隨著二手緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)格的連年飛漲,不少賣房人簽約后,開始找各種借口將購房人告上法庭,讓購賣合同無效。近日,蘇州姑蘇法院民五庭潘宇容法官從數(shù)百件二手房購賣糾紛中總結(jié)出了賣方意圖違約的八大不靠譜表現(xiàn),提醒購房人要小心。

案例分析

賣方不肯過戶,原是想漲價(jià)20萬

李女士向朱先生購購了一套緊靠學(xué)校的小區(qū),房屋總價(jià)為140萬元。李女士向朱先生支付了頭付款80萬元后,朱先生雖然將房屋交付給了李女士,但遲遲不肯按約定辦理過戶手續(xù)。李女士后來支付了剩余房款60萬元后,朱先生仍不配合辦理手續(xù)。李女士無奈之下只能將朱先生告上了法院。讓人哭笑不得的是,朱先生的理由居然是房?jī)r(jià)上漲,要求加價(jià)20萬元,但是原告不同意,所以雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,被告以房?jī)r(jià)上漲為由要求原告另行支持購房款20萬元,沒有法律依據(jù)。被告行為構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。原告付清全部房款之日起,涉訴房屋的所有權(quán)應(yīng)歸原告所有,被告應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

法官表示,大多數(shù)情況下房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù),但可能會(huì)制造一些借口,要求將過戶時(shí)間延期,在購方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時(shí)間,較終稱因購方原因未能按時(shí)過戶而解約。在這種情況下,購方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告,要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期,則應(yīng)約定具體的期限。購方盡量不要延期,如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意,否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

房?jī)r(jià)定低了,找借口讓合同無效

宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系,陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹,與陳女士簽訂了購購該套房屋的購賣合同。約定房?jī)r(jià)為120萬元。簽訂合同時(shí)宋先生也在場(chǎng),但其未在購賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院,以自己對(duì)妻子賣房毫不知情,房屋購賣合同未經(jīng)其同意為由,要求確認(rèn)合同無效。

審理中,阮先生指出宋先生之所以要求確認(rèn)合同無效,是因?yàn)樗蜗壬鷥煽谧诱J(rèn)為房子比市場(chǎng)行情賣便宜了十多萬元。阮先生提供了電話錄音表明其與宋先生就房?jī)r(jià)進(jìn)行過商討,對(duì)話內(nèi)容表明宋先生對(duì)賣房事實(shí)是知曉的。中介公司職員也出庭作證,證實(shí)宋先生對(duì)房屋購賣過程是知情的,在簽訂購賣合同時(shí)其在場(chǎng)并未表示異議。法院根據(jù)相關(guān)證據(jù)依法駁回了宋先生的訴訟請(qǐng)求。

房東八大表現(xiàn)要小心

(一)拒簽居間協(xié)議;

(二)拒收定金;

(三)拒簽購賣合同;

(四)簽購賣合同時(shí)提出不合理要求;

(五)簽訂合同之后拖延過戶;

(六)愿意雙倍返還定金;

(七)共有房屋某些所有權(quán)人簽合同時(shí)不露面;

(八)干脆要求賠違約金而解除合同。

兩條途徑助維權(quán)

購方可要求繼續(xù)執(zhí)行購房合同

潘宇容法官舉了一個(gè)例子,購房人于先生支付定金10萬后,賣房者方先生夫婦卻不愿再履行雙方所簽的房屋購賣合同,方先生夫婦對(duì)自己的違約行為,只表示愿意給付違約金來補(bǔ)償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。較終法院判決合同繼續(xù)履行。

潘法官表示,房屋購賣合同,內(nèi)容符合法律規(guī)定,雙方就不得擅自變更或解除。房東不按合同約定全面履行義務(wù),屬于違約行為。購方可以按照合同的約定行使解除權(quán),也可以不行使解除權(quán)。

憑購房合同主張定金雙倍返還等

購方和賣方在簽訂購房合同時(shí),會(huì)有關(guān)于違約金的條款,如果賣方違約,購方可憑合同去索取違約金。如果既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方當(dāng)事人可以選擇適用定金或者違約金條款。

潘法官指出,其實(shí)購方在交易過程中,特別要注意賣方違約細(xì)節(jié)的收集。“購房合同、賣方開具的頭付款收條及交易過程的錄音等,購方都可以收集起來,這樣如果賣方拒絕支付違約金,購方可尋求法律支持?！?/p>

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