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購(gòu)購(gòu)二手房時(shí) 眾多購(gòu)房者忽視辦理土地證過(guò)戶

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 861 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
核心提示:說(shuō)到購(gòu)房,多數(shù)人關(guān)注的是房產(chǎn)證過(guò)戶與辦理問(wèn)題,對(duì)土地證的了解卻很有限。讀者王先生就是如此,幾個(gè)月前他在泉州云谷小區(qū)購(gòu)了套二手房,房產(chǎn)證已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù),土地證卻一直扔在抽屜里,直到近日經(jīng)朋友提醒才想起,土地證上還是原房東的名字。然而,當(dāng)他到有關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),卻被告知“不能辦”。王先生頗為郁悶,致電本報(bào)咨詢究竟怎么回事。

劃撥用地性質(zhì) 需補(bǔ)辦出讓手續(xù)

房產(chǎn)證都過(guò)戶了,為何不能辦理土地證過(guò)戶手續(xù)?據(jù)泉州市行政服務(wù)國(guó)土資源局窗口工作人員稱,王先生所提供的原業(yè)主土地證上寫(xiě)著“劃撥”,也就是說(shuō),該套房的土地屬于劃撥用地性質(zhì),按理需要補(bǔ)辦出讓才能交易。

據(jù)了解,國(guó)有土地證的取得方式有兩種,一種是有償取得,即以出讓方式取得,以這種方式取得的土地,可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無(wú)償取得,即以劃撥方式取得,以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前,必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金,變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。云谷小區(qū)屬于后者,土地為“劃撥”用地性質(zhì)。

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“購(gòu)購(gòu)二手房時(shí),可以看原業(yè)主土地證上所寫(xiě)的性質(zhì)是什么,才知道是否可以辦理更名或補(bǔ)辦手續(xù)。”該工作人員稱。記者還了解到,泉州市區(qū)劃撥用地性質(zhì)小區(qū)有多個(gè),但根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定,目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區(qū)可以補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

隨后,記者從中介公司了解到,云谷小區(qū)并非所有房源都無(wú)法辦理土地證過(guò)戶手續(xù),因云谷小區(qū)置換率較高,多幢樓都已辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì),購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)時(shí)也可以較簡(jiǎn)單地辦理土地證更名手續(xù)。此外,置換率高的圣湖小區(qū)同樣如此。

眾多購(gòu)房者 忽視土地證過(guò)戶

按理說(shuō),在完整的商品房產(chǎn)權(quán)中,應(yīng)該包括“國(guó)有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。其中,“國(guó)有土地使用證”就是我們通常說(shuō)的土地證,是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證。然而,在二手房交易過(guò)程中,即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù),不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。

易嘉房產(chǎn)客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據(jù)他了解,除了劃撥用地商品房小區(qū)外,市區(qū)多數(shù)小區(qū)都可辦理土地證大證割小證或更名手續(xù),但是在實(shí)際二手房交易中,多數(shù)房東不重視土地證的分割與更名問(wèn)題,有些房東即使從原房東手中拿到土地證,也不會(huì)及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。

據(jù)了解,我市乃至全省沒(méi)有土地證的房子,照樣可以上市交易。而業(yè)內(nèi)人士分析,盡管沒(méi)有土地證不影響業(yè)主對(duì)房屋的使用,但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,將來(lái)土地使用證和房產(chǎn)證不齊,不得上市交易。另外,將來(lái)如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償,這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。

四種情形 國(guó)土部門(mén)拒辦土地證

那么,該如何辦理《土地證》變更呢?記者從泉州行政服務(wù)國(guó)土資源局窗口了解到,屬于劃撥用地商品房,需要補(bǔ)辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下,開(kāi)發(fā)商交完土地出讓金后,就可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續(xù),購(gòu)房者就可以到相關(guān)國(guó)土部門(mén)辦理土地證的分割手續(xù),把屬于自己的土地證辦到手。這個(gè)過(guò)程簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是“大證割小證”。

此外,按照有關(guān)規(guī)定,有幾種情形國(guó)土部門(mén)可以拒辦土地證。一是,開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的,但其土地出讓金尚未交納完畢。二是,開(kāi)發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的,未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),辦理出讓手續(xù)的。三是,在集體所有的土地上建房的。四是,開(kāi)發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的,諸如抵押、被司法機(jī)關(guān)查封等情況。

商品房土地使用權(quán)分割登記所需提供的材料:

開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件);

土地使用權(quán)出讓合同及土地利用要求(復(fù)印件);

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(復(fù)印件);

各幢樓房總《房屋所有權(quán)證》及該幢樓房各戶測(cè)繪面積明細(xì)表(市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)出具);房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

土地分?jǐn)偳闆r表(提供以幢為單位、用EXCEL制表的軟盤(pán));

填寫(xiě)《土地登記申請(qǐng)表》;

開(kāi)發(fā)商的法人證明、機(jī)構(gòu)代碼證、《法人代表身份證明書(shū)》、法人代表個(gè)人的身份證明、土地登記委托書(shū)及委托代理人的身份證明;

各戶《房屋所有權(quán)證》及業(yè)主身份證明;

宗地圖;

國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)為應(yīng)提交的其他材料。

房改房或商品房土地變更登記:

原業(yè)主《國(guó)有土地使用證》原件和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;

現(xiàn)業(yè)主《房屋所有權(quán)證》原件和復(fù)印件;

購(gòu)賣(mài)合同或與合同、繼承證明等變更文件原件或經(jīng)查檔蓋章的復(fù)印件;土地出讓金繳交證明;

變更雙方身份證明復(fù)印件;

屬劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)提供《房改房或商品房劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》。如該幢樓已辦理出讓的,應(yīng)到用地利用組查詢出讓合同編號(hào)、使用終止日期;

宗地圖一份;

國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)為應(yīng)提交的其他材料。

(海峽都市報(bào))

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