房價走勢，在年末即11、12月份是否會明顯放緩主要取決于新的房地產(chǎn)調(diào)控政策動向。房價漲勢趨緩頭先的表現(xiàn)一定是銷量上的變化，其次才是價格變化。

本月的8日，上海發(fā)布了“滬七條”，進一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購購套住房的，其頭付款比例從60%提高至不得低于70%及以上，調(diào)整外地戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。

調(diào)控新動向三大表現(xiàn)

為穩(wěn)定市場預(yù)期，化解供需的矛盾，防止明年房價加速上漲，房地產(chǎn)調(diào)控勢必將有所作為。漢宇地產(chǎn)市場研究部的總監(jiān)付偉認(rèn)為，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布重大新動向是大概率事件。其中各項具體實施措施和細(xì)則預(yù)計明年逐步出臺和推行，房產(chǎn)稅擴容將優(yōu)先落地；其次是住房保障改革。需要指出的是，限購令明后年以前還不會退出，即使取消限購也不意味著房地產(chǎn)調(diào)控就此終結(jié)，它只是翻開新的一頁。

據(jù)分析預(yù)測，調(diào)控新動向可能主要表現(xiàn)在以下三大方面：

1、進一步明確房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任、目標(biāo)和主體，理清關(guān)系。

明確劃定房地產(chǎn)市場的調(diào)控范圍，明確什么歸政府管，什么歸市場管；什么歸，什么歸地方；什么時候該管，什么時候該放，明確房地產(chǎn)調(diào)控與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

2、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控的思路，構(gòu)建市場進化的長效機制。從本屆政府著力強化市場機制作用的經(jīng)濟改革思路判斷，明年起房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸削減對行政命令方式的依賴。長效機制的構(gòu)建將主要圍繞土地、稅收、金融信貸、住房保障、住房產(chǎn)業(yè)化等，使其成為房地產(chǎn)市場健康運行的穩(wěn)定器。

3、推行土地制度的改革，將深遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場。土地改革預(yù)計將成為十八屆三中全會較矚目的焦點。其中，集體土地能否進入流通領(lǐng)域，國有土地出讓是否有望進一步市場化，既會影響土地財政，也會改變未來的房地產(chǎn)市場供需。

低價樓盤漲勢率先趨緩

從區(qū)域看，新房供應(yīng)量較大的區(qū)域價格漲勢會率先放緩，銷售下降后這些區(qū)域會產(chǎn)生一定競爭壓力。從新房的供應(yīng)量來看，寶山、嘉定、青浦是過去三個月供應(yīng)釋放較集中的區(qū)域，新增供應(yīng)量都在50萬－60萬平方米，遠(yuǎn)高于全市其他區(qū)域。

從產(chǎn)品來看，板塊或區(qū)域內(nèi)低價樓盤價格漲勢會率先趨緩。因為這些樓盤的銷售策略一般都是依賴價格優(yōu)勢實現(xiàn)跑量。一旦市場預(yù)期變化，其價格較容易撼動。

軌交依然是刺激區(qū)域房價走勢的顯著因素。雖然16號線要年末才正式開通，但是9、10月份16號線沿線的周康、航頭、惠南等板塊已提前熱身，新房二手房價格均大幅上漲，期間漲幅達15%－20%。年末預(yù)計還會有一波上漲行情，樂觀估計約有10%左右的上升空間，漲幅至少會高出全市平均水平。

軌交行情往往是由新房率先上漲帶動二手房市場。普遍的市場規(guī)律是，因軌交通車某某新盤集中熱銷然后漲價；二手房市場賣家聞風(fēng)后以更大的幅度提價，迫使購房者加速出手；需求旺盛之下新盤趁勢持續(xù)漲價，從而板塊整體房價被推高。

相比之下，在普通住宅市場，非軌交房因交通出行不便的競爭力較弱，因此往往以低單價、小戶型，低總價或者某項大型配套吸引客戶，但即便如此，其效果也不如軌交效應(yīng)。

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