業(yè)內(nèi)有一個(gè)說(shuō)法，就是大概3年一個(gè)周期。如果2012年-2015年是一個(gè)周期，2015年-2017年可能也會(huì)是一個(gè)周期。從這個(gè)周期來(lái)看，2016年是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)，但是2017年就會(huì)有一些新的情況出現(xiàn)。

    上市房企業(yè)績(jī)披露尚未完全結(jié)束，但可以看得出來(lái)，凈利率、庫(kù)存是今年房企年報(bào)較受關(guān)注的兩項(xiàng)指標(biāo)。

    據(jù)多個(gè)證券機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，在已披露2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的近百家房地產(chǎn)公司中，按預(yù)增上限計(jì)算，超過(guò)50家凈利潤(rùn)同比上升;另有30家左右凈利潤(rùn)下滑;約22家房企預(yù)告虧損，占比為26%。

    多家房企營(yíng)收均上漲，但是毛利率有不同程度的下滑。比如華潤(rùn)置地投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4%;2015年碧桂園毛利率20.19%，同比下降5.89%，凈利率8.58%，同比下降3.97%;華潤(rùn)置地投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4%;此外，盡管毛利率有輕微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地產(chǎn)ROE20.5%，同比下降1.5%。

    業(yè)內(nèi)有一個(gè)說(shuō)法，就是大概3年一個(gè)周期。比如2013年非?；鸨?，2014年就式微，2015年又進(jìn)入恢復(fù)期。中國(guó)金茂(00817.HK)頭席執(zhí)行官李從瑞介紹說(shuō)：“如此，2012年-2015年是一個(gè)周期，2015年-2017年可能也會(huì)是一個(gè)周期，從這個(gè)周期來(lái)看，2016年是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)，但是2017年會(huì)有一些新的情況出現(xiàn)。”

    旭輝控股執(zhí)行總裁林峰也認(rèn)為，2017年要準(zhǔn)備過(guò)冬，因此，旭輝今年把利潤(rùn)提升與去化放在比較重要的位置。

    高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，這很可能是中國(guó)房市近年內(nèi)的較后一次狂歡，未來(lái)一兩年，市場(chǎng)可能進(jìn)入下行通道。他還認(rèn)為擁有多套住宅的投資者應(yīng)該趁早套現(xiàn)。

    易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期房企披露的業(yè)績(jī)可見(jiàn)，行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄，說(shuō)明傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)被削弱。尤其是土地價(jià)格持續(xù)攀升，土地成本占房屋銷售中的比重愈來(lái)愈大，這都會(huì)壓縮房企的盈利空間。后續(xù)的策略在于，是積極轉(zhuǎn)型，尋找新的盈利空間大的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè);是加快高周轉(zhuǎn)模式和輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用，進(jìn)而擴(kuò)大盈利空間。

    房企現(xiàn)金流之憂

    可以說(shuō)，經(jīng)歷2007年與2011年的調(diào)控之后，房企對(duì)于現(xiàn)金流的看重。

    去年整體行業(yè)的回暖與政策環(huán)境的寬松，令房企密集發(fā)行公司債，補(bǔ)充現(xiàn)金流同時(shí)儲(chǔ)備土地。例如中國(guó)金茂在境內(nèi)發(fā)行22億人民幣債券，該公司管理層在一場(chǎng)分析師見(jiàn)面會(huì)上透露，正在做境內(nèi)平臺(tái)重組，希望找到一個(gè)方式讓重組稅務(wù)降低，做完以后，大概增加境內(nèi)發(fā)債額度80億。

    表面上房企融資成本降低了，但是人民幣貶值對(duì)成本有影響。以金茂為例，目前匯率報(bào)表?yè)p失50億港幣，這里面有兩點(diǎn)：頭先，假設(shè)一分錢外債都沒(méi)有的話，大概也會(huì)損失36億元，其次就是年初永續(xù)債的發(fā)行提高了融資成本。

    這同時(shí)也是內(nèi)房股普遍存在的問(wèn)題，包括碧桂園等多家公司在內(nèi)，為了保證現(xiàn)金流充足，也開(kāi)始考慮熊貓債、永續(xù)債等，永續(xù)債年化利率稍微高一點(diǎn)，年化利率9%左右，比如碧桂園目前永續(xù)債的成本是9.5%。

    中國(guó)金茂頭席財(cái)務(wù)官江南介紹，集團(tuán)截至去年底，離岸債及境內(nèi)債比例為53%及47%，他說(shuō)，由于國(guó)內(nèi)融資成本降低，未來(lái)會(huì)調(diào)整境內(nèi)債比例至高于50%。

