紐約時(shí)報(bào)消息，2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，各項(xiàng)指標(biāo)高位回落，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)集體下跌。政策面適時(shí)作出調(diào)整，下半年起，限購(gòu)措施基本退位，信貸環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。年末召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容，可見(jiàn)樓市調(diào)控“去行政化”方向確立。但同時(shí)我們也應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資需求日益減少，且被理財(cái)產(chǎn)品、海外置業(yè)等分流，使得整體需求回落。

長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市的人口持續(xù)流入，帶來(lái)穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，因此吸引了諸多房企開(kāi)始積極購(gòu)地。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，成為市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的重要支撐；而大規(guī)模的“棚改”則能平衡商品房建設(shè)放緩對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大于求情況嚴(yán)重。

　　從行業(yè)層面來(lái)看，房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整及電商沖擊的雙重壓力之下，今年不得不面臨變革調(diào)整；此外，萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，經(jīng)過(guò)九年的醞釀，幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終于在今年年底實(shí)現(xiàn)。

　　一、全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)集體下跌

　　從今年2月18日至20日的三天之內(nèi)，杭州共有八個(gè)樓盤加入到降價(jià)大軍當(dāng)中，降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米。緊隨其后，2月21日常州豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價(jià)風(fēng)，并逐漸擴(kuò)散到全國(guó)其他大中城市。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，從5月起連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月環(huán)比跌幅達(dá)到1.2%，創(chuàng)2011年以來(lái)新高；至于發(fā)生環(huán)比下跌的城市數(shù)，9月、10月均達(dá)到了69個(gè)，同樣創(chuàng)下2011年以來(lái)之較。就具體城市而言，在11月數(shù)據(jù)中，除廈門和鄭州，其他68個(gè)城市的房?jī)r(jià)均發(fā)生同比下跌，杭州更成為同比跌幅的城市。

　　二、限購(gòu)?fù)宋?，樓市調(diào)控去行政化

　　2014年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均高位回落，同時(shí)市場(chǎng)逐步顯現(xiàn)出趨勢(shì)性變化。正是在此契機(jī)下，各類肩負(fù)特定歷史訴求的行政干預(yù)手段適時(shí)退出。

　　整體來(lái)看，已從過(guò)往的以“控房?jī)r(jià)、抑需求”為政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費(fèi)”的樓市調(diào)控目標(biāo)。于是“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等各項(xiàng)行政干預(yù)手段在持續(xù)退出——限購(gòu)方面，據(jù)中原研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)約有47個(gè)城市曾執(zhí)行過(guò)住房限購(gòu)措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國(guó)其余城市均基本取消了針對(duì)購(gòu)房的種種限制；限貸方面，今年9月30日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（俗稱央行“930新政”）對(duì)擁有多套住房家庭、及非本地居民的住房貸款禁令一并取消，由各商業(yè)銀行具體確定。

　　三、信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇

　　2014年樓市銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時(shí)，個(gè)別小房企因資金壓力倒閉、房地產(chǎn)信托違約等負(fù)面消息集中在年初爆發(fā)，也影響了市場(chǎng)信心。2月底興業(yè)銀行[1.48%資金 研報(bào)]宣布，停辦房地產(chǎn)夾層融資這種利于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目獲批銷售前籌集資金的金融服務(wù)。以此為標(biāo)志，其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資。不僅開(kāi)發(fā)商融資受限，個(gè)人按揭貸款也受到很大影響。

　　對(duì)此，央行與銀監(jiān)會(huì)9月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，將政策從以往的鼓勵(lì)頭次購(gòu)房需求，擴(kuò)大到支持改善型購(gòu)房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，隨之而來(lái)的信貸環(huán)境變化，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響舉足輕重。在基準(zhǔn)利率下調(diào)的前提下，房貸實(shí)際利率也有望從階段性高位逐步回落。

　　四、經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度未提房地產(chǎn)調(diào)控

　　12月9日至11日，2014年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行，明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)——包括住房問(wèn)題，則未作出任何直接表態(tài)。

　　對(duì)比過(guò)往兩年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2012年提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”；2013年雖未提市場(chǎng)調(diào)控，但從民生工作的角度出發(fā)，要求努力解決好住房問(wèn)題，特大城市要提高住宅用地比例而2014年的會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容只字未提，進(jìn)一步體現(xiàn)出層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。2015年，將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控思路，地方政策則會(huì)取決于各地市場(chǎng)變化，具有更多靈活性。

