房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策之后，樓市遇到了的嚴峻考驗。房屋作為資產(chǎn)，其變現(xiàn)功能受到了極大的抑制。這種抑制主要是通過高昂的交易成本來實現(xiàn)的。因此，合理安排房屋購賣中的稅負，將直接影響房屋資產(chǎn)保值增值功能的實現(xiàn)。本文結(jié)合工作實踐，和廣大網(wǎng)友探討房屋購賣中稅務(wù)安排的有關(guān)問題。

新商品房購賣中，由于賣方為開發(fā)公司，購方為購房者，往往還涉及銀行貸款等，一般應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定繳納契稅。如果可能，盡量購購符合優(yōu)惠稅收條件的房屋。

二手房購賣中，稅務(wù)安排問題尤其重要。二手房購賣按其性質(zhì)劃分，可分為經(jīng)濟適用房購賣、未竣工驗收房屋購賣（“預(yù)售”房購賣）、已交付但未滿兩年的房屋購賣、交付滿兩年房屋的購賣、拆遷安置房購賣等。需要說明的是，上述房屋購賣在實踐中雖然大量存在，但有的購賣為政策所不允，處于“灰色”狀態(tài)。稅務(wù)處理上就需要針對其中不同類型，做不同的交易安排。　

種主要是未滿五年鎖定期的經(jīng)濟適用房。這類房子的交易是受限制的，而且還需繳納一筆幾百元每平方米的土地差價，所以優(yōu)先考慮的是如何讓交易成功。這類交易需要找到合適的律師朋友，作出交易安排和稅務(wù)處理。由于價格相對較低，交易成本也不算太高。

種是樓花購賣。六一大限之前，這種交易是開放的，一般只需和ＪＳ說好，辦理合同更名即可?，F(xiàn)在就要繞一些彎路了。頭先是要找到合適的購家，較好不要通過中介，避免增加交易成本。其次，較好要說服ＪＳ（并非必要），因為ＪＳ那里有很多房子尚未賣出，不一定同意你的更名。再次，要繞過合同備案這一關(guān)，其中有很多妙招，精通房產(chǎn)糾紛的律師朋友會給你一些辦法，不過可能需要一些ＲＭＢ。較后，按照律師朋友的要求或委托他進行程序操作，積極穩(wěn)妥地收好ＲＭＢ。一般來說，交易成本為房價的２％，可以省下５％營業(yè)稅＋２％契稅和收房開支的成本（實際約為房價的１０％），投資收益比相當明顯。

第三種是未滿兩年的商品房。５％營業(yè)稅＋２～４％契稅是一筆讓人心痛的開支。處理這類房屋購賣，必須先打探好當?shù)囟悇?wù)機構(gòu)對房屋較低價格的評估。有的房子已經(jīng)裝修，將裝修成本甚至電器列入房價是個愚蠢的辦法，這樣增加了很多元ＲＭＢ的稅收，而且是重復(fù)納稅。一般經(jīng)專業(yè)人員處理后，可以避開５％營業(yè)稅和契稅的大部分。

第四種是交付滿兩年的商品房購賣。這種房子購賣省錢的辦法比較好操作，主要是將房價與非房價分開，減少契稅的計稅價格，但不能低于較低計稅價格。

第五種是拆遷安置房的購賣。這種房屋購賣的法律問題比較多，稅務(wù)問題比較少，在此不表。

依法納稅是每個公民的義務(wù)，但合理安排稅收支出也是稅法所允許的。歡迎有識之士一起探討。

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