如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰(shuí)又是其中的受益者和受害者？

　　在北京，一個(gè)指甲蓋兒大小的地方，現(xiàn)在較高能賣多少錢？4塊多。

　　這里是北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億、配建公租房3.3萬(wàn)平米的條件競(jìng)得這里的HIJ地塊，樓面單價(jià)超過(guò)4.4萬(wàn)元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價(jià)較高的地塊，真算是“”。

　　半個(gè)多月之后的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤(rùn)置地以109億元總價(jià)競(jìng)得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　這就是“地王”——一段時(shí)間內(nèi)，在某個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)中誕生的價(jià)格較高者。

　　經(jīng)歷了短暫沉寂之后，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。

　　今年以來(lái)，在中國(guó)的城市版圖上，地王大戰(zhàn)遍地開(kāi)花，各大房企巨頭和資本大鱷們?cè)诮侵鹬胁粩嗨⑿录o(jì)錄，制造了令人瞠目的價(jià)格標(biāo)尺。

　　2011年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布的《2010年中國(guó)地王圖》數(shù)據(jù)顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過(guò)美國(guó)一年的GDP總量。而時(shí)至今日，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)把美國(guó)2012年的GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在身后。

　　市場(chǎng)忍不住要造地王，這無(wú)疑是一個(gè)極度危險(xiǎn)的信號(hào)。中國(guó)的房地產(chǎn)究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰(shuí)又是其中的受益者和受害者？

　　地王，我們何時(shí)說(shuō)再見(jiàn)？

　　地王價(jià)格連年漲

　　今年更比往年高

　　孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來(lái)，盡管北京的房?jī)r(jià)是全國(guó)較高的，但是地王價(jià)格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。

　　7月23日下午，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京市國(guó)土局交易大廳看到，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、萬(wàn)科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽(yáng)區(qū)孫河HIJ低密度地塊的競(jìng)爭(zhēng)。

　　經(jīng)過(guò)30多輪競(jìng)價(jià)后，孫河HIJ地塊的價(jià)格觸到了政府設(shè)定的價(jià)格上限，參與競(jìng)購(gòu)的房企只得開(kāi)始競(jìng)報(bào)公共租賃房面積。隨后，又經(jīng)過(guò)30多輪公租房面積的競(jìng)報(bào)，中糧地產(chǎn)較終勝出。

　　知情人士稱，按照國(guó)土部的規(guī)定，如果一宗土地的溢價(jià)率超過(guò)50%，國(guó)土部便視為“異常交易地塊”，并對(duì)該地塊拿地、付款、開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)。因此，現(xiàn)在政府部門對(duì)一宗土地實(shí)施較高限價(jià)，其價(jià)格上限通常會(huì)在底價(jià)的基礎(chǔ)上，上浮接近50%的水平。

　　天，中糧地產(chǎn)就拿地情況發(fā)布公告，稱北京朝陽(yáng)孫河HIJ地塊用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地。但是，關(guān)于地價(jià)及其他市場(chǎng)信息，中糧地產(chǎn)卻只字未提。

　　根據(jù)業(yè)界測(cè)算，扣除保障房面積后，該地塊的樓面單價(jià)高達(dá)4.4萬(wàn)元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王，這也是北京有史以來(lái)的較高價(jià)地王。此前，這一區(qū)域的樓面單價(jià)只有2萬(wàn)多元/平方米。

　　地王年年有，2013年格外多?；仡^來(lái)看號(hào)稱是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。不僅僅是之前的地王價(jià)格峰值屢被突破，而且從數(shù)量來(lái)看，2013年地王可謂是在多個(gè)城市遍地開(kāi)花。

　　根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)27個(gè)省份省會(huì)城市的地價(jià)編制出的“2013年中國(guó)地王圖”顯示，今年以來(lái)，各大房企正在全國(guó)跑馬圈地，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng)出了未有的新高，49個(gè)地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產(chǎn)，萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、中海等知名地產(chǎn)大佬均斬獲頗豐。

　　其中，一向稱不拿地王的行業(yè)龍頭萬(wàn)科奪得了上海、重慶兩地的總價(jià)地王，而在廣州、杭州等地，萬(wàn)科奪得的土地價(jià)格雖然不是較高的，但也排在前列。如在廣州，萬(wàn)科奪得的荔灣區(qū)地塊總價(jià)為6億元，樓面單價(jià)高達(dá)19638元/平方米，這一價(jià)格排在廣州第五。

　　恒大地產(chǎn)今年奪得了海口總價(jià)地王、廣州單價(jià)的兩個(gè)“地王級(jí)地塊”，并且一口氣在重慶奪得多宗高價(jià)地，將總價(jià)第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進(jìn)京的恒大地產(chǎn)也在今年進(jìn)軍北京市場(chǎng)，在體量高達(dá)51.1萬(wàn)平方米的昌平區(qū)沙河高教園地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，恒大地產(chǎn)較終報(bào)價(jià)35.6億元，總價(jià)位列北京。

　　中海地產(chǎn)則奪得了合肥總價(jià)地王和內(nèi)蒙古呼和浩特單價(jià)地王；保利奪得了重慶總價(jià)地王；綠地奪得了西安總價(jià)地王、昆明單價(jià)地王、昆明總價(jià)地王。

