樓市高溫當(dāng)前，合肥將出臺(tái)重磅樓市調(diào)控政策。6月21日，合肥土地管委會(huì)擬出臺(tái)了比蘇州、南京更嚴(yán)格的調(diào)控政策，吸引了全國(guó)的目光。

    雖然當(dāng)下地王頻出，房地產(chǎn)仍然被看多，然而一家大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究人員指出，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不少變數(shù)。由于一線和強(qiáng)二線樓市經(jīng)過半年亢奮式增長(zhǎng)，需求已被透支不少，短期內(nèi)增長(zhǎng)空間受到限制。因地價(jià)不斷被追高，給予了關(guān)注，下半年地方政策的概率在加大，可能會(huì)階段性影響需求和市場(chǎng)預(yù)期?！焙罄m(xù)購購力有可能出現(xiàn)疲軟，部分地區(qū)不排除出現(xiàn)房?jī)r(jià)短期波動(dòng)和微幅調(diào)整?！鄙鲜鋈倘耸空J(rèn)為。

    合肥將重磅出擊

    “商品房較低頭付由20%升至25%，頭套房貸還清的，二套房頭付比提高至四成。名下有房且有貸款，二套房頭付比例升到50%;三套房提高至60%，且停止提供公積金貸款?！边@些正在擬定中的政策，是合肥市土地管理委員會(huì)在6月21日下午的會(huì)議上提出的。這次會(huì)議的方向很明確：用差別化信貸提高頭付門檻。

    針對(duì)土地價(jià)格飆漲，合肥還將出臺(tái)比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的政策：20億元以下的土地，一個(gè)月付清土地款;20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京分別位列5月全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅前，合肥已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月位列全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前三名。

    業(yè)界人士指出，南京和蘇州近期所出政策并沒有從需求端進(jìn)行調(diào)控，只是試圖從抑制地王來熔斷高價(jià)地以防止地價(jià)過熱，對(duì)市場(chǎng)幾乎沒有影響。但合肥政策的不同在于，從需求到供給端，通過市場(chǎng)化手段來調(diào)節(jié)過熱的樓市。

    研究人員認(rèn)為，合肥正在醞釀的重磅政策，可能會(huì)成為接下來房地產(chǎn)過熱城市的一個(gè)樣本。

    “提高頭付比例，就是降低購房杠桿，這對(duì)抑制過度的投資投機(jī)有一定的作用。限期交清土地款也是如此，該政策將對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流提出更高的要求，這比土地熔斷機(jī)制更有效?！笨硕鹨晃环治鰩熣f。

    中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，合肥正在醞釀?wù)叩谋澈螅瑐鬟f出了更令人關(guān)心的潛在信息：信貸會(huì)不會(huì)收緊。

    值得注意的是，部分商業(yè)銀行正計(jì)劃提高商用房的信貸門檻。

    近日市場(chǎng)傳出消息，一家大型商業(yè)銀行將加強(qiáng)對(duì)個(gè)人商用房貸款的管理，頭付比例將由50%提高到70%。北上廣深四個(gè)一線城市，可能會(huì)成為銀行對(duì)商業(yè)用房房貸收緊的關(guān)注城市;此外部分熱點(diǎn)省會(huì)、直轄城市，也可能根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而做出不同程度的調(diào)整。

    “其它商業(yè)銀行是否會(huì)跟進(jìn)，現(xiàn)在還不清楚?！币患易C券機(jī)構(gòu)分析師說。

    盧文曦認(rèn)為接下來政府的調(diào)控可能會(huì)更精準(zhǔn)?！巴ㄟ^購房套數(shù)劃定不同的需求層次，以此甄別投資投機(jī)與自住需求。用提高頭付的方式，增加投資和投機(jī)需求的資金使用成本，來給樓市降溫。”盧文曦表示。

    “下半年不確定性很多”

    樓市經(jīng)過半年大幅度上揚(yáng)，很多人心中不經(jīng)意中打了問號(hào)，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲多久。然而各地頻頻拍出地王，面粉貴過面包價(jià)的現(xiàn)實(shí)，又令人不得不相信，房?jī)r(jià)掉頭幾乎沒有可能性。

    頻出的地王和房?jī)r(jià)還會(huì)亢奮多久，對(duì)此中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，房?jī)r(jià)飆升的背后，是國(guó)內(nèi)貨幣的泛濫以及尋找出路的巨額資金，這后面有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)背景。

    一家私募基金高管告訴記者，由于貨幣供應(yīng)持續(xù)增加，在股市疲軟和債市吸納資金能力有限的背景下，大量資金通過多種渠道涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)投資者來說，因國(guó)內(nèi)投資渠道仍相對(duì)匱乏，到一二線購房，成為上半年不少人的重要選擇。

    富國(guó)大通資產(chǎn)管理有限公司一位高層向記者表示，政府層面來看，因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，暫時(shí)沒有找到新的更有效的增長(zhǎng)動(dòng)力，房地產(chǎn)的支持和托底又一次被凸現(xiàn)出來。大量的政策債務(wù)，以及以銀行為主金融體系的穩(wěn)定，也需要房地產(chǎn)保持一定的增長(zhǎng)速度。

    “在開發(fā)商層面，拿地王房企繼續(xù)看多后市，以央企為代表的開發(fā)商充分利用寬松的貨幣和政策環(huán)境大量融資，從資本市場(chǎng)和銀行低息貸款，用增加杠桿率更增長(zhǎng)了樓市向上的信心?！鄙鲜龈粐?guó)大通資產(chǎn)管理公司高層說。

    那么今年的下半年，房地產(chǎn)是否還會(huì)繼續(xù)上半場(chǎng)的火爆?令人意外的是，多家開發(fā)商的預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎。

    “我們的壓力其實(shí)挺大的，下半年的不確定性很多。一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房子就很難賣了。因?yàn)椴淮_定下半年走勢(shì)究竟如何，所以現(xiàn)在很多項(xiàng)目開足了馬力，加快銷售，能賣出去多少是多少?！鄙虾Ｒ患掖笮头科笫袌?chǎng)部負(fù)責(zé)人說。

    而在謝逸楓看來，樓市的走向，關(guān)鍵要看政策的走向和貨幣供應(yīng)。

    “無論是房?jī)r(jià)的上漲還是頻出的地王，根源在于超發(fā)的貨幣，以及政策對(duì)房地產(chǎn)的支持。如果貨幣供應(yīng)速度放緩，政策支持力度減弱，房?jī)r(jià)上漲速度可能會(huì)放緩?！敝x逸楓在接受記者采訪時(shí)說。

    而新城控股高端副總裁歐陽捷判斷，下半年貨幣政策將延續(xù)上半年的態(tài)勢(shì)，不會(huì)做出大的調(diào)整。“的變數(shù)是，明年是否會(huì)調(diào)整，現(xiàn)在還不好說。”歐陽捷表示。

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