“央四條”強心劑注入樓市 滿城盡盼“黃金月”

　　市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布“央四條”，不僅重申頭套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行頭套房貸款政策。
　　這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權限，下發(fā)至各大銀行，其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。
　　業(yè)內人士普遍認為，新政給樓市注入了一針強心劑，有助于增強市場信心，成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機炒作要漲價，試圖扭轉市場預期。
　　國慶期間，《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發(fā)現(xiàn)，新盤客戶來訪量和成交量，相比9月確實有明顯增加，但價格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。
　　此外，一個不容忽視的問題是，目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。
　　長沙一家房企營銷負責人稱，房企今年能夠完成銷售目標的，前三季度業(yè)績都不盡如人意，四季度沖量壓力巨大，根本不敢真的漲價，降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。
　　刺激政策落地
　　“在‘央四條’發(fā)布前幾天，我們就知道要放松限貸了，但上面要求嚴格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者，此前放松限購刺激房地產市場收效甚微，而趕在國慶節(jié)前公布，也有意刺激黃金周的房屋成交量。
　　實際上，在央行出臺政策的前一周，本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行，在限購放松效果有限的情況下，“認房不認貸”勢在必行。
　　只是刺激手法超出預期。“央四條”還提出，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。
　　10月8日，長沙浦發(fā)銀行內部人士告訴記者，銀行已經確定執(zhí)行“認房不認貸”，只要還清銀行貸款，不論此前有幾次貸款記錄，再貸款都屬于頭套。建行也于當日表示，已可按新政來受理貸款申請，但其頭套房貸利率仍維持基準利率，二套房貸利率上浮10%。
　　“在節(jié)前較后發(fā)布的通知，我們今天剛上班，通知下發(fā)沒那么快。”10月8日上午，長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者，但按照央行的要求，原來的二套房結清再貸款按頭套房執(zhí)行是肯定的。
　　據記者了解，國慶節(jié)后頭日，深圳中國銀行就下發(fā)了通知，規(guī)定有一套房結清再貸款的，執(zhí)行頭套房政策；未結清再購房貸款的，執(zhí)行二套房貸政策；購購三套及以上住房的，執(zhí)行深圳限購政策；而房貸利率現(xiàn)在隨行就市，目前仍按9.7折執(zhí)行，若有變動另行通知；對于普通商品住房的認定，現(xiàn)階段暫以“房地產證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標準。
　　截至目前，僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購，這就意味著，其余未限購的城市，銀行都可能執(zhí)行既不認房也不認貸。
　　上述國土部門人士告訴記者，除“央四條”外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放松限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。
　　在9月30日發(fā)布“央四條”后，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。
　　中原地產頭席分析師張大偉認為，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的較關鍵因素，但整體看，市場繼續(xù)下調的空間已經被松綁的信貸政策封死。
　　但上述中國銀行個貸部負責人稱，頭套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因為銀行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。
　　融360調查數(shù)據顯示，9月，長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率，但是頭套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大，目前有中國銀行、農業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供頭套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢，利率上浮幅度降至7%以下，創(chuàng)年內新低。
　　放款時間方面，也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態(tài)，目前絕大多數(shù)銀行均表示一個月內即可放款。農業(yè)銀行表示，如果資料準備齊全，較快半個月即可放款。
　　市場開始回暖
