劉大爺夫婦花200多萬購了一套二手房，可拿到房后，才發(fā)現還有一個陌生人的戶口留在房子里。這可急壞了劉大爺，他連忙找到賣家薛先生。可薛先生一聽，也蒙了，戶口根本不是他們一家人的。戶口遲遲沒遷出，劉大爺把薛先生給告了，索賠40萬違約金。近日，南京市中級人民法院作出判決，薛先生要賠3萬元。二手房購賣交易中，可能會遇到哪些糾紛？遇到麻煩又該怎么辦？現代快報“有請律師”繼續(xù)跟您周日見，您有任何法律問題，都可以來現場跟律師面對面交流。

案例

二手房里戶口沒遷出，他違約賠了3萬

劉大爺今年70多歲，2013年，他跟老伴在南京購了一套二手房。購賣合同簽了，購房款也只差幾萬沒付清了，老兩口這才發(fā)現，房子里還有一個陌生的戶口沒遷出。于是，他們找到賣家薛先生。薛先生剛開始也蒙了——自己家的戶口根本不在這套房里?？吹搅藨艨诘拿?，他才恍然大悟。原來，這套房薛先生是從其他人手里購來的，這個沒有遷出的戶口，屬于薛先生的上一任房主。

房子里的戶口遲遲沒有遷出，于是，劉大爺夫婦把薛先生給告了。他們表示，按照雙方簽訂的合同，薛先生應該在2013年年底之前把房子里的戶口轉出去，如今他顯然違約了。他們要求薛先生按照合同約定，賠償他們40萬元。

成了被告，薛先生也直呼冤枉。戶口不是他的，直到2013年12月中旬，劉大爺夫婦倆拿著一份說明找到他，他才知道，這套房子里竟然還有一個的戶口。他認為，戶口問題并不在購賣合同約定的違約范圍內。自己根本沒有違約，自然不應該承擔違約責任。

一審法院經審理后認為，房子已經賣出了近2年，但的戶口遲遲沒有遷出。薛先生沒有按照約定遷出房子里的戶口，已經構成了違約。法院判決，薛先生以40萬為限，支付違約金。拿到判決書后，薛先生更是無奈。他多次表示，不是他不愿意把戶口轉出去，而是戶口根本就不是他的。他也曾經多次找人幫忙聯(lián)系前房主，但一直沒聯(lián)系上，戶口沒轉出，他也沒有辦法。

今年4月，兩家人終于等到前房主把戶口轉出去。在二審中，南京市中級人民法院審理認為，雖然戶口已經轉出去了，但違約的事實已經成立。至于40萬的違約金，法院認為標準過高，酌情判定薛先生支付違約金為3萬元。

律師建議

約房主到房產局

確認無外人戶口

二手房購賣中，難免會遇到戶口遷入和遷出的問題。應該如何避免這類糾紛呢？

江蘇諾法律師事務所王斌律師表示，一般情況下法院是很難單獨針對二手房交易中的戶口問題立案的。如果要求賣家遷出戶口，跑到法院起訴，法院極有可能根本不會立案受理。戶口遷移問題屬于行政機關管轄范圍，根據公安部門的規(guī)定，遷戶口必須要當事人同意。

王斌律師建議，在二手房交易時，要想避免此類由戶口問題引發(fā)的糾紛，可以選擇兩種方法：一是跟房主到房產局調取相關的房產情況，有沒有陌生的戶口一看便知。如果怕麻煩還可以委托律師，到房產局等相關部門了解房產是否有瑕疵。

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