正文：解讀二手房在房產購賣交易過程中應該交納的稅費

距離《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》頒布近五個月的時間，10月7日國稅總局發(fā)布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]156號)，重申在個人購賣二手房過程中，必須交納個人所得稅。

時至今日，京城二手房在房產購賣交易過程中到底應該交納哪些稅費？美麗家園房產經紀公司對所需繳納的稅費進行了歸納總結，并列出部分稅收優(yōu)惠政策（附件一），以便購方計算購房成本、賣方了解出售收益

購賣雙方均需交納的稅費——印花稅

二手房購賣交易過程中，無論是出售者還是購購者均需交納的稅費就是印花稅，即房產成交價的萬分之五（0.5‰）。也就是說，如果購賣雙方以60萬元成交一套房產，則購賣雙方需要分別交納300（600000×0.5‰）元的印花稅。

新政之下——購方需要交納的契稅標準

在新政實施之后，由于制定了普通住房與非普通住房的新標準，契稅的額度隨其標準發(fā)生了一定的變化。房產購購者在交納契稅時有以下兩種情況:

所購購房屋為普通住宅時，需繳納契稅為：購房總價╳1.5%。

所購購房屋為非普通住宅時，需繳納契稅為：購房總價╳3%。

普通住宅的判別標準為：房屋的建筑容積率在1.0以上、建筑面積在140平米以下、成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.2倍以下這三個條件，凡不滿足以上任意一條標準的房屋均視為非普通住宅。

新政之下——賣方需要交納的營業(yè)稅、個人所得稅標準

在此次新政實施中，對于京城二手房市場來說影響比較大的還是營業(yè)稅以及個人所得稅的征收，作為房產出售者，在新政之下究竟應該交納多少營業(yè)稅以及個人所得稅呢？ 下面給出計算每種稅費的計算公式：

出售房屋需交納的稅費包括：營業(yè)稅(售房收入×5%)，城建稅(營業(yè)稅×７%)，教育費附加(營業(yè)稅×３%)，（說明：假如該房產系非普通住房，即使超過２年（含）銷售，也要按其銷售價格減除原購進價格后的余額計算征收營業(yè)稅（含城建稅、教育費附加）），個人所得稅（售房收入－購房總額－合理費用）× 20%。

因此，新政之后，部分炒房族和短期投資者在出售房屋時，其收益率會直接受到影響，下面通過具體事例說明：

幾年之前，李先生在京城北部的亞運村區(qū)域附近購購了一套商品普通住宅，商品建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平米，當時購房價格為5100元/平米，則其房屋購購總價為51萬元。2005年，李先生要將這套房產以6800元/平米出售，其售房收入為68萬。

假如李先生持有房產在2年之內，需要繳納34000元的營業(yè)稅、2380元的城建稅、1020元的教育費附加以及24871元的個人所得稅，剔除相關的稅費，李先生的售房凈收入為99484元。

假如李先生持有房產在2年以上5年以下，只需繳納32351元的個人所得稅和340元的印花稅，其售房凈收入為129404，相比兩年內出售增加29920元（129404-99484）。

假如李先生持有房產在5年以上，只需要交納萬分之五的印花稅即340元，則其售房凈收入為161755元，相比兩年內出售的收益將提高62271元（161755－99484）。

（二）、出售公房交納稅費

７月２５日，北京市地稅局、北京市財政局、北京市建委聯(lián)合出臺了《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》(以下簡稱《通知》)。該《通知》明確規(guī)定：對于頭次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農民安置住房等具有保障性質的住房，今后均享受普通住房的待遇。今后納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間，以孰先原則確定。如因一些合理的客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書并辦理契稅手續(xù)的，可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的筆購房款交納時間，作為購房時間。依據(jù)此通知的規(guī)定，目前北京市的已購公房都已超過2年的期限，百分之九十的公房超過5年的期限；同時這些房屋被規(guī)定為普通住宅，因此在出售時不存在非普通住宅需要交納營業(yè)稅的問題。

比照之前出臺的個人所得稅征收辦法，出售已購公有住房應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用

舉例說明：

張女士在朝陽區(qū)團結湖區(qū)域購購了一套已購公有住房，其建筑容積率為3.0，房屋建筑面積100平米。2005年，王女士準備以6200元/平米的價格出售，在不同時期，王女士出售房產所需交納的稅費及較終房產收入為：

王女士持有房產在5年以內出售房屋時，營業(yè)稅、城建稅以及教育費附加均可以免交，但是還需要交納43626元的個人所得稅和310元的印花稅，其售房凈收入為174504，相比兩年內出售增加27280元（174504－147224）。

假如王女士持有房產在5年以上，將不涉及到新政之下的任何稅費，也僅僅只需要交納萬分之五的印花稅即310元，則其售房凈收入為218130元，相比5年內出售的收益將提高43626元（218130-174504）

附件一 部分稅收優(yōu)惠政策

（一） 自2005年6月1日起，對個人購購普通住房超過2年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。

（二） 為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可以全部或部分予以免稅。

（三） 居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅的政策。
對于已購購了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應按房屋購賣行為規(guī)定的計稅依據(jù)繳納契稅，待公有住房出售后需到主管地方稅務機關辦理申請退稅手續(xù)。

（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分、免征契稅。

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