深圳預(yù)售、現(xiàn)售的住宅及公寓均需進(jìn)行價(jià)格管理

預(yù)售申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊在售項(xiàng)目均價(jià)

昨日，深圳市規(guī)土委公布了《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《操作細(xì)則》）?！恫僮骷?xì)則》明確深圳商品房和公寓申報(bào)預(yù)售均價(jià)不得明顯高于周邊在售項(xiàng)目均價(jià)，被業(yè)界解讀為新版“限價(jià)令”，利于深圳樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

去年10月4日，為貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市規(guī)劃國(guó)土委等七部門《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（后簡(jiǎn)稱《若干措施》）的通知（深府辦〔2016〕28號(hào)）?！度舾纱胧肪褪菢I(yè)界俗稱的“深八條”。

據(jù)深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《若干措施》第五條為“關(guān)于加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格管理”的有關(guān)規(guī)定，據(jù)此，深圳市規(guī)土委起草了《操作細(xì)則》。

該《操作細(xì)則》是深圳市規(guī)土委落實(shí)深府辦[2016]28號(hào)文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，有利于促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大起大落。

【預(yù)售】

住宅和公寓申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊在售項(xiàng)目均價(jià)

《操作細(xì)則》對(duì)商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價(jià)格管理進(jìn)行了明確。深圳建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度。深圳市規(guī)土委各管理局在受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之前，需對(duì)擬申請(qǐng)辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目資料進(jìn)行前期審查，對(duì)項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

按照《若干措施》的相關(guān)規(guī)定，擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型（按建筑面積小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三種類型計(jì)，以下同）申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，周邊無(wú)同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房?jī)r(jià)格；擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬分期開發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格，如前一期銷售的項(xiàng)目無(wú)同類戶型或價(jià)格明顯低于當(dāng)前市場(chǎng)平均價(jià)格的，可參照周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)。

下調(diào)備案價(jià)格也需有度有節(jié)奏開展

深圳完善預(yù)售價(jià)格備案和備案變更制度。預(yù)售價(jià)格備案仍按當(dāng)前操作的程序辦理，規(guī)土委旗下各管理局在辦理預(yù)售審批后由市價(jià)格主管部門辦理價(jià)格備案。按照《若干措施》有關(guān)規(guī)定，市價(jià)格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目上調(diào)備案價(jià)格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價(jià)格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價(jià)格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房?jī)r(jià)大起大落。

【現(xiàn)售】

商品房和公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售備案價(jià)格仍需對(duì)外公示

《操作細(xì)則》對(duì)商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價(jià)格管理進(jìn)行了明確，要求做好商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)。

1.對(duì)于已批預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，套房備案價(jià)格仍按預(yù)售申報(bào)價(jià)格確認(rèn)，備案價(jià)格繼續(xù)通過系統(tǒng)對(duì)外公示。

2.對(duì)于未辦理預(yù)售直接辦理現(xiàn)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目，登記要在項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記和分證變更登記之后，告知開發(fā)企業(yè)攜帶項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項(xiàng)目轄區(qū)管理局申請(qǐng)辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)（具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項(xiàng)目預(yù)審查制度）；信息要及時(shí)將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)后將套房?jī)r(jià)格錄入系統(tǒng)并對(duì)外公示。未申請(qǐng)辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)的項(xiàng)目，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

3.對(duì)原屬自用性質(zhì)的住房或商務(wù)公寓項(xiàng)目，通過補(bǔ)繳地價(jià)等形式入市現(xiàn)售的，登記要在項(xiàng)目換領(lǐng)商品房性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書完畢后，告知申請(qǐng)單位攜帶項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料到項(xiàng)目轄區(qū)管理局申請(qǐng)辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)（具體標(biāo)準(zhǔn)參照預(yù)售項(xiàng)目預(yù)審查制度），項(xiàng)目成棟的需以棟為單位申請(qǐng)辦理，項(xiàng)目不成棟的需一次性辦理；信息要及時(shí)將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導(dǎo)入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)后將套房?jī)r(jià)格錄入系統(tǒng)并對(duì)外公示。未申請(qǐng)辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)的，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

目前，深圳市規(guī)土委正在和市價(jià)格主管部門協(xié)商商品房現(xiàn)售價(jià)格備案事宜，在未明確相關(guān)程序之前暫不要求企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售價(jià)格備案手續(xù)。

【精裝修】

帶裝修項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格不得包精裝修成本

《操作細(xì)則》對(duì)帶精裝修交樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格管理也提出了要求。

對(duì)于帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目，各管理局在辦理預(yù)售或現(xiàn)售預(yù)審查時(shí)應(yīng)指導(dǎo)申請(qǐng)企業(yè)將裝修成本從申報(bào)價(jià)格中剝離，同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應(yīng)補(bǔ)充約定，明確合同價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記價(jià)格不包含精裝修成本，不得違背購(gòu)房人的意愿，強(qiáng)制搭售或通過提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)。

觀點(diǎn)

現(xiàn)售項(xiàng)目納入監(jiān)管

利于樓市平穩(wěn)發(fā)展

對(duì)于上述《操作細(xì)則》，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究總監(jiān)何倩茹撰文認(rèn)為，將對(duì)深圳市場(chǎng)帶來(lái)以下影響：

1.對(duì)預(yù)售及現(xiàn)售項(xiàng)目的銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，有利于保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。

2.此前現(xiàn)售項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間游離于價(jià)格監(jiān)管之外，部分房企會(huì)利用政策的漏洞打擦邊球，使得現(xiàn)售項(xiàng)目出現(xiàn)隨便定價(jià)的現(xiàn)象。這次將現(xiàn)售項(xiàng)目的銷售價(jià)格也納入到監(jiān)管范圍內(nèi)，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、有序發(fā)展。

3.在住宅項(xiàng)目限購(gòu)之后，商務(wù)公寓作為替代產(chǎn)品瞬間火熱，本次將商務(wù)公寓也納入到監(jiān)管范圍之內(nèi)，同樣是為了防止其價(jià)格隨意變動(dòng)而引發(fā)市場(chǎng)的不平衡。另外，配合前段時(shí)間網(wǎng)傳將對(duì)商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑設(shè)計(jì)管理提出指導(dǎo)意見，嚴(yán)格監(jiān)管工改商項(xiàng)目等，都是政府為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的舉措。

4.將裝修款與購(gòu)房款分開，可以防止開發(fā)商以 為名提高整體房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者明明白白消費(fèi)。

近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本價(jià)格快速升高，已引起政府部門的高度重視，何倩茹認(rèn)為在2017年深圳市場(chǎng)不會(huì)再有大的調(diào)控政策出臺(tái)，但像這樣的堵漏洞、小調(diào)整依然偶有發(fā)生。在上述措施的監(jiān)管下，發(fā)展商捂盤已經(jīng)不能成為漲價(jià)的理由，2017年樓價(jià)的大幅波動(dòng)已被扼殺；而且高低價(jià)格樓盤搭配入市，可以防止一手房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，錯(cuò)誤引導(dǎo)市場(chǎng)輿論。

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