商報記者從漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家中介處了解到，古北、陸家嘴、南京西路等板塊的高端二手房價格雖然出現(xiàn)不同程度的下降，但成交表現(xiàn)并沒有太大起色，房東與置業(yè)者之間的博弈仍將延續(xù)下去。

　　近期，不少機(jī)構(gòu)發(fā)出報告稱二手房市場出現(xiàn)回暖跡象，客戶入市情緒增強(qiáng)，房東議價意愿提升，促成近期交易量較年前有大幅上升。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份全市二手成交套數(shù)突破10000套大關(guān)，為10016套，較1月環(huán)比大幅增長141%。

　　古北板塊：

　　10%－20%降價才易成交

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場抽樣調(diào)查顯示，在長寧古北、浦東陸家嘴、聯(lián)洋等板塊，二手豪宅掛牌量與年前持平，成交均價較去年分別有5－15%的下降。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐新古北分行的 置業(yè)顧問樊先生表示，近期板塊內(nèi)確實出現(xiàn)不少拋售案例，成交均價下降了5－10%，但降價幅度較大的業(yè)主多表示，需要購房者一次性付款，才愿意賣房，原因是其持有多套房源，部分房源按揭還款資金鏈緊張。商報記者了解到，御翠豪庭的一套113平方米的中戶型價格約為560萬元，近期以500萬元成交，購家正是一次性付款方能達(dá)成交易。

　　與此同時，漢宇地產(chǎn)古北分行唐經(jīng)理也告訴記者說：“近期，二手房掛牌量并未出現(xiàn)大幅放量的趨勢，主要以年前原先掛牌房源為主，但與房東溝通發(fā)現(xiàn)，賣家普遍讓價意愿有所加強(qiáng)，議價空間基本控制在5%－10%范圍內(nèi)，但綜合近期板塊內(nèi)二手成交物業(yè)特點來看，總價在700萬元左右的高端物業(yè)，普遍只有總價打8折后，才能較終促成交易成交。雖然看房量較年前約有20%左右增長，但看房者大多持試探性觀點，再加上購賣雙方之間的心理價位仍存在較大差距，導(dǎo)致雙方再陷博弈階段，成交基本與年前持平，并未出現(xiàn)顯著增長?！?/p>

　　陸家嘴板塊：

　　高端租賃活躍 購賣平靜

　　近期，陸家嘴板塊的高端租賃相對活躍，漢宇地產(chǎn)世茂分行已經(jīng)成交多單大戶型高端租賃房源，以世茂濱江花園為主力，其兩房租金普遍在12000－15000元／月，三房租金則在22000－32000元／月，穩(wěn)定于年前水平，租住對象以外籍人士及單身高端白領(lǐng)為主。

　　而相比租賃市場客戶出手利落，購賣客戶則相對較為猶豫。陳先生在漢宇地產(chǎn)世茂分行置業(yè)顧問幫助下，大半年前就已踏上看房之路，他關(guān)注世茂濱江花園的兩房物業(yè)，總價則控制在550萬元左右，但由于此類適合房源數(shù)量有限，即使遇到合適房源，陳先生仍然心有余悸不敢出手，較終仍無果而終。在高端市場中，租賃與購賣之間形成鮮明對比，漢宇地產(chǎn)世茂分行整體看房數(shù)量雖較年前約有兩成增長，但以租房為主要目的，充分體現(xiàn)出租賃優(yōu)于購賣的情形。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐浦城路分行經(jīng)理魏長洲則向商報記者表示，近來，浦東陸家嘴板塊的二手豪宅成交均價普遍下降了不少，降幅可達(dá)10－15%左右。如板塊內(nèi)世茂濱江花園，目前均價約為5.3萬元／平方米，而年前其成交價可達(dá)5.9萬元／平方米；菊園三期匯豪天下的均價也較年前下降了約10%，目前的成交均價在4.3－4.5萬元／平方米之間，這樣的降價行為，吸引了一批長期觀望的購房者入市。

　　南京西路板塊：

　　議價空間有所提升

　　南京西路板塊的高端二手物業(yè)價格在年后同樣出現(xiàn)松動，與年前相比，議價空間大多提升了5%左右，甚至市場出現(xiàn)部分房東虧本賣房的跡象。

　　商報記者從漢宇地產(chǎn)東新閘分行張經(jīng)理處了解到，林先生需要大量資金周轉(zhuǎn)，因此打算將手上一套經(jīng)典茂名128平方米的三房出售。該套房屋是林先生于2010年以1000萬元的價格購入，近期他主動表示愿意將成交價格下調(diào)至960萬元。林先生坦言，這也是無奈之舉，市場環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜，看自己房子的客戶數(shù)量并不多，但自己確實急需解決資金問題，才選擇虧本賣房，盡快脫手。雖然林先生事件屬于個案，但從此案例中反映出，高端產(chǎn)品在此輪宏觀調(diào)控政策大背景下，可謂是受到極大影響，個別房東物業(yè)的賬面價值已經(jīng)出現(xiàn)虧損。

　　綜合以上幾大板塊表現(xiàn)來看，高端市場回暖速度并不顯著，雖然，較年前看房量普遍出現(xiàn)不同程度增長，但客戶大多只看不購出手猶豫。漢宇地產(chǎn)市場研究部付偉認(rèn)為，雖然整體市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但由于政策面對于中高端市場繼續(xù)利空，高端市場深陷泥潭難以自救。

　　目前高端物業(yè)主要針對于改善型置業(yè)者，而及地方樓市政策頭選保護(hù)對象則是頭次置業(yè)的剛需客戶。在此前提下，二手房市場呈現(xiàn)出“低端物業(yè)火熱，豪宅市場冷清”的格局，而高端市場則主要依靠租賃來撐起一片天。

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