10月中旬，中國人民銀行批準建行、浦發(fā)和光大等3家銀行率先推出固定房貸利率業(yè)務的消息在本報刊登后，許多市民來電詢問，目前銀行的房貸還款法已達到了六七種。究竟哪種房貸方式對普通消費者較合算、較方便呢？

　　銀行的理財專家較為一致的觀點是:不能說哪種還款方式較合算，每種還款方式都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計算利息的。不同的是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的還款方式，只是為了滿足收入情況不同的各種借款人的需要。
　　
　　1、固定利率房貸

　　特點：在加息周期較合算

　　適合還貸時間為5年左右的人群

　　本月中旬，中國人民銀行批準了建行、浦發(fā)和光大3家銀行試行開辦“房貸固定利率”業(yè)務的消息傳出后，消費者紛紛來電詢問該業(yè)務的相關事宜。經(jīng)記者了解，這些批準先行試點的銀行目前僅僅是有了這個業(yè)務資格。由于各家銀行對該業(yè)務的實施細則、操作規(guī)程等仍在制訂中，因此，真正開辦“房貸固定利率”業(yè)務要等到明年初。

　　光大銀行廣州分行的理財師介紹，所謂固定利率房貸，就是銀行與市民簽訂房貸合同時，按當時的相應貸款期限確定利率。也就是說，在貸款發(fā)放后，不論利率的升降，仍按原約定利率執(zhí)行。例如市民李先生跟光大銀行簽訂10年的房貸合同，合同約定的利率為5.31％，在合同期內(nèi)，不論利率的升降，都按5.31％計算。

　　據(jù)有關銀行人士透露，部分銀行已設計出固定利率房貸的組合形式:即前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個百分點、不可提前還貸；剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。并且，主要針對40歲以下人群的貸款，“根據(jù)經(jīng)驗，這類人群的還貸時間多在5年左右”。

　　理財師分析指出，在加息預期下，市民應選擇固定利率的房貸既省心又省錢。但如果進入降息期，選擇固定利率房貸的市民還是必須按固定利率還款，并不能享受利息下降的“好處”。也就是說，是否選擇房貸固定利率，必須根據(jù)當前的宏觀發(fā)展形勢，對預期升息空間作出合理判斷，同時結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務品種的具體利率水平，預測今后的升息空間有多大，然后作出決定。
　　
　　2、等額本息還款

　　特點：每月還相同的數(shù)額，操作相對簡單

　　適合公務員、教師等收入穩(wěn)定的群體

　　銀行理財專家指出，借款人常常從利息付出的多少、提前還款時是否會多付利息，遇到利率上漲時是否增加還款壓力等方面來考慮選擇哪種還款法更加合算，其實影響這些因素的關鍵是還款的期限，而不是還款方式。借款人選擇還款法應更多地考慮自己的收入水平、預期收入的變化、預期消費支出的變化等情況。

　　據(jù)介紹，銀行目前辦理得較多的是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

　　舉例來說，假設需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個月大約還1377元。在還款初期，1377元中大約80％以上是歸還銀行的利息部分。

　　采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為借款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，購房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體，也很適合這種還款方式。

　　但使用這種方式，由于還款初期占用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。
　　
　　3、等額本金

　　特點：可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔

　　適合目前收入較高但預計將來會減少的人群

　　除了等額本息還款法外，等額本金還款也是普通家庭較常選擇的一種方法。所謂等額本金還款，又稱等本不等息還款法。就是借款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負擔則逐月遞減。

　　銀行理財專家舉了一例。如果同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限20年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金833.33元左右，頭月利息為918元，總計頭月償還銀行1751.33元。隨后，每個月的還款本金不變，利息卻逐漸隨著本金歸還逐月減少4.25元。

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