7月，中國(guó)地產(chǎn)圈的發(fā)生了兩件大事。

一是7月4日停牌近半年的萬(wàn)科復(fù)牌，萬(wàn)科的控股權(quán)之爭(zhēng)進(jìn)入季，寶能、華潤(rùn)和萬(wàn)科的管理層繼續(xù)纏斗。

二是7月7日保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙公告，保利和中航工業(yè)兩大集團(tuán)之間的地產(chǎn)整合大幕拉開(kāi)，而受益者被認(rèn)為是保利地產(chǎn)。這天，國(guó)內(nèi)第五家半年銷(xiāo)售過(guò)千億的房企出爐，保利地產(chǎn)以1106億的銷(xiāo)售額再次刷先銷(xiāo)售記錄。

其實(shí)，這兩件事情對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，標(biāo)志性意義。

它意味著：1、在后千億時(shí)代，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)千億軍團(tuán)出現(xiàn)分野，行業(yè)老大萬(wàn)科或?qū)⒈贿@次危機(jī)拖垮；2、中國(guó)地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)整合的大幕正式開(kāi)啟，勝出者將成為新老大。

全年銷(xiāo)售或突破2000億

7月7日，保利地產(chǎn)公布了6月份銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，當(dāng)月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積201.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.79%；簽約金額269.76億元，同比增長(zhǎng)5.16%。單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)下歷史新高。

至此，保利地產(chǎn)上半年共銷(xiāo)售1106.25億元，同比增長(zhǎng)45.48%。

這是繼萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠地之后，第五家半年過(guò)千億的房企。其中，行業(yè)老大萬(wàn)科以超過(guò)1900億的半年銷(xiāo)售額繼續(xù)領(lǐng)跑。

不過(guò)，相比于萬(wàn)科、恒大、碧桂園，央企背景的保利地產(chǎn)在今年上半年的銷(xiāo)售表現(xiàn)更具研究意義。

數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)次躋身千億俱樂(lè)部發(fā)生在2012年。

那一年，保利地產(chǎn)的年度銷(xiāo)售額達(dá)到了1017.39億元，這是除萬(wàn)科外，家年銷(xiāo)售超千億的房企。

資料顯示，2013年、2014年保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售均在10月份破千億，2015年9月份過(guò)千億，而今年6月已過(guò)千億。

也是在2012年，成為千億房企后，保利地產(chǎn)提出要“再造一個(gè)千億保利”，即追逐2000億元，時(shí)間節(jié)點(diǎn)一度設(shè)定在2020年。

從目前的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)有望提前4年完成。

某研究分析稱(chēng)，按目前的速度來(lái)看，保利地產(chǎn)今年銷(xiāo)售沖破2000億元是大概率事件。

畢竟，現(xiàn)在時(shí)間剛過(guò)半，銷(xiāo)售卻超過(guò)了1100億元大關(guān)。而且，通常而言，下半年才是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季。

不過(guò)，相比于萬(wàn)科等巨頭，就增長(zhǎng)勢(shì)頭來(lái)看，保利地產(chǎn)較為穩(wěn)健和強(qiáng)勁。

以今年6月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為例，四大房企中環(huán)比銷(xiāo)售增速超過(guò)40%的只有保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)，分別達(dá)46%和44%。萬(wàn)科的環(huán)比增速不到12%，碧桂園甚至出現(xiàn)了小幅下降。

除了銷(xiāo)售亮眼外，保利的增長(zhǎng)質(zhì)量甚至超過(guò)萬(wàn)科。這一點(diǎn)從其穩(wěn)健的毛利率也可以看出。

統(tǒng)計(jì)顯示，由于近幾年的土地成本大幅上漲，且供求關(guān)系發(fā)生顯著變化，房企的毛利率普遍下滑。以龍頭房企萬(wàn)科為例，公司的毛利率已從2012年的25.84%下降至2015年的不足20%，下降幅度高達(dá)25%，但保利地產(chǎn)的毛利率一直處于30%以上，維持較高的水平。

萬(wàn)科向左 保利向右

客觀而言，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，真正能代表行業(yè)未來(lái)的，一是萬(wàn)科，二是保利。一如4年前，這兩家房企率先撞破年度銷(xiāo)售千億的門(mén)檻一樣。

數(shù)年前，萬(wàn)科總裁郁亮將中國(guó)地產(chǎn)的下一個(gè)十年稱(chēng)為白銀時(shí)代。在他看來(lái)，遍地黃金時(shí)代已一去不再。和黃金時(shí)代不同，白銀時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，“個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度”將成為常態(tài)。

其實(shí)那個(gè)時(shí)候無(wú)論萬(wàn)科還是保利，都在思考白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，機(jī)會(huì)在哪里？到現(xiàn)在，這個(gè)答案逐步清晰，那就是行業(yè)整合并購(gòu)。

7月6日晚，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告稱(chēng)，中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)與保利集團(tuán)正籌劃地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合，并將于7月7日起停牌。

這意味著，繼武鋼、寶鋼停牌重組后，央企整合大風(fēng)再起，地產(chǎn)央企整合重組將成為未來(lái)行業(yè)重大趨勢(shì)。

國(guó)金證券研究所胡華如、賈翔夫指出，A股地產(chǎn)龍頭企業(yè)在國(guó)資體系內(nèi)、大股東體系外的資源要素整合正式開(kāi)啟。

不過(guò)，當(dāng)保利開(kāi)啟并購(gòu)模式時(shí)，萬(wàn)科的情況卻恰恰相反。

從2015年7月起，為了抵擋門(mén)口的那個(gè)野蠻人，萬(wàn)科和寶能、華潤(rùn)兩大股東間的戰(zhàn)爭(zhēng)已持續(xù)了一年多，而且暫時(shí)看不到收兵的信號(hào)與時(shí)間窗。

