美聯(lián)儲(chǔ)即將宣布退出近七年的量化寬松(QE)政策。除了環(huán)球資本市場可能受到影響外，不少專家、學(xué)者更憂心忡忡，以為美聯(lián)儲(chǔ)退出QE政策之后，游資將大量撤離中國，會(huì)導(dǎo)致中國的房價(jià)大跌，甚至引發(fā)中國樓市崩盤。

我認(rèn)為這種看法雖然駭人聽聞，但卻是完全站不住腳的，當(dāng)中的原因如下。

其一，境外熱錢并沒有直接流向樓市，因此即使熱錢流走，對(duì)樓市影響也不大。熱錢的特征是來也快，去也快，游資涌入一個(gè)國家或地區(qū)往往鐘情于炒股、炒匯價(jià)，但不會(huì)直接參與樓房的購賣，避免影響熱錢快速侵入、快速抽離的速度。

這也是為何美國過去推出QE1、QE2之后，美國房地產(chǎn)市場仍舊一直處于低迷狀態(tài)，毫無起色的原因，這些資金根本不愿意在樓市上過多停留。直到美聯(lián)儲(chǔ)不得不推出為購購美國房地產(chǎn)貸款樓按債券的QE3之后，美國的樓市才因這個(gè)“私人定制”的QE3略見起色。

因此，美國退出QE政策之后，到底有多少熱錢會(huì)從中國樓市上撤走，實(shí)在不應(yīng)過于高估。其實(shí)，中國的樓市向來受供求關(guān)系以及政府的政策所主導(dǎo)，說白了，那就是過去這么多年中國房價(jià)的升跌主要是由中國人自己的錢說了算，并不關(guān)國際熱錢什么事。

其二，美國即便收緊貨幣政策，對(duì)中國房價(jià)也影響不大。美國退出QE政策，并不意味很快就要收緊貨幣政策，即使美國未來要加息，也基本很難沖擊美國的房價(jià)，更別說影響中國的房價(jià)了。

所謂數(shù)據(jù)會(huì)說話。在過去20年，美聯(lián)儲(chǔ)分別在1994年、1999年和2004年進(jìn)行了三次加息，美聯(lián)儲(chǔ)這三次加息，美國房價(jià)不跌反升。美國的房價(jià)從1994年開始一直漲到2006年，上漲時(shí)間高達(dá)13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。

美聯(lián)儲(chǔ)加息，美國自己的房價(jià)都沒有跌。而且，美聯(lián)儲(chǔ)加息的那三個(gè)年頭，就連實(shí)施聯(lián)系匯率，跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息的香港，房價(jià)也不跌反升。所以，美聯(lián)儲(chǔ)加息，對(duì)美國本土的房價(jià)都影響不大，如何能實(shí)質(zhì)影響中國的房價(jià)呢？

其三，觀察房價(jià)的走勢需要以年作為單位。即使美國退出QE政策，真的刺激中國房價(jià)出現(xiàn)短暫的波幅，也不意味中國的樓市從此就出現(xiàn)下跌的趨勢。

觀察樓市和觀察股市不同，股市是宏觀經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑指標(biāo)，樓市則是宏觀經(jīng)濟(jì)的滯后指標(biāo)，這意味當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)還沒有變化的時(shí)候，股市指數(shù)已經(jīng)提前反應(yīng)，但宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)上漲或衰弱一年以上，房價(jià)才會(huì)緩緩上升或下跌。所以，房地產(chǎn)雖然與股市的走勢有相關(guān)性，但有時(shí)間上的落差。不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場三兩個(gè)月的數(shù)據(jù)變好或變差，就以為房地產(chǎn)市場前景出現(xiàn)改變。由于房地產(chǎn)市場一個(gè)循環(huán)周期長達(dá)數(shù)年，觀察房地產(chǎn)盛衰的時(shí)間長度起碼要以年為單位，才能確知房地產(chǎn)盛衰的大方向。

簡而言之，美聯(lián)儲(chǔ)退出QE政策乃至加息，的確會(huì)對(duì)中國民眾帶來心理影響，可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)短暫出現(xiàn)波幅，但也僅僅是心理影響，對(duì)中國房價(jià)長期走勢不會(huì)造成太大影響。何況，中國房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的支持之一，不但涉及到相關(guān)近七十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到大批民眾的就業(yè)問題，假如中國樓市有出現(xiàn)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，政府必然及時(shí)推出救市政策，挽樓市于既倒。

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