一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，正在海南醞釀。近日，關(guān)于海南樓市崩盤(pán)的傳言再一次甚囂塵上。據(jù)媒體報(bào)道，海南樓市價(jià)格風(fēng)云突變，個(gè)別樓盤(pán)均價(jià)跌三成，讓2010年樓市高位接盤(pán)的大批投資客深陷套牢困境，進(jìn)退兩難。真相如何？重慶商報(bào)特派記者奔赴海南調(diào)查。

　　臨近春節(jié)的?？冢瑴嘏绱?。

　　當(dāng)全國(guó)各地的樓市回暖跡象日益明顯時(shí)，海南的樓市價(jià)格戰(zhàn)卻日益升溫。從北向南，從瓊海、文昌、陵水等市縣到?？凇⑷齺?，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，折扣低至6.4折，部分樓盤(pán)均價(jià)跌破6000元，各種“低價(jià)”層出不窮……

　　連日來(lái)，多位業(yè)內(nèi)人士則向記者透露，高庫(kù)存以及開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力，使得當(dāng)?shù)?ldquo;以價(jià)換量”普遍存在。

　　個(gè)案

　　西海岸邊的“廝殺”

　　19日晚，?？诿捞m機(jī)場(chǎng)駛往市區(qū)的出租車背后，“濱海新天地開(kāi)盤(pán)，6.8折”的廣告語(yǔ)特別耀眼。路邊的廣告牌上，“清倉(cāng)”、“降價(jià)”的房地產(chǎn)促銷信息隨處可見(jiàn)。

　　當(dāng)天，位于海口西海岸的濱海新天地正式開(kāi)盤(pán)，按照6.8折算下來(lái)，每平方米不足9000元。

　　西海岸，這個(gè)位于?？谖鞅辈咳L(zhǎng)22公里的地帶，已經(jīng)成為?？跇鞘械囊粔K熱門(mén)區(qū)域，數(shù)十個(gè)樓盤(pán)正在這里建設(shè)或者銷售，主流價(jià)格每平方米1.5萬(wàn)元以上。

　　1月20日，記者來(lái)到濱海 大道旁、距海邊不足5時(shí)辰路程的濱海新天地，“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天是6.8折，今天是7折，算下來(lái)不足萬(wàn)元。”一名置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。這個(gè)價(jià)格，與西海岸1.5萬(wàn)元/平米的主流價(jià)格相比，十分具有誘惑力。

　　而距離濱海新天地約1公里的地方，是被稱為區(qū)域大盤(pán)的海長(zhǎng)流項(xiàng)目，這個(gè)號(hào)稱總面積達(dá)百萬(wàn)平方米的綜合體大盤(pán)，上個(gè)月初開(kāi)盤(pán)時(shí)，以7068元/平方米售價(jià)，均價(jià)不到9000元/平方米。

　　該項(xiàng)目一置業(yè)顧問(wèn)向商報(bào)記者介紹說(shuō)，“現(xiàn)在折扣為7.4折，一平方米價(jià)格在1萬(wàn)元左右。”

　　同樣位于?？谖骱０兜奈骱Ｈ饒@，高層的價(jià)格為9000元/平方米，而2011年這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格還在1.3萬(wàn)/平方米以上，短短兩年不到，降幅超三成。“事實(shí)上，從去年年初，這個(gè)樓盤(pán)就開(kāi)始降價(jià)了，當(dāng)時(shí)也是西海岸同類型樓盤(pán)里家單價(jià)跌破1萬(wàn)的。”一業(yè)內(nèi)人士向商報(bào)記者透露。

　　記者在西海岸多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)并不在少數(shù)。

　　“要購(gòu)房？要不要去那個(gè)項(xiàng)目看看，不遠(yuǎn)，每平米也不到1萬(wàn)。”商報(bào)記者剛走出濱海新天地售樓部，就被一年輕男子“熱情”招呼，把樓盤(pán)指給記者看，并派車專門(mén)將記者到該項(xiàng)目售樓部。而該售樓部前，也有幾個(gè)手拿其他樓盤(pán)資料的人在等候從里面走出來(lái)的購(gòu)房者，拉到其他樓盤(pán)去。

