2011，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受了巨大的沖擊，房企開始重新洗牌，或轉(zhuǎn)型、或整合……同時(shí)，不可否認(rèn)的卻是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走向了更理性的局面。市場(chǎng)的規(guī)范，使得產(chǎn)品層次逐漸分明，面向“剛需一族”的項(xiàng)目也成為樓市中的主流。在2012，巨大的剛性購購需求，將使眾多講求創(chuàng)新、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的產(chǎn)品大放光彩。

　　城鎮(zhèn)化發(fā)展離不開房地產(chǎn)

　　在“十一五”規(guī)劃期間，上海成為中國(guó)城鎮(zhèn)化水平較高的地區(qū)，城鎮(zhèn)化率現(xiàn)已達(dá)到88.6%。而在“十二五”規(guī)劃綱要草案中顯示，到2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率再要提高4個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)所起到的改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面的作用都是難以替代的。住建部總設(shè)計(jì)師唐凱也曾指出，城鎮(zhèn)化發(fā)展人口大量流動(dòng)的過程中，住宅需求量也是非常巨大的。

　　年增55萬“新上海人”

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局于2011年5月3日發(fā)布的第六次人口普查結(jié)果顯示，本市常住人口中將近四成為外來人口，達(dá)到897.7萬人，10年間共增加551.21萬人，平均每年增加55.12萬人。此外，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年上海市常住人口中六成人群擁有住房，且人均居住面積達(dá)到了27.25平方米，以此水平推算至2012年底，則至少需要9012120平方米才能滿足部分新上海人的住房需求。市場(chǎng)缺口之大由此可見一斑。

　　“婚房潮”還將延續(xù)

　　2011年上海居民辦理結(jié)婚登記148095對(duì)，2010年則為12萬對(duì)左右。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)測(cè)算，2012年的結(jié)婚高峰仍將延續(xù)。而在“要結(jié)婚先購房”的傳統(tǒng)文化支配下，婚房需求也將繼續(xù)成為調(diào)控市中較堅(jiān)定的剛性購房需求。對(duì)此也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“現(xiàn)在結(jié)婚的主力人群為80后，而80后購房喜好更傾向于精 源，因此小戶型的精 是房企在2012年的一個(gè)好‘突破口’。”

　　中產(chǎn)改善需求不容忽視

　　雖然“限購”、“限貸”等政策拉高購購門檻，抑制了部分改善型購房者的購房需求。但一些降價(jià)“到位”的產(chǎn)品還是迎來較好銷量，改善類住房的成交已相對(duì)穩(wěn)定，構(gòu)成支撐2012樓市的一股重要力量。來自同策的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至2011年12月29日，上海各類中產(chǎn)改善型商品住宅(單套面積101-140平米，單套總價(jià)300-500萬元)成交2083套、24.93萬平方米。只要房企綜合考慮市場(chǎng)情況，并針對(duì)改善型住房購購人群適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，2012改善類住房并不愁賣。

　　新型置業(yè)需求催生專業(yè)產(chǎn)品

　　養(yǎng)老地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等新興開發(fā)領(lǐng)域的產(chǎn)品在調(diào)控后房企分流的背景下迅速成熟，2012年將成為樓市的重要補(bǔ)充。以養(yǎng)老房為例，針對(duì)不斷增加的老年人口，不少房企開始重視起這部分人群的潛在購購力。上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司執(zhí)行總裁許仰東表示，中國(guó)未來老年人口的增加，將改變他們?nèi)鮿?shì)消費(fèi)群落的形象。這種人口的增量，必將驅(qū)動(dòng)老年地產(chǎn)的大幅發(fā)展。

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