去年，廣州市房地產中介協(xié)會共受理消費者投訴104宗，共涉及中介公司48家，投訴占全年經中介公司促成交易總量的0.33%，較2013年減少42.2%。該協(xié)會有關人士告訴記者，二手房交易糾紛主要集中在購購資格、稅費、中介費等幾大方面。協(xié)會提醒消費者，注意交易安全，減少不必要的交易風險。

　　購房前自身資格要核實否則交易不成需擔責

　　案例回放：

　　在廣州打拼的異地戶籍楊某，決定離開已任職5年的公司，與朋友合伙做生意。但是，該公司不予以批準，理由是當時該公司出資為楊某購購A物業(yè)供其居住，且登記在楊某名下。于是，楊某與該公司專業(yè)協(xié)商達成一致意見：“楊某辦理委托公證手續(xù)，全權委托該公司以100萬元出售A物業(yè)，售得房款雙方平分。”2014年3月1日，楊某收到該公司通知表示A物業(yè)已出售并收到轉賬的50萬元。

　　于是在2014年5月1日，楊某通過某中介公司就位于天河區(qū)的某物業(yè)與業(yè)主李某簽訂《房屋購賣合同》，并支付定金5萬元。但在交易過戶時，房地產登記部門的工作人員表示楊某名下已有一套物業(yè)，不能再次購房。經調查得知，原任職的公司未能成功出售A物業(yè)，就將其作為公司宿舍。較終，由于楊某不具備購房資格，導致交易不成，業(yè)主李某沒收定金5萬元。

　　案例分析：

　　根據《2011廣州限購令細則》與《廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》的相關規(guī)定，非本市戶籍的居民家庭要在廣州購購住房，除須能夠提供自購房之日起算的前5年內在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社保繳納證明外，自身在本市須未擁有住房。

　　協(xié)會法律咨詢服務律師提醒：在購購物業(yè)前，應注意核實自身的購房資格。同時，也可事先與業(yè)主在合同中約定若由于購房資格導致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產生的經濟損失。

　　稅費清晰明了 交易省事省心

　　2014年1月，張某和女朋友決定在廣州購購婚房，遂通過某中介公司介紹，看中廣州天河區(qū)某物業(yè)。由于業(yè)主李某未將房產證原件帶在身上，所以僅憑記憶表示房產證應過5年。同日，購賣雙方簽訂了《房屋購賣合同》，約定各付各稅。

　　但在交易遞件時，房地產登記部門的工作人員表示因房產證登記時間是2011年，尚未滿5年，需繳納營業(yè)稅。業(yè)主李某仔細查看房產證后，發(fā)現自己錯將建筑時間（2005年）記為登記時間，并認為營業(yè)稅費（約10萬元）過高，遂反悔提出取消交易，購方張某予以拒絕，并向法院提起訴訟，要求業(yè)主李某繼續(xù)完成交易過戶手續(xù)。較終，在法院的調解下，購方張某主動表示多支付2萬元，雙方各付各稅，完成了本次交易。

　　營業(yè)稅的主要免征條件為交易物業(yè)的房產證登記時間或契稅完稅證明上注明的時間超過5年（含5年）。營業(yè)稅的免征時間是以房產證登記時間為準，而非建筑時間為準，本案中該房產證登記時間為2011年，距離交易時間2014年未滿5年，需繳納營業(yè)稅。

　　協(xié)會法律咨詢服務律師提醒廣大消費者：業(yè)主在出售物業(yè)前，應查看清楚房產證上記載的登記時間與契稅完稅證明上注明的時間，切勿自以為是；對于購家，簽訂合同前，應要求業(yè)主提供交易物業(yè)的房產證與契稅完稅證明，或者前往房地產登記部門與稅務局咨詢交易物業(yè)的涉稅情況。另購賣雙方也應按照國家的規(guī)定，約定各自承擔相應的交易稅費。

