北京通州房價難抑，但西部樓市卻悄然塌陷。我們選取了成都和西安的多起爛尾樓進行集中關注，以揭示西部區(qū)域樓市危局；同時，我們以西安**沿線的商業(yè)地產為例，詳解商業(yè)地產困局。

一線調查：成都樓市“爛尾潮”再現 接棒者難救困局

“開發(fā)商蓋章承諾今年6月30日復工，但是一個月過去了還沒有動靜?！蔽挥诔啥继旄趾鸵嬷荽蟮揽诘娜A惠·嘉悅匯業(yè)主張先生言詞中頗為無奈。據了解，開發(fā)此項目的成都嘉華美實業(yè)旗下三個以“華惠”為案名的樓盤均已處于事實停工狀態(tài)。

據當地調查機構統(tǒng)計，目前成都房地產市場包含五龍山嶼府、麥迪遜廣場等在內，停工、半停工的商業(yè)地產或住宅已超過30個項目。與2004年房地產開發(fā)熱潮啟動前相比，當時列入成都市政府清理處置名單的停工工程達66個，用了7年的時間才逐步“復活”。

“成都房地產市場已經進入了轉折點?！币患蚁愀鄯康禺a顧問公司分析師表示，資金鏈條的繃緊甚至斷裂、市場消費不足與嚴重過剩已經成為壓倒房地產市場的三座“大山”，而且“很難再現2004年之后爛尾樓憑借市場利好翻轉的好時機了”。

收購“良機”？

頹勢之下，新一輪的房企并購與重組開始上演。

2015年7月15日，恒大地產宣布，從華人置業(yè)收購的資產包括位于成都市的華置·西錦城、華置·都匯華庭、華置廣場3個住宅及商業(yè)辦公樓項目。

而中渝置地在6月2日把重慶的大部分資產高調以55億元打包給恒大之后，7月24日，中渝置地再次將成都的資產出售，接手方是剛經歷收購綠城、佳兆業(yè)失敗的融創(chuàng)，標的是中渝置地控股51%的成都國嘉地產，金額達到27.56億元。

這次并購，孫宏斌獲得了七個發(fā)展中項目。融創(chuàng)公告進一步顯示，這七個項目總可售建面達241萬平方米，其中有139萬平方米未售。

出售方的中渝置地在公告中闡述退出成都的理由——今年中國非一線城市市場普遍疲弱，庫存巨大，導致前景很不明朗，風險在累積，給公司帶來挑戰(zhàn)。

此外，退出成都的華人置業(yè)更是看淡未來前景，其公告稱：“近年來成都有多個大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現過剩。出租物業(yè)的收入和酒店經營收入已經出現明顯下降，繼而導致持有商業(yè)物業(yè)的回報預期低。”

供應過剩 開始失衡

據了解，恒大地產收購的華置辦公樓2014年底的出租率僅為24.5%。這也正是華人置業(yè)看淡成都樓市的原因：成都商業(yè)地產因供應嚴重過剩而開始失衡。

根據仲量聯行成都商業(yè)地產報告，2015年上半年，成都全市辦公樓總存量達248萬平方米，上半年共有4棟辦公樓建成入市，新增面積達28.5萬平方米。而需求方面，受退租影響，今年上半年成都辦公樓市場凈吸納量同比下跌近50%。

受大量新增供應影響，成都全市辦公樓的空置率由去年年底的35.9%上升至目前的40.3%。

另據監(jiān)控，截至2015年7月中旬，成都全市商品房累計存量4365.07萬平方米，目前累計銷售1562.05萬平方米。其中，住宅累計存量2652.57萬平方米；商業(yè)物業(yè)整體存量為1088.17萬平方米。

“成都商業(yè)物業(yè)已嚴重飽和，尤其以光華大道、天府大道等為代表的區(qū)域成為寫字樓物業(yè)重災區(qū)。”某房地產顧問機構負責人閔紅淞分析說，除少數地段特別占優(yōu)勢和規(guī)劃、定位、后期營運、招商、連鎖化品牌號召力強的商業(yè)項目外，很多商業(yè)招商和銷售去化壓力很大?！斑@種事態(tài)已經開始蔓延到商品住宅，未來很不容樂觀。”

反轉難演

2014年以來，成都每隔一段時間就會爆出開發(fā)商資金鏈斷裂，項目停工引發(fā)維權活動的消息。

其中，位于成都天府新區(qū)天府大道南段的“麥迪遜廣場”，曾在5月23日遭遇一群購房者圍堵維權。該項目占地76畝，整個工程已基本處于停工狀態(tài)，而早在2012年，工程已近封頂。

據了解，麥迪遜廣場的開發(fā)商是成都城南之星置業(yè)有限責任公司，投資商是成都瑞鼎投資有限公司。資料顯示，項目的在售房源部分處于被查封或抵押狀態(tài)，即便已售出的房源也有被查封或抵押的情況。

“在樓市下行過程中，開發(fā)商遭遇融資通道與市場銷售疲軟的雙重壓制，使得資金鏈斷裂出現問題?！币晃婚_發(fā)商負責人告訴筆者，近幾年成都商業(yè)地產開發(fā)熱導致市場供應超出需求，項目生存環(huán)境惡化成為項目爛尾的“外因”；此外房地產開發(fā)資金實力及運營能力以及后期的融資渠道弱化是“內因”，一旦出現偏差，則造成資金鏈斷裂從而導致項目爛尾。

回顧2001年成都樓市“爛尾潮”，當時66個列入政府清理范圍的樓盤集中在商業(yè)地產的寫字樓和酒店，大多因為三角債停工，較長達10年。當時，成都市政府為了解決爛尾問題，由成都市建委、規(guī)劃局、國土局、房管局以及中院、檢察院、公安局等多個部門聯合組成的清理處置停工工程項目專業(yè)小組辦公室，經過近7年時間的努力才“復活”。

“關鍵是當時房地產市場全面啟動，爛尾的項目又集中在二環(huán)以內的黃金口岸，所以很多都成為優(yōu)良資產。”一位長期觀察成都樓市的顧問公司負責人馬林表示，此次爛尾潮的出現是受整個經濟環(huán)境不景氣影響造成的，依托政府的力量去消化已經不現實，如果不及時處置勢必將再度蔓延，局面或將難以反轉。

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