令人意外的是,4月以來(lái),北上深樓市銷(xiāo)售雖有所降溫,但土地市場(chǎng)升溫又再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注,多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià),但業(yè)內(nèi)擔(dān)心,如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn),未來(lái)房?jī)r(jià)或會(huì)受到影響。

  在大部分人的預(yù)想中,調(diào)控升級(jí)的一線城市必會(huì)迎來(lái)一段沉寂期。令人意外的是,4月以來(lái),北上深樓市銷(xiāo)售雖有所降溫,但土地市場(chǎng)升溫又再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注,多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià),但業(yè)內(nèi)擔(dān)心,如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn),未來(lái)房?jī)r(jià)或會(huì)受到影響。

  值得注意的是,日前國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》,明確要求對(duì)建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號(hào),可能會(huì)對(duì)未來(lái)地價(jià)造成一定影響。

  現(xiàn)象 土地市場(chǎng)升溫

  近期地王頻出。就在18日的拍賣(mài)中,上海周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得,可售住宅樓板價(jià)5.45萬(wàn)/平方米,這意味著保本售價(jià)將高達(dá)7.9萬(wàn)/平方米!再度刷新了上周泗涇6萬(wàn)/平方米保本價(jià)地王。本次參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商多達(dá)37家,也創(chuàng)下上海較多開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍紀(jì)錄。

  5月5日,北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓,經(jīng)過(guò)近3個(gè)公里的角逐,三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬(wàn)元/㎡、3.52萬(wàn)/㎡、3.57萬(wàn)/㎡的單價(jià),均刷新各自區(qū)域“地王”價(jià)格。

  同樣是5月5日,在杭州,陽(yáng)光城以19846.39元/㎡的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄,成為蕭山地王。

  5月11日,上海舉行“3·25新政”之后的頭次集中土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì),奉賢區(qū)、松江區(qū)三幅純宅地分別被象嶼聯(lián)合體、格力、融創(chuàng)以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價(jià)拿下,成交溢價(jià)均超過(guò)100%,且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價(jià)格。

  無(wú)論北京還是上海,全部“面粉貴過(guò)面包”,按照上述的樓面價(jià)格,這些土地至少需要打造6萬(wàn)/㎡的產(chǎn)品,地產(chǎn)商才可以回本。

  分析指出,一二線地王頻繁出現(xiàn),從北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出現(xiàn)了多宗地王。中原地產(chǎn)研究部16日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月上半月,合計(jì)一線二線熱點(diǎn)的20大城市住宅土地成交45宗,其中住宅地塊大部分為地王。

  地價(jià)迅速猛漲已引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂(yōu)。對(duì)于較近土地市場(chǎng)火熱的長(zhǎng)三角,就連一向宣稱(chēng)“不怕死”的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也表示擔(dān)憂(yōu):“這么多年了,蘇州的房?jī)r(jià)一直是在2萬(wàn)元,南京的房?jī)r(jià)都沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn)元,一下子樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元,這個(gè)肯定是不對(duì)的。”在他看來(lái),這一輪地價(jià)漲這么快,已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

  探因 齊奔熱點(diǎn)城市 房企投資取向太趨同?

  政策收緊,為何依舊地王頻出?有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析,投資價(jià)值認(rèn)知嚴(yán)重趨同,熱點(diǎn)城市政策收緊仍難阻土地市場(chǎng)火熱。

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員任興洲認(rèn)為,市場(chǎng)預(yù)期是引起地價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。中國(guó)人民大學(xué)教授劉元春則表示,開(kāi)發(fā)商拼命搶地與土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。

  記者注意到,近期新出讓地塊體量中等偏小,地方政府嚴(yán)控單宗地塊體量,甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓,這在一定程度上加劇了一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

  業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析,在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下,房企投資方向逐漸趨同,聚焦一線及強(qiáng)二線城市,“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

  值得注意的是,囿于一、二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈,土拍市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)顯著特征:大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企閉眼拿。

  觀點(diǎn) 地王頻出局面不會(huì)持續(xù)

  而日前國(guó)土資源部明確要求加強(qiáng)和改進(jìn)土地計(jì)劃管理,對(duì)建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控,一線城市有可能減少住宅用地供應(yīng),導(dǎo)致后續(xù)市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,在土地供應(yīng)不足、需求持續(xù)旺盛的大背景下,一線城市未來(lái)或有更多“地王”誕生。

  “地王”現(xiàn)象一方面反映的是地產(chǎn)商對(duì)土地的饑渴,另一方面也是未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)兆。而這種地王繁現(xiàn)的現(xiàn)象,導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期升溫。

  分析認(rèn)為,“地王”的出現(xiàn)往往被視為房?jī)r(jià)上漲的信號(hào),會(huì)刺激購(gòu)房者的恐慌情緒,使之加速入市。如果房企和二手房業(yè)主選擇觀望的話,就會(huì)拉大供需缺口,醞釀新一輪上漲。目前看來(lái),這種情況很有可能出現(xiàn)。

  不過(guò),同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,一線城市、部分核心二三線城市樓市“日光盤(pán)”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面不會(huì)一直持續(xù)。京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后,商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑;盡管部分核心二三線城市樓市火爆,但三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”,下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。

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