　　行業(yè)

　　價(jià)格戰(zhàn)向南蔓延

　　西海岸上的“廝殺”，只是縮影，從北向南，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)正越演越烈。

　　中原數(shù)據(jù)平臺(tái)等多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價(jià)格戰(zhàn)”展開(kāi)，三地成交均價(jià)較2011年同比下降2成左右。

　　以陵水為例，1月1日陵水樂(lè)活城市開(kāi)盤(pán)時(shí)，公寓均價(jià)9800元/平方米，價(jià)格較清水灣區(qū)域的雅居樂(lè)清水灣、綠城清水灣等樓盤(pán)，每平方米低幾千元不等。

　　“在海甸島的兩個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)半年后，均價(jià)從當(dāng)初的1.3萬(wàn)/平方米降至現(xiàn)在的7000元/平方米，幾乎是"腰斬"了。”海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)一業(yè)內(nèi)人士向商報(bào)記者透露。

　　“事實(shí)上，從2012年下半年開(kāi)始，已經(jīng)陸續(xù)有低價(jià)樓盤(pán)入市，海長(zhǎng)流項(xiàng)目是一個(gè)代表，它一進(jìn)來(lái)，就"打死"一大片，讓周邊項(xiàng)目進(jìn)退兩難。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍告訴商報(bào)記者。

　　而在三亞、?？凇⒊芜~等市縣，多個(gè)樓盤(pán)也正在以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，部分樓盤(pán)甚至以成本價(jià)或“跳水”價(jià)開(kāi)盤(pán)，海口御龍灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)， 每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤(pán)滯銷。

　　“廝殺”也拉低了海南樓市均價(jià)。?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年?？谑猩唐贩?jī)r(jià)格為9402元／平方米，同比下降6.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也顯示，?？诤腿齺喎?jī)r(jià)，同比均下跌，跌幅為0.3%和0.4%。

　　新聞縱深

　　資金鏈緊繃 開(kāi)發(fā)商無(wú)奈降價(jià)

　　“誰(shuí)也不想降價(jià)，被同行排斥。”作為行業(yè)規(guī)則打破者之一，昨日，在?？诤８返囊患铱Х葟d，徐時(shí)辰(化名)說(shuō)。他是海南本土一家開(kāi)發(fā)商的高管，去年10月該公司海口的一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，每平米均價(jià)不足8000元，導(dǎo)致周邊樓盤(pán)直接封盤(pán)滯銷。

　　徐時(shí)辰說(shuō)，“不降價(jià)根本賣不動(dòng)。不快速清盤(pán)，公司資金鏈肯定出問(wèn)題。”海長(zhǎng)流的一名置業(yè)顧問(wèn)也表示，“需要盡快回籠資金”。

　　“眼下這是在為過(guò)度開(kāi)發(fā)購(gòu)單，是一個(gè)必然的陣痛。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說(shuō)。

　　克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝也表示，2009年底至2010年初，海南樓市在國(guó)際旅游島紅利刺激下“當(dāng)時(shí)很多人拎著錢袋子來(lái)購(gòu)房，以2010年為節(jié)點(diǎn)，前后價(jià)格翻了一倍，很多開(kāi)發(fā)商也大肆圈地，從以前集中在海口、三亞到后來(lái)的全島遍地開(kāi)花。”

　　然而，由于價(jià)格飆升太多，當(dāng)時(shí)對(duì)于海南樓市泡沫重現(xiàn)的質(zhì)疑四起，加之政府對(duì)樓市調(diào)控力度加大，限購(gòu)限貸導(dǎo)致許多投資客信心大失，2011年海南樓市“有價(jià)無(wú)市”。

　　當(dāng)時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)都在咬牙堅(jiān)持，然而到了2012年，終于有企業(yè)堅(jiān)持不下去了。