    如何繼續(xù)獲取高毛利也是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的。一名業(yè)內(nèi)人士人士指出，取決于以下幾點(diǎn)：頭先是土地的獲取時(shí)間，能否在周期里面踩準(zhǔn)這個(gè)點(diǎn)，正如李從瑞所言，如果拿的地，周圍的地價(jià)半年內(nèi)能提高，那么你就優(yōu)先別人一步看到這個(gè)地塊的價(jià)值;其次，做改善型需求的產(chǎn)品，中國(guó)金茂在一線城市和二線城市做項(xiàng)目，還沒(méi)有到過(guò)三、四線城市，這與國(guó)內(nèi)供給側(cè)改革不謀而合，所以金茂專門做高端，作改善型、高品質(zhì)，這個(gè)本身能夠帶來(lái)高毛利;第三是高端品牌帶來(lái)溢價(jià)，形成品牌認(rèn)知。

    李從瑞表示，金茂今年銷售目標(biāo)為360億人民幣，可銷售的項(xiàng)目約60%分布在一線城市。他指出，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)寬松，對(duì)整體樓市仍較樂(lè)觀，但相信整體仍然會(huì)出現(xiàn)分化。

    他介紹說(shuō)，金茂不僅在上海，像蘇州和南京銷售也出現(xiàn)水漲船高情況，預(yù)計(jì)未來(lái)政策整體寬松應(yīng)該不會(huì)收緊，但個(gè)別城市點(diǎn)式調(diào)控會(huì)出現(xiàn)，比如蘇州已經(jīng)出現(xiàn)了，當(dāng)?shù)匾髢r(jià)格漲幅半年不能超過(guò)10%，然而金茂有預(yù)案，已經(jīng)一次性把所有價(jià)格申報(bào)好了。他說(shuō)：“較終定價(jià)主動(dòng)權(quán)掌握在我們自己手里。”

    2017年地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化

    房企眼中的不確定因素主要集中于近兩年來(lái)布局的一二線城市市場(chǎng)變量。包括調(diào)控收緊政策的出臺(tái)、去化的可持續(xù)性等。

    李從瑞指出，如果上海出現(xiàn)很嚴(yán)厲的對(duì)頭付的控制與二次置業(yè)的控制，那么這對(duì)房企將有影響，但是如果僅僅是限購(gòu)，影響不會(huì)太大，因?yàn)樯虾１旧砭吞幱谙拶?gòu)的狀態(tài)，只不過(guò)是嚴(yán)格執(zhí)法程序，所以上海新政出來(lái)以后，如果在銀行貸款方面有新的政策，比如說(shuō)頭付提高到70%，會(huì)有一定的影響?！斑@個(gè)我們有一定的預(yù)估，比如說(shuō)客戶不是頭套，是套，如果要求頭付70%的話，假如顧客里面占的比例比較小，受的影響就比較小，金茂里面不是頭套的客戶可能會(huì)占到50%，因此我們受到影響的機(jī)會(huì)是一半一半?！?/p>

    同策咨詢研究張宏偉指出，商品住宅市場(chǎng)高位運(yùn)行，成交量透支之后必然會(huì)調(diào)整。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1、2月上海商品住宅成交面積分別為134萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米。按照這樣的預(yù)估值來(lái)計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過(guò)440萬(wàn)平方米。

    研究機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀。國(guó)金證券認(rèn)為，即便進(jìn)一步完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收信貸政策，也很難解決三四線城市住宅的高庫(kù)存問(wèn)題。在一二線商業(yè)辦公用房庫(kù)存較高的區(qū)域?qū)嵭徐`活的土地變性一方面能降低商辦的庫(kù)存，另一方面也能增加住宅的供應(yīng)，緩和房?jī)r(jià)上漲的壓力。而三四線住宅的高庫(kù)存或許通過(guò)保障制度和長(zhǎng)租市場(chǎng)的建立來(lái)逐步化解。當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)漲幅非常明顯，比較可行的辦法是加大住宅用地的供應(yīng)和容積率的調(diào)升，一線城市的發(fā)展空間會(huì)被打開(kāi)。

    嚴(yán)躍進(jìn)又指出，非品牌房企也形成一個(gè)共識(shí)，要想力爭(zhēng)上游，在一線城市積極拿地，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益。所以在品牌房企傳統(tǒng)拿地模式相對(duì)淡化的情況下，反而給予了此類房企一些新的機(jī)會(huì)。

    另外，此類非品牌房企主要是中型房企，后續(xù)也不排除通過(guò)積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，進(jìn)而獲得更大的市場(chǎng)占有率，以及有機(jī)會(huì)進(jìn)行上市等。

    他認(rèn)為，部分大房企高調(diào)調(diào)高業(yè)績(jī)或者曬業(yè)績(jī)，其實(shí)也是一種營(yíng)銷效果，暗示著此類房企的住房產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)可度比較高。另外也確實(shí)從企業(yè)管理角度看，積極去庫(kù)存，進(jìn)而加快高周轉(zhuǎn)，也是此類企業(yè)需要考慮的內(nèi)容。當(dāng)然，現(xiàn)在很多房企在公布業(yè)績(jī)的時(shí)候，尺度把握得非常好。既不盲目高調(diào)，同時(shí)也要凸顯其在行業(yè)內(nèi)的地位和優(yōu)勢(shì)。

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