海南省叫停主題公園+地產(chǎn)模式。今后，以此種模式圈地的房企將風(fēng)光不再。
　　近日，海南省國(guó)土資源廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），以規(guī)范主題公園的土地利用管理，統(tǒng)籌完善規(guī)劃布局，節(jié)約集約利用土地資源。《意見(jiàn)》要求，嚴(yán)禁利用主題公園的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該政策強(qiáng)調(diào)，主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)立項(xiàng)、單獨(dú)供地，不得與主題公園捆綁審批，這將對(duì)原有的主題公園開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)相結(jié)合模式產(chǎn)生一定的遏制作用。但要徹底解決這個(gè)問(wèn)題，還需要從土地性質(zhì)入手，徹底切斷地方政府的“利益尾巴”。
　　　醉翁之意不在酒
　　根據(jù)《意見(jiàn)》，主題公園項(xiàng)目選址應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及林地保護(hù)利用規(guī)劃；不得擅自改變主題公園的土地用途，嚴(yán)禁利用園區(qū)土地進(jìn)行租售和用于商品住宅、酒店、寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)合理控制園區(qū)內(nèi)的配套商業(yè)設(shè)施用地面積。同時(shí)，主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)立項(xiàng)、單獨(dú)供地、不得與主題公園捆綁審批。
　　將主題公園開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)結(jié)合而成的“主題公園+地產(chǎn)”的獨(dú)特盈利模式在國(guó)內(nèi)早已屢見(jiàn)不鮮。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正在運(yùn)作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，主題公園已變成了企業(yè)拿地的敲門(mén)磚。
　　何為主題公園？中國(guó)傳媒大學(xué)文化發(fā)展研究院院長(zhǎng)范周表示，主題公園的概念沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)定義，是大家在工作中約定俗成的。現(xiàn)階段我國(guó)主題公園開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題是，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合導(dǎo)致本末倒置，甚至有些主題公園開(kāi)發(fā)到后期便不了了之了。
　　中投顧問(wèn)一篇報(bào)告顯示，主題公園主要分為游樂(lè)型、觀光型、主題型三種。2012年全國(guó)各地新建了100家以上主題公園。但大部分主題公園經(jīng)營(yíng)慘淡，30%虧損、25%盈利，其余的掙扎在持平與赤字之間。
　　許多主題公園的發(fā)展具有盲目性，缺少合理規(guī)劃，更有甚者——“醉翁之意不在酒”，表面上建設(shè)主題公園，實(shí)則進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。“其一般的套路是，先低價(jià)拿地，以文化旅游綜合項(xiàng)目為名對(duì)土地進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，然后以項(xiàng)目配套公園拉升均價(jià)，再以地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售的現(xiàn)金和利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)貼旅游。”中投顧問(wèn)文化行業(yè)研究員蔡靈表示。
　　“其實(shí)，國(guó)內(nèi)的主題公園投資過(guò)去更多的是以華僑城、深圳華強(qiáng)等主題樂(lè)園運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商或地產(chǎn)商投資居多。門(mén)票、餐飲、旅游服務(wù)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)收入其實(shí)并不多。但引入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式后，5年之內(nèi)，其土地就會(huì)因主題公園的存在而身價(jià)暴漲。所以大多數(shù)的投資企業(yè)都是以主題公園的名義低價(jià)拿地，然后要求當(dāng)?shù)卣谥苓厡徟嚓P(guān)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)作為補(bǔ)償。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，原因主要有兩個(gè)。一是到海南進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)擅長(zhǎng)做旅游地產(chǎn)的較少，而大多是以住宅項(xiàng)目為主。二是開(kāi)發(fā)住宅容易變現(xiàn)，而開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的前期投入比較多，變現(xiàn)周期較長(zhǎng)。同時(shí)，地方政府由于自身的“土地財(cái)政”需要，對(duì)這種現(xiàn)象多為睜一只眼閉一只眼。
　　斬?cái)噘u(mài)地中的利益鏈條
　　“國(guó)土資源部曾三番五次下發(fā)文件要求，禁止旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但從執(zhí)行效果來(lái)看，政策出臺(tái)后的短時(shí)間內(nèi)，會(huì)對(duì)這種現(xiàn)象起到遏制作用，但風(fēng)頭過(guò)了仍重蹈覆轍。沒(méi)有具體、有效的懲罰措施，政策的后期效應(yīng)形同虛設(shè)。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為。
　　謝逸楓表示，一些地方政府圈地，然后廉價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。一些房企通過(guò)改變土地性質(zhì)謀取暴利，或?qū)⑼恋胤指钸M(jìn)行抵押貸款，這都是主題公園加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的弊端。
　　王路認(rèn)為，主題公園+地產(chǎn)模式將大量的公共資源以旅游地產(chǎn)的名義圈下來(lái)，而后這些公共資源就變成了小眾的坐擁資源。同時(shí)，開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品并不能帶來(lái)持續(xù)的客流和人流，不利于地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。“《意見(jiàn)》將以前一些打擦邊球的項(xiàng)目進(jìn)行重新界定。主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)立項(xiàng)、單獨(dú)供地、不得與主題公園捆綁審批，此舉可有效規(guī)避的土地同批次出讓。”
　　“我認(rèn)為地方政府應(yīng)當(dāng)尋找合適的土地出讓對(duì)象，拿地企業(yè)必須真正有開(kāi)發(fā)主題公園的能力。”王路表示。
　　三亞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)認(rèn)為，此次海南省出臺(tái)《意見(jiàn)》，說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)利用主題公園的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加強(qiáng)了管控，這是一個(gè)意見(jiàn)性的先行措施。
　　“控制這種現(xiàn)象的關(guān)鍵在于必須提早規(guī)劃好土地屬性，斬?cái)嗤恋爻鲎屩械睦骀湕l。”謝逸楓說(shuō)。

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