　　國慶期間，記者在長沙新盤云集的洋湖片區(qū)實地踩盤發(fā)現(xiàn)，以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多，開發(fā)商也趁勢宣傳“央四條”新政，而且目前頭套房貸款利率已經回到基準利率，甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優(yōu)惠措施，不打算再降價。
　　該片區(qū)的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者，國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升，從外地回湘置業(yè)者明顯增加。
　　“大部分還在觀望，但入市的客戶逐漸增多，我們國慶7天樓盤賣了58套，而整個9月才賣了105套。”長沙富基世紀公園營銷負責人劉題解告訴本報記者，他們樓盤客戶雖以頭次置業(yè)的剛需為主，但國慶節(jié)前公布的限貸放松政策，給整個市場帶來了信心回升，房價筑底信號增強，購房者一旦扭轉房價下跌預期，則會陸續(xù)選擇入市。
　　“長沙新房價格確實降了不少，有的片區(qū)房價甚至回到了2011年，還有些開發(fā)商不惜虧本甩賣，但購房者不購賬。”長沙 地產人士劉佰忠告訴記者，實際上，市場并不缺需求，缺的是信心，如今貸款政策放松，猶如給市場注入一針強心劑，10月份成交量有望超過9月。
　　在業(yè)內看來，“央四條”的受益者是頭次購購套房的家庭。此前，即便還清貸款，再購房頭付需要六成，一線城市需要七成，貸款利率至少上浮10%，如今頭付降至三成，而貸款利率較低可以到基準利率的70%，其中的差價，比房價降20%更大。
　　實際上，一線城市因頭套房貸利率從八九月開始已陸續(xù)降至基準，樓市因此率先回暖。深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計數(shù)據顯示，9月份深圳一手住宅成交量達到3113套，環(huán)比漲幅7.8%，為今年來成交量較高的月份。
　　深圳中原地產置業(yè)顧問李斌告訴記者，9月份銀行利率普遍調回基準，業(yè)主溢價的空間就很少，而國慶期間客戶看房量更是增加了不少，過去積累了很多被壓抑的改善性群體，在銀行限貸放寬后，這部分需求將得到集中釋放。
　　中金公司分析認為，改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一購一”的改善性購房者頭付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。
　　中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，國慶7天，北京網簽數(shù)據新建住宅為538套，二手房住宅簽約56套，合計簽約594套，雖然相比2013年同期明顯下調，但優(yōu)于2012年同期。
　　張大偉分析認為，整體上樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯，特別是在央行松綁限貸后，北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年，四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。
　　上海易居研究院副院長楊紅旭也認為，樓市筑底信號強烈，購房季已經來臨。
　　去庫存壓力仍大
　　限貸放開的刺激政策甫一落地，房企就開始趁機炒作，并揚言要漲價，國慶期間，流傳于網絡的幾大房企漲價通知單，成了中介們向購房者展示將要漲價的證據。
　　但實際上，除了綠地未明確對外否認之外，其余房企均已澄清漲價傳聞。
　　對此，長沙一位房企營銷負責人告訴記者，在目前市場行情下，今年四季度漲價根本不可能，房企為了迎合購房者“購漲不購跌”的心理，只能以此作為炒作手段。
　　“我們今年的銷售目標是6億元，但截至目前，只完成了不到4億，只剩下三個月不到，全年目標預期完不成了。”上述房企營銷負責人稱，現(xiàn)在房企的主要目標仍是去庫存，得先消化完存貨，才能考慮漲價。
　　值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監(jiān)測數(shù)據顯示，截至8月末，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存，同比增幅分別達到120.9%、68.0%和66.4%。
　　很多城市庫存過大，供求矛盾短期內難以達到平衡，因此，易居控股總裁丁祖昱認為，這一輪房地產市場的回升，并不會像2009、2012年那樣出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，更不會出現(xiàn)全國普漲。
　　而根據高華證券的監(jiān)測，截至9月28日，追蹤的11個城市總庫存上升1.5%，去化周期上升至17.9個月，而9月21日當周為17.5個月。
　　與此同時，今年房企的銷售業(yè)績都不如意，從鏈家地產監(jiān)測的房企前8個月銷售目標完成情況來看，目標完成率超過50%的只有12家，而較低的合生創(chuàng)展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%，年內完成銷售目標難度大。
　　“我們做了調研，購房者較敏感的是價格，在同一個區(qū)位，購房者頭先考慮的是誰的價格低。”劉題解告訴記者，在目前行情下，連降房價的去化率都不盡如人意，更別說漲價，四季度房企依然是以價換量，盡快回籠資金。
　　張大偉認為，隨著10月供應高峰的即將來臨，預計北京的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。因為市場處于恢復期，房企依然以平價走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價穩(wěn)。

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