎？房價會下降嗎？現(xiàn)在投資房產(chǎn)還劃算嗎？

　　自住購房需求受影響不大

　　此次央行出手加息，雖然直接影響是增加供樓者的利息成本，但更多被視作是給過熱樓市降溫的信號。購樓自用，為減少利息成本，往往盡量選用高頭付比例；而炒樓者為充分利用資金的杠桿效應(yīng)則青睞低頭付，央行加息以及提高頭付比例對后者的影響遠大于對前者的影響。

　　記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，央行提高房貸利率后，購房自住的需求并未受到明顯影響。在加息后的個星期六，廣州一些大型的新樓盤依然聚集了很多市民來咨詢和看樣品房，受訪者均表示知道房貸利率上調(diào)了，但由于購房子已經(jīng)計劃了很久，并不會因為利率提高而暫緩購購，他們同時也表示，購房自住考慮更多的還是社區(qū)環(huán)境、生活配套、交通設(shè)施等，價錢因素雖然重要，但并不是先進考慮因素。

　　投資性購房受打擊

　　但對于計劃二次以上置業(yè)、購房用來投資的群體來說，不少人已經(jīng)開始猶豫了。以常見的以租養(yǎng)貸形式來看，由于房屋租金很難隨著房貸利率提高而相應(yīng)增加，購房投資的收益正在下降。更令人擔心的是，樓價很可能會馬上見頂并進入下行通道。不少專家學者撰文指出，央行這次房貸款利率的上調(diào)，只是一次試探手段，不排除有再次上調(diào)和采取更為強硬手段的可能性，政府遏制房地產(chǎn)泡沫的意圖非常明顯。

　　雖然，相對于北京和上海的樓價，業(yè)內(nèi)人士普遍認為廣州樓價偏低，大幅下降的可能性不大。但對之前有意投資房產(chǎn)來獲取升值收益的市民來說，其購房的積極性已經(jīng)大不如前。據(jù)測算，如果按現(xiàn)行商業(yè)銀行自營性個人房貸利率計算，考慮到購房過程中產(chǎn)生的各種稅費以及購房款被占用而損失的各種機會成本，房價必須每年穩(wěn)定增值6%-8%以上，購房投資才劃算。

　　利率上調(diào)投資更應(yīng)講策略

　　博鴻咨詢 理財師關(guān)劍輝認為，在目前環(huán)境下，中等收入的家庭如果想投資房產(chǎn)，二手商務(wù)公寓是個不錯的選擇。二手商務(wù)公寓是指房齡不太長、地處商務(wù)、生活配套設(shè)施比較完善的二手房，這是目前炙手可熱的投資增值方式之一。只要投資者選擇成熟的商務(wù)或者將會成為商務(wù)的地區(qū)，購置這類擁有較好的文化環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、景觀環(huán)境的二手房，往往能淘得黃金。這些商務(wù)性的公寓很能吸引白領(lǐng)一族和生意人的目光，可以獲得較高的出租收入，轉(zhuǎn)手也比較容易。

　　也有理財師認為，如果手頭有筆閑錢，如果沒有很好的投資渠道，用來提前還貸實際上也是一種不錯的選擇。因為，即使按現(xiàn)在商業(yè)銀行個人房貸的下限利率計算，供樓者持幣的機會成本也是年利率5.51%.如果用來提前還貸，等于是選擇了沒有風險、年利率可達5.51%的投資方式。實際上，現(xiàn)行投資方式中，有如此穩(wěn)妥豐厚回報的投資渠道并不多。

　　而 證券分析師秦洪則指出，從樓市和股市的蹺蹺板效應(yīng)看，從樓市流出的巨額資金，會有部分回流到A股市場；同時超額準備金率的下降，也使得資金有從央行轉(zhuǎn)入流通領(lǐng)域的動力，進而增加了股市投資的資金蓄水量。

　　對股市較為熟悉的投資者，不妨關(guān)注一些績優(yōu)藍籌股和證券投資基金。


（南方日報）

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