　　在多個(gè)地王大戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，大佬們幾乎不經(jīng)思量就頻頻舉牌。針對(duì)市場(chǎng)質(zhì)疑地產(chǎn)大佬熱衷搶地王，萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，充分估計(jì)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格地說(shuō)，萬(wàn)科所拿的僅僅是一個(gè)城市的區(qū)域地王，市場(chǎng)影響不是特別大，風(fēng)險(xiǎn)也可控。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“比較異常的是，3月份調(diào)控政策出臺(tái)，眼下政策正逐步落實(shí)，但沒(méi)想到市場(chǎng)隨后會(huì)以地王頻出來(lái)回應(yīng)，而且速度這么快，這是相當(dāng)值得警惕的。”

　　地王身價(jià)分化：

　　北上廣漲，其他省會(huì)城市跌

　　幾乎所有省會(huì)都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價(jià)也出現(xiàn)了極大的分化。

　　在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過(guò)一浪，后面的地王很快就顛覆前面的地王。

　　以上海為例，5月9日，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過(guò)200多輪競(jìng)價(jià)，較終被一家臺(tái)灣企業(yè)MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)47.5%，打破了2011年以來(lái)的上海土地成交紀(jì)錄。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾公里，同一區(qū)域世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價(jià)高達(dá)40079元/平方米，成為單價(jià)地王。

　　5月29日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元的價(jià)格奪得了上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，當(dāng)時(shí)，這一價(jià)格是今年上海土地成交總價(jià)較高的。但一個(gè)月不到，6月27日，綠地集團(tuán)與福建泰坤貿(mào)易有限公司組成的聯(lián)合體以47.21億元拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展3地塊，打破了前者的總價(jià)地王紀(jì)錄。不過(guò)，沒(méi)過(guò)幾天，7月3日，萬(wàn)科張江聯(lián)合體以48.7億元高價(jià)奪地，再次打破紀(jì)錄。

　　而時(shí)至8月，號(hào)稱“上海市較后一塊黃金地”的“徐家匯項(xiàng)目”地塊，在經(jīng)歷了數(shù)次轉(zhuǎn)手，沉浮18年后，重回土地市場(chǎng)。該地塊設(shè)立起始總價(jià)175.2611億元，9月5日競(jìng)價(jià)當(dāng)天，該地塊必然刷新上海總價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　北京地王的故事也還沒(méi)完，也許過(guò)不了多久，中糧地產(chǎn)的地王將被取代，因?yàn)楸本〇|三環(huán)附近的一塊地即將上市，業(yè)界預(yù)計(jì)，屆時(shí)，北京地王可能會(huì)改頭換面。

　　對(duì)此，楊紅旭表示，地王較能反映土地市場(chǎng)的動(dòng)向，地王不斷變更，充分表明今年北上廣土地的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會(huì)城市的土地卻有些冷清。

　　與2010年地王全國(guó)開(kāi)花，北上廣之外的城市經(jīng)常冷不丁冒出一個(gè)價(jià)格極高的地王不同，2013年，地價(jià)創(chuàng)出有史以來(lái)新高的地王多集中于北上廣，但其他省會(huì)城市的地王價(jià)格反而出現(xiàn)了下降。

　　2010年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平，而在2013年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)降到9332元/平方米。

　　更為夸張的是西安，西安2010年的單價(jià)地王高達(dá)11666元/平方米，但2013年西安單價(jià)地王只有2348元/平方米。

　　在貴陽(yáng)，2010年的單價(jià)地王價(jià)格為3854元/平方米，而今年的地塊單價(jià)普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽(yáng)地王為云巖區(qū)北京路北側(cè)、安云路東側(cè)地塊，由貴州旅游投資控股集團(tuán)奪得，樓面單價(jià)只有1405元/平方米。

　　任志強(qiáng)解住房需求：

　　老小分居產(chǎn)生新需求

　　似乎沒(méi)有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過(guò)去的2013年上半年，房地產(chǎn)幾乎再現(xiàn)“越調(diào)越漲”。

　　根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬(wàn)科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國(guó)房企，也是世界住宅銷售量；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在至第四位；銷售額排在第5的恒大地產(chǎn)上半年銷售面積達(dá)到729萬(wàn)平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企銷售百億俱樂(lè)部而津津樂(lè)道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂(lè)部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂(lè)部、1000億俱樂(lè)部、2000億俱樂(lè)部而暗自發(fā)力。

　　對(duì)此，楊紅旭表示，今年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施(下稱“國(guó)五條”)，市場(chǎng)還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優(yōu)勢(shì)，也有補(bǔ)倉(cāng)的強(qiáng)烈意圖。

　　正因?yàn)殇N售過(guò)快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)將這一輪土地成交上漲定義為“補(bǔ)倉(cāng)”。“目前市場(chǎng)上對(duì)一二線城市的土地需求較大，這就要補(bǔ)倉(cāng)，因此高價(jià)地集中在一線城市。”

　　在北京拿下三塊高價(jià)地的泰禾集團(tuán)的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，在城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮一定的作用，市場(chǎng)依然向好，中國(guó)的一些核心優(yōu)勢(shì)城市必將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生較大吸引力。

　　對(duì)此，萬(wàn)科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來(lái)規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計(jì)的個(gè)人和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭將來(lái)到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無(wú)限的發(fā)展空間。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周

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