　　五、一線城市土地市場(chǎng)一枝獨(dú)秀

　　2014年全國(guó)土地市場(chǎng)整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴(yán)重，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開(kāi)發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)逐漸回歸一線城市，中原監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企在一線城市購(gòu)地占比，為2009年以來(lái)歷史高位。

　　從地價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市前11月所有用地的平均樓面地價(jià)看，一線城市得益于熱點(diǎn)地塊的持續(xù)入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。

　　與此同時(shí)，一線城市熱點(diǎn)地塊雖受追捧，高溢價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，但成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價(jià)成交的現(xiàn)象不再；且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對(duì)比來(lái)看，一線城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善。”因此，房企后續(xù)拿地必須結(jié)合區(qū)域存量及未來(lái)前景綜合判斷。

　　六、京滬流動(dòng)人口聚集態(tài)勢(shì)加強(qiáng)

　　11月18日，《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》發(fā)布，顯示流動(dòng)人口流向集中的趨勢(shì)不變，特大城市人口聚集態(tài)勢(shì)加強(qiáng)。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變化，上海、北京作為全國(guó)兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，兩地的全國(guó)流入人口數(shù)量皆有所上升；而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來(lái)房地產(chǎn)需求有限，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的住房需求，依然發(fā)展前景看好。

　　七、城鎮(zhèn)化推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶

　　3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，成為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右（目前為53.7%），戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右（目前為36%左右）。

　　為此，戶籍制度改革成為關(guān)鍵所在，尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問(wèn)題。國(guó)家相關(guān)部門表示，要優(yōu)先解決好進(jìn)城時(shí)間長(zhǎng)、就業(yè)能力強(qiáng)的人口落戶；農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)傆烧⑵髽I(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)，其中公共成本主要由政府承擔(dān)。而對(duì)于不同規(guī)模的城市，將進(jìn)一步實(shí)施差別化落戶政策，同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度。對(duì)于城區(qū)常住人口在500萬(wàn)以上的城市，人口規(guī)模將嚴(yán)格控制，并完善積分落戶制度。而對(duì)于中小城市，則將全面放開(kāi)或有序放開(kāi)落戶政策。

　　城鎮(zhèn)戶籍所帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源，是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開(kāi)放中小城市戶籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實(shí)的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長(zhǎng)，將帶動(dòng)全國(guó)住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　八、“棚改”計(jì)劃，平衡了商品房建設(shè)放緩

　　今年3月5日，國(guó)務(wù)院總理 作“兩會(huì)”政府工作報(bào)告，提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是城市將產(chǎn)生顯著影響。

　　與之前的保障房建設(shè)計(jì)劃不同，棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價(jià)值高的區(qū)域，可進(jìn)行商業(yè)化“棚改”操作，地方政府和開(kāi)發(fā)商均能取得收益。同時(shí)，被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民，不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償，均將在住宅市場(chǎng)產(chǎn)生新增需求。而且，被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值。因此，棚戶區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程，也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。

　　九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革

　　6月13日發(fā)布《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)政府自行決定。未來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)有望逐步走向市場(chǎng)化，服務(wù)費(fèi)用將和中介公司的服務(wù)質(zhì)量掛鉤，由市場(chǎng)決定。

　　事實(shí)上，2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場(chǎng)銷售下行帶來(lái)的業(yè)績(jī)下滑壓力，另一方面不得不面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革，于是開(kāi)始探索新的經(jīng)營(yíng)模式。較終何種模式能夠成為較終贏家，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　十、萬(wàn)達(dá)九年上市路終成真

　　作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)九年醞釀，幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終將在今年實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國(guó)內(nèi)大量有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，萬(wàn)達(dá)上市提供了一個(gè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張和獲得穩(wěn)定的成功樣本。

　　集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)售H股為6億股，指定發(fā)行價(jià)在41.8至49.6港元之間。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，較終以接近招股價(jià)區(qū)間高端的48港元定價(jià)，籌得約37億美元，成為亞洲市場(chǎng)今年的IPO。此外，11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過(guò)了萬(wàn)達(dá)院線的A股頭發(fā)申請(qǐng)。

　　如此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)及電影院線兩塊核心資產(chǎn)，將雙雙登陸資本市場(chǎng)，在H股與A股市場(chǎng)齊頭并進(jìn)。隨之而來(lái)的，萬(wàn)達(dá)正在向“全球的線上線下生活消費(fèi)和文化娛樂(lè)平臺(tái)提供商”（據(jù)新華房產(chǎn)報(bào)道，在12月初的一次香港媒體發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)非執(zhí)行董事王貴亞曾作此表示）這一目標(biāo)邁進(jìn)。

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