標(biāo)桿房企去年業(yè)績(jī)現(xiàn)分化 今年房地產(chǎn)上市公司大魚吃小魚現(xiàn)象或更頻繁
 

　　昨晚，萬科公布了12月份銷售及新增項(xiàng)目情況。12月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積59.9萬平方米，銷售金額58.2億元。至此，萬科2011年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，繼2010年銷售額突破千億之后，業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，蟬聯(lián)行業(yè)銷售。

　　萬科

　　年度銷售1215.4億

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，過去一年中，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化。特別是9月份之后，市場(chǎng)景氣度明顯下滑。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，9~12月北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽、杭州、南京、無錫、蘇州、東莞、佛山、成都、武漢等14個(gè)城市成交面積同比下滑幅度約45%，成交金額同比下滑約48%。不僅一、二線城市成交量持續(xù)低迷，此前表現(xiàn)較好的三、四線城市的銷售也明顯放緩。

　　從月報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，萬科12月份的銷售金額環(huán)比有所下降。萬科方面表示，從認(rèn)購金額來看，公司12月份環(huán)比11月有較明顯增長(zhǎng)，但因?yàn)榇蠖鄶?shù)推盤都集中在下半月，有相當(dāng)比例的房屋雖然在12月實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購，但尚未完成簽約，截至12月底，萬科已認(rèn)購待簽約產(chǎn)品規(guī)模超過100億元，其業(yè)績(jī)將在未來幾個(gè)月中陸續(xù)體現(xiàn)。

　　恒大

　　完成全年銷售目標(biāo)114.8%

　　昨天，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，恒大2011年12月銷售額為12.8億元，約銷售面積17.8萬平方米，合約銷售均價(jià)每平方米7214元。

　　2011年全年，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額803.9億元，完成全年合約銷售目標(biāo)的114.8%，合約銷售額較2010年增長(zhǎng)59.4%；合約銷售面積1219.9萬平方米，較2010年增長(zhǎng) 54.7%。

　　相比11月份，無論是銷售金額還是銷售面積，12月均略有上升，但相對(duì)于2011年前10個(gè)月，顯得有所回落。對(duì)此，恒大副主席夏海鈞解釋，主要是因?yàn)楹愦笥幸庹{(diào)整銷售結(jié)構(gòu)、放緩銷售速度的結(jié)果。

　　標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)集中度增加

　　由中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)聯(lián)合發(fā)布的房企年度銷售TOP50排行榜顯示，調(diào)控之下，2011年的全國市場(chǎng)銷售仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，上榜的龍頭企業(yè)上漲速度更超出了平均水平，表現(xiàn)為企業(yè)集中度繼續(xù)提升；但上升幅度已明顯減緩，呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年度全國前企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到10.43%，較2010年上升了0.32個(gè)百分點(diǎn)，與2010年1.97個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)相比明顯萎縮。

　　中原地產(chǎn)研究的研究結(jié)果與之相類似：受調(diào)控政策影響，2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度明顯放緩。2011年前11個(gè)月，中原監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企累計(jì)合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這一增長(zhǎng)速度雖然較2010 年全年下降了3個(gè)百分點(diǎn)，總體上看，十大標(biāo)桿房企銷售成績(jī)依然跑贏大市。

　　分化原因：

　　城市布局降價(jià)策略不同

　　當(dāng)然，并不是每一個(gè)標(biāo)桿房企在2011年的業(yè)績(jī)，都像萬科、恒大和融創(chuàng)那么靚麗。比較各家標(biāo)桿房企2011年前11個(gè)月累計(jì)合約銷售面積同比增長(zhǎng)率和同期全國商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)率的差異：其中：恒大、華潤(rùn)、萬科、雅居樂、中海銷量同比增長(zhǎng)率高于全國水平9%，成長(zhǎng)性較好。其次：保利、招商、金地銷量同比增長(zhǎng)率低于全國水平9%，與去年基本持平，成長(zhǎng)性一般。富力、綠城銷量同比增長(zhǎng)率為負(fù)，明顯下降，成長(zhǎng)性較差。

　　“開發(fā)商的成長(zhǎng)表現(xiàn)與其城市布局密切相關(guān)。”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，合理的城市布局、以中低端項(xiàng)目為主的產(chǎn)品定位以及靈活的推盤和價(jià)格策略是個(gè)別標(biāo)桿房企在淡市中增長(zhǎng)率依然超過同行的主要原因。

　　業(yè)績(jī)分化的另一原因是價(jià)格策略。張大偉認(rèn)為，降價(jià)促銷的時(shí)間早晚不同、降價(jià)促銷持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短不同、降價(jià)促銷的深度和廣度不同，導(dǎo)致標(biāo)桿房企2011年的銷售表現(xiàn)出現(xiàn)分化。

　　后市預(yù)測(cè)：

　　一線城市樓市頂點(diǎn)已過

　　雖然標(biāo)桿房企領(lǐng)跑市場(chǎng)，但從其設(shè)定的年度目標(biāo)看，仍有近半數(shù)的企業(yè)難以完成全年目標(biāo)。而2012年的市場(chǎng)環(huán)境，并沒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，上海、深圳，2011年一手商品住宅成交量，皆創(chuàng)近十年新低。這說明一線城市樓市繁榮頂點(diǎn)已過去。未來一手房的成交量，不太可能超越2007年或2009年高點(diǎn)了。一手房成交高點(diǎn)，正由一線向二、三、四線城市轉(zhuǎn)移。

　　全國樓市已入冬，房企依舊謹(jǐn)慎。比如萬科，雖然12月新增項(xiàng)目數(shù)量較前兩個(gè)月略有增加。但萬科方面表示，公司謹(jǐn)慎拿地的原則沒有變，項(xiàng)目數(shù)量增加主要因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在年底正式辦理完相關(guān)手續(xù)。從價(jià)格來看，12月新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2230元/平方米，和今年前11個(gè)月的平均價(jià)相比有所下降。

　　中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，開發(fā)商積極維持現(xiàn)金流，在放慢建設(shè)步伐的同時(shí)，亦將減少購地，預(yù)期土地市場(chǎng)將繼續(xù)冷清，房?jī)r(jià)調(diào)整將持續(xù)。
 

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