1992年輪地產(chǎn)狂飆，給海南留下了十幾年都未能消化苦果；2009年底引爆的“國(guó)際旅游島”，讓海南樓市再現(xiàn)當(dāng)年的開(kāi)發(fā)熱度。官方的數(shù)據(jù)提示，海南目前在建和未動(dòng)工項(xiàng)目5300萬(wàn)平方米，需要10年左右才能消化。但海南大學(xué)教授王毅武接受記者采訪時(shí)笑稱(chēng)：“現(xiàn)在海南的房子，要砸也是砸在炒房客手里，和房地產(chǎn)商沒(méi)有關(guān)系。”

　　時(shí)間已經(jīng)過(guò)去快2年，由“國(guó)際旅游島”概念引爆的海南樓市寒意頻現(xiàn)：售樓人員口中的價(jià)格沒(méi)有變化，但是曾經(jīng)的熱潮變成了眼下的觀望僵局。

　　輪回再現(xiàn)？調(diào)控大勢(shì)之下，海南樓市難掩隱憂。1992年開(kāi)始的輪地產(chǎn)狂飆，讓海南一度成為全國(guó)的增長(zhǎng)。然而1993年底開(kāi)始的調(diào)控，給海南留下了十幾年都未能消化的苦果：人口僅占全國(guó)0.6%的海南，擁有10%的爛尾樓。2009年底引爆的“國(guó)際旅游島”，高速奔跑樓市再現(xiàn)當(dāng)年的開(kāi)發(fā)熱度，然而近一年多來(lái)低迷的成交量已是一個(gè)預(yù)警信號(hào)。官方數(shù)據(jù)還提示，海南目前在建和未動(dòng)工項(xiàng)目5300萬(wàn)平方米，需要10年左右才能消化。

　　隱憂確實(shí)存在，但是當(dāng)年的噩夢(mèng)會(huì)否重現(xiàn)？

　　容易激動(dòng)的海島，暗藏風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)字

　　消化住房保有量任務(wù)艱巨

　　今年上半年，海南GDP增幅是10.4%。對(duì)于這個(gè)放緩的速度，普遍的看法卻是松了一口氣。2011年的海南省政府工作報(bào)告如此總結(jié)去年的工作：“全省經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。生產(chǎn)總值2052億元，比上年增長(zhǎng)15.8%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速位居全國(guó)前列，成為近幾年我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、總量提升幅度的年份。”15.8%的增幅，是一個(gè)相當(dāng)可觀的數(shù)字，畢竟全國(guó)的數(shù)字為10.3%。

　　回顧海南建省歷史，這個(gè)容易“激動(dòng)”的海島，每一次政策利好往往都伴隨著或大或小的風(fēng)波。1992年開(kāi)始的地產(chǎn)狂飆一直是海南較慘痛的記憶。借助新一輪開(kāi)放東風(fēng)，來(lái)自全國(guó)的資金急劇流向這個(gè)并不大的島嶼，集中砸向樓市。1994年的宏觀調(diào)控?cái)D破了房地產(chǎn)泡沫，留給海南的是一個(gè)難以收拾的爛攤子：占全國(guó)0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ铣霈F(xiàn)了占全國(guó)10%的積壓商品房，全省“爛尾樓”多達(dá)600多棟，面積1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元；伴隨著海南發(fā)展銀行在1999年的關(guān)閉，海南又多了一頂“金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”的帽子。當(dāng)全國(guó)的頭銜再度出現(xiàn)，學(xué)界想得更多的是預(yù)警，畢竟當(dāng)時(shí)的海南也曾經(jīng)拿下增長(zhǎng)的稱(chēng)號(hào)：1992年海南GDP增長(zhǎng)22.4%，省會(huì)?？诟荊DP增長(zhǎng)114%；但1995年，全省GDP增長(zhǎng)4.3%，達(dá)建省以來(lái)較低點(diǎn)，海口市GDP增長(zhǎng)僅1%。

　　有著超速后失衡，海南對(duì)于輪的樓市熱潮格外謹(jǐn)慎，官方發(fā)布的預(yù)警屢屢可見(jiàn)。9月份以來(lái)，不少媒體都會(huì)提及海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王志宏的表態(tài)：海南將加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促銷(xiāo)，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓?zhuān)m度控制純商品住房開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)。根據(jù)海南住建廳提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬(wàn)平方米，按其預(yù)測(cè)的市場(chǎng)年銷(xiāo)售數(shù)量約500萬(wàn)平方米計(jì)，消化這些庫(kù)存需要10.6年，去庫(kù)存壓力巨大。

　　海南省統(tǒng)計(jì)局10月下旬發(fā)布的今年前三季度海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)結(jié)果也顯示，前三季度，海南房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資464.91億元，增長(zhǎng)44.8%。全省在建項(xiàng)目1750個(gè)，同比增加341個(gè)，增長(zhǎng)24.2%。其中，新開(kāi)工項(xiàng)目513個(gè)，增長(zhǎng)17.4%。而房屋銷(xiāo)售面積，前三季度為619.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.3%，與去年同期78.3%的增長(zhǎng)速度相比，有著天壤之別。