合同約定要履行交易流程莫誤解

在廣州打拼多年的陳某決定在廣州購購一物業(yè)用來結婚。2014年8月10日，陳某通過某中介公司與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》，購購位于白云區(qū)的某物業(yè)，并在該合同中約定陳某以貸款的方式支付房款與在2014年10月3日辦理遞件手續(xù)，以及于合同簽訂當日向中介公司支付中介服務費3萬元。但是，由于陳某當天未攜帶足額的現金，遂與該中介公司口頭約定中介服務費分段支付：合同簽訂當日先支付1萬元，剩余2萬元于遞件后再支付。之后，陳某辦理按揭貸款等手續(xù)時，聯系當時促成交易的經紀人，因該經紀人已離職，表示無法親自協(xié)助辦理，但可電話指導，之后陳某也未再聯系中介公司，自行完成了相關貸款及過戶手續(xù)。

2014年10月3日，該中介公司了解到該交易已完成，遂聯系陳某要求交齊剩余中介服務費2萬元，陳某認為中介公司未能協(xié)助其辦理貸款及過戶手續(xù)，拒絕支付。對此，該中介公司向法院提起訴訟，要求陳某支付剩余的中介服務費2萬元。法院經審查，中介公司已促成陳某與業(yè)主周某簽訂合同及完成遞件手續(xù)，中介公司有權依約收取中介服務費。較終，經法院調解，陳某向該中介公司支付剩余中介服務費1.8萬元。

　　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本案中，中介公司已經促成陳某與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》，且陳某已完成遞件手續(xù)，該中介公司有權根據《合同法》規(guī)定收取中介服務費。

　　協(xié)會法律咨詢服務律師提醒廣大消費者：在交易過程中，可通過前往市房地產中介協(xié)會或咨詢房產專業(yè)人士，了解交易的相關過程及手續(xù)，在簽訂合同后應當依約履行。另購賣雙方若要保障中介服務費的合理支付，可與中介公司協(xié)商采用分段支付的方式，如：階段為簽訂購賣合同，支付20%的中介服務費；階段為成功過戶交易手續(xù)，支付50%的中介服務費；第三階段為成功交樓，支付30%的中介服務費。

　　“私下成交”要擔責

　　2014年5月20日，張某通過某中介公司的介紹，看中越秀區(qū)的某一物業(yè)，并于同日簽訂《房屋購賣確認書》（下稱：確認書），約定“張某在驗看過本房屋后一年內，張某或所有與張某有關聯的人，利用該中介公司提供的信息、機會等條件，但未通過該中介公司而與第三方達成本物業(yè)購賣交易的，張某應向該中介公司支付違約金3萬元”。

　　次日，該中介公司聯系張某與業(yè)主李某前往中介公司商談交易內容時，購賣雙方發(fā)現彼此為中學同學。于是，張某為逃避支付中介服務費，遂與業(yè)主李某商量私下成交。2014年12月2日，李某前往該中介公司取消少有代理。事后，該中介公司發(fā)現此事，立即致電張某要求支付違約金，張某拒絕。之后，該中介公司向法院提起訴訟，法院經審查，業(yè)主李某是少有委托該中介公司進行放盤，張某通過該中介公司獲悉房源信息。并且，上述的《確認書》中又有明確約定，較終，法院判定張某向該中介公司支付違約金2.5萬元。

　　本案中，該中介公司與張某簽訂的《確認書》屬于居間合同性質，其中約定禁止“跳單”的條款內容，其本意是為防止購家“跳”過中介公司購購房屋，使其無法得到應得的中介服務費。所以，張某在簽訂《確認書》及獲悉該物業(yè)的房源信息后，應當依約履行條款，不得與業(yè)主李某私下進行交易過戶。

　　協(xié)會法律咨詢服務律師提醒廣大消費者：在通過中介公司購房時，應事先對需簽字的文件內容進行全面審核及了解，并且在獲悉相關房源信息后，不應為逃避中介服務費而“跳單”。若認為中介公司收取的中介服務費過高，可與中介公司或經紀人進行協(xié)商。

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