　　“開(kāi)發(fā)商之所以能堅(jiān)持一兩年，還是由于2010年許多購(gòu)房者"瘋狂"下手，使得許多開(kāi)發(fā)商資金充沛，"不差錢"，但錢總有燒完的時(shí)候，到2012年初，許多開(kāi)發(fā)商的資金鏈開(kāi)始明顯緊張起來(lái)。”付澤龍說(shuō)。

　　而競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，也使得原本觀望的開(kāi)發(fā)商加入“打折”大軍中。海南樓市的競(jìng)爭(zhēng)有多激烈？陳明輝向商報(bào)記者提供了一組數(shù)據(jù)：目前海南整島，在售項(xiàng)目300個(gè)，潛在項(xiàng)目同樣也有300個(gè)。這個(gè)數(shù)字，甚至超過(guò)部分一線城市。而對(duì)于當(dāng)前的海南樓市，付澤龍概括為：“刺刀見(jiàn)紅，你死我活”。

　　焦 點(diǎn)關(guān)注

　　庫(kù)存數(shù)據(jù)打架 牽出樓市泡沫

　　此次海南樓市深陷泡沫漩渦，整個(gè)事件的起源，源自一份調(diào)查報(bào)告以及一次談話。

　　“截至2011年11月，海南樓市潛在供應(yīng)量1億平方米。庫(kù)存量較少的三亞為11萬(wàn)平方米，需要2年消化。庫(kù)存量的陵水為188萬(wàn)平方米，需要消化101個(gè)月。海口樓市庫(kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月。”

　　在經(jīng)過(guò)對(duì)全島樓市摸排后，海南克爾瑞得出了上述數(shù)據(jù)報(bào)告，并在與國(guó)內(nèi)一家知名財(cái)經(jīng)媒體的交談中透露了這些數(shù)據(jù)。克爾瑞是中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)下屬的核心企業(yè)，擁有中國(guó)房地產(chǎn)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　然而，令海南克爾瑞沒(méi)想到的是，這個(gè)數(shù)據(jù)一經(jīng)媒體曝光，立刻將海南房地產(chǎn)置于風(fēng)口浪尖，泡沫破滅輿論四起。

　　“很多房地產(chǎn)公司打電話過(guò)來(lái)質(zhì)問(wèn)我們，為什么要報(bào)道這個(gè)數(shù)據(jù)出來(lái)？其實(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)問(wèn)題，也并不可怕，只是被媒體過(guò)多解讀了。”1月21日，在?？趪?guó)貿(mào)大廈時(shí)代廣場(chǎng)的一棟寫(xiě)字樓里，面對(duì)重慶商報(bào)記者，克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝說(shuō)。

　　在天量庫(kù)存被披露后，近期國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道稱，海南部分樓盤(pán)三年未售清，省住建廳日前下發(fā)通知，要求各地緊急清理當(dāng)前商品房市場(chǎng)存量。這又引起公眾對(duì)海南樓市到底有多大庫(kù)存的猜想。不過(guò)，海南當(dāng)?shù)孛襟w1月19日?qǐng)?bào)道，海南住建廳和海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)均澄清，稱目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米，而非市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的過(guò)億平方米，此外，也否認(rèn)下發(fā)關(guān)于限期清庫(kù)存的通知。

　　“我們沒(méi)有接到過(guò)任何關(guān)于清庫(kù)存的通知。”國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商三亞分公司一人士告訴商報(bào)記者。

　　官方去年披露的庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月底，全省共計(jì)約有6410萬(wàn)平方米的存量房。而在媒體披露出“天量”庫(kù)存之后，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)則于1月9日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，稱海口商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米，處于可控與合理區(qū)位。

　　“克爾瑞和官方統(tǒng)計(jì)的區(qū)別，在于實(shí)際未來(lái)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，克爾瑞的統(tǒng)計(jì)更"靠譜"。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說(shuō)。

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