這也是為何有市場(chǎng)人士分析，2016年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大局可能發(fā)生變化：萬(wàn)科可能會(huì)被野蠻人分裂，進(jìn)而慢慢衰落，而保利依托自身的規(guī)模性擴(kuò)張和外延式并購(gòu)，很可能在某個(gè)節(jié)點(diǎn)完成對(duì)萬(wàn)科的超越。

生態(tài)圈為王

有券商分析師稱(chēng)，就萬(wàn)科和保利而言，在未來(lái)的一兩年中，萬(wàn)科仍將有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也仍將是國(guó)內(nèi)較杰出的房地產(chǎn)企業(yè)之一。但保利的后勁卻讓萬(wàn)科感到害怕，原因有二。

1、以并購(gòu)為主的外延式擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)

統(tǒng)計(jì)顯示，在房地產(chǎn)央企中，只有保利、中海規(guī)模達(dá)千億級(jí)，招商、華潤(rùn)位居五六百億的中等規(guī)模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級(jí)規(guī)模，其余大部分央企地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也并不算行業(yè)翹楚。目前，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，已有超過(guò)半數(shù)啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)計(jì)劃。

因此，在今年，較具看點(diǎn)的并購(gòu)大戲無(wú)非是中海對(duì)中信、以及保利對(duì)中航的并購(gòu)。

但中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖比普通人能想象中的龐大。除了上市平臺(tái)中航地產(chǎn)外，中航工業(yè)旗下還有中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里城、天虹商場(chǎng)等地產(chǎn)平臺(tái)。

安信證券分析師陳天誠(chéng)指出，中航工業(yè)集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值不可估量，重組一旦成行，有可能為公司外延擴(kuò)張打開(kāi)空間，并借此不斷提高自身市場(chǎng)占有率，挑戰(zhàn)行業(yè)龍頭地位。

而身處漩渦中的萬(wàn)科，外延式擴(kuò)張舉步維艱，甚至不可能。

眾所周知，銷(xiāo)售規(guī)模的萬(wàn)科眼下正受困于股權(quán)之爭(zhēng)，其推出的與深圳**并購(gòu)案也面臨夭折風(fēng)險(xiǎn)。

2、一主兩翼，保利已打造一個(gè)完整的生態(tài)圈

從過(guò)去幾年的發(fā)展來(lái)看，保利地產(chǎn)已基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局。這種業(yè)務(wù)模式不但能使其規(guī)避業(yè)務(wù)單一風(fēng)險(xiǎn)，從而增加盈利，還能增加其拿地的資金來(lái)源。

以金融為例，保利地產(chǎn)旗下的信?；鸾刂?015年底，其規(guī)模已達(dá)413億元，是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)私募。為培育基金，其主要投資對(duì)象為保利地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)，而上述413億元，又將是保利地產(chǎn)開(kāi)疆?dāng)U土的“彈藥”。

保利資本，被看成是保利地產(chǎn)發(fā)力房地產(chǎn)金融的步。2015年12月，保利地產(chǎn)、保利投資與中金公司在珠海共同成立了這一資本運(yùn)作平臺(tái)。與信保基金不同，保利資本投資范圍更廣，涉及海內(nèi)外地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)及其他股權(quán)投資。

6個(gè)月后，保利資本進(jìn)行了頭筆跨界投資，以不超過(guò)25億元投資了滴滴出行。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，青睞于移動(dòng)打車(chē)平臺(tái)的大有人在。在保利資本之前，萬(wàn)科、海航集團(tuán)以及龍湖創(chuàng)始人吳亞軍都已經(jīng)先吃了“螃蟹”，只不過(guò)，他們選擇的是滴滴出行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“中國(guó)優(yōu)步”。

保利資本法人代表兼總經(jīng)理吳海暉曾透露，其股權(quán)投資將聚焦大消費(fèi)、教育、醫(yī)療、物流、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)在下一盤(pán)金融大棋，他們的野心遠(yuǎn)不止于此，正試圖對(duì)標(biāo)KKR、黑石等，朝專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的方向靠攏。

而在保利兩翼的另外一翼社區(qū)消費(fèi)服務(wù)，保利已逐步搭建成型。

今年4月6日，保利地產(chǎn)正式推出其“5P戰(zhàn)略”的生活藍(lán)圖——“全生命周期居住系統(tǒng)”。這個(gè)系統(tǒng)由五大部分組成，涵蓋了從建筑到居家，從硬件設(shè)施到社區(qū)服務(wù)，從少兒到老年的所有需求。

在探索過(guò)程中，保利地產(chǎn)將創(chuàng)新發(fā)力點(diǎn)立足于主業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)多元化，核心目的仍是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，提升產(chǎn)品和服務(wù)的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的目標(biāo)。目前，保利地產(chǎn)所開(kāi)展的社區(qū)智能化、保利APP、養(yǎng)老、比鄰超市等創(chuàng)新業(yè)務(wù)也都是圍繞主業(yè)而來(lái)。

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