　　一些市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)給出數(shù)據(jù)更不樂(lè)觀。中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任黃宏給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，海南前10個(gè)月僅銷(xiāo)售612萬(wàn)平方米。在11月20日之前的8周，銷(xiāo)量為5190套，較后一周比前一周減少180套。另一方面，海南今年土地供應(yīng)沒(méi)有減少，但土地流拍率急劇增加。今年前10個(gè)月，海南土地供應(yīng)265宗，實(shí)際成交193宗，流拍率達(dá)到27.2%。而前兩年的流拍率分別是7.5%（2009年）和15.3%（2010年）。

　　對(duì)比前兩年的新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積，2009年新開(kāi)工面積807.48萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售560.34萬(wàn)平方米；2010年新開(kāi)工面積1136.12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售854.73萬(wàn)平方米；今年前10個(gè)月的新開(kāi)工面積和銷(xiāo)量大抵持平，開(kāi)工615萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售612萬(wàn)平方米。照此計(jì)算，海南前兩年積壓的528.53萬(wàn)平方米面積，至今沒(méi)有消化，而今年庫(kù)存仍然在增加。“未來(lái)的1～2年，海南將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存壓力增大。”黃宏說(shuō)，“受政策影響，目前海南的投資客銳減，當(dāng)前海南市場(chǎng)憑借著?？诘膭傂孕枨笤谥纬山涣?。”

　　對(duì)此，海南省住建廳廳長(zhǎng)王志宏9月中旬也表示，由于國(guó)家的限購(gòu)政策將擴(kuò)大到二三線城市，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，海南消化住房保有量的任務(wù)艱巨。{$page$}

　　嚴(yán)重外向的市場(chǎng)，適合炒作的房子

　　“不宜居住”的房子賣(mài)給了誰(shuí)？

　　“合理引導(dǎo)房地產(chǎn)需求，精心調(diào)控海南房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)同時(shí)，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范管理，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，有序發(fā)展面向島外市場(chǎng)的低碳、綠色、高品質(zhì)旅游房地產(chǎn)。加快城中村和舊城改造。大力培育高等級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè)。下大力量完善小區(qū)設(shè)施，提供教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)等配套服務(wù)，提升房地產(chǎn)檔次，努力把海南打造成為較宜人居的理想居[較新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]住地。”這段來(lái)自今年海南省政府工作報(bào)告的表述，也間接道出了海南極其特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　海南的房子是用來(lái)賣(mài)的，住的考慮放在了位。去年以來(lái)三度探訪海南，深圳商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)整個(gè)海南島的房子幾乎都不考慮綜合配套的建設(shè)。無(wú)論是?？谶€是博鰲、陵水甚至三亞的大型樓盤(pán)，問(wèn)起配套的情況，無(wú)一例外的是，既沒(méi)有幼兒園、學(xué)校，也沒(méi)有醫(yī)療設(shè)施，甚至連購(gòu)菜的地方都沒(méi)有。

　　“海南的房子大多是島外的人來(lái)旅游度假用的，不用配套這些設(shè)施。”樓盤(pán)售樓人員的答案幾乎千篇一律。在博鰲灣，銷(xiāo)售主管徐鳳蘭告訴記者，這里除了公寓、別墅，還要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)五酒店。至于生活配套，她表示，博鰲鎮(zhèn)上的醫(yī)院就在后面幾百米，也有菜市場(chǎng)，但學(xué)?；蛴變簣@“這里并不需要”，“因?yàn)槲覀兊姆孔踊径际敲嫦驆u外的人銷(xiāo)售的。”

　　在陵水的雅居樂(lè)清水灣，這個(gè)占地1.5萬(wàn)畝型樓盤(pán)，去年公布的銷(xiāo)量是85億元，今年前10個(gè)月的銷(xiāo)量也已達(dá)75億元。在人流量不小的售樓處，售樓人員化中明告訴記者，這里的配套目前有一條商業(yè)街已經(jīng)營(yíng)業(yè)，萊佛士酒店也將在明年開(kāi)業(yè)。不過(guò)化中明表示，“在目前空置率高達(dá)80%的情況下，暫未有計(jì)劃開(kāi)設(shè)學(xué)校和醫(yī)院。”在售樓處，記者遇到了一對(duì)北京來(lái)的夏姓老夫婦。他們告訴記者，自己并沒(méi)有在清水灣購(gòu)房，這次來(lái)主要是看它的裝修風(fēng)格，回去裝修他們位于三亞大東海的房子。夏老夫婦說(shuō)：“這里雖然環(huán)境好，但是配套太差，根本沒(méi)法住人。我在這里，想購(gòu)瓶醬油都找不到。怎么??？”

　　“事實(shí)上，海南新建的一大批商品房都不適宜居住，靠海近，太潮，當(dāng)?shù)厝硕疾辉缸≡诤＿叀５@些房子就是適合于炒作。”海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)，海南省政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任王毅武對(duì)記者坦言，“這些房子本身就是為"炒"而建，購(gòu)房的人本身也不是想住。今后這些房子要進(jìn)入宜居狀態(tài)，還需要很長(zhǎng)一段過(guò)程，需要很多的資金配套。”誰(shuí)來(lái)配套？王毅武認(rèn)為，不能指望房地產(chǎn)商，而政府更多的是要考慮海南當(dāng)?shù)鼐用竦氖姓涮祝?ldquo;哪有閑錢(qián)幫外地的炒房團(tuán)配套？”

　　“不宜居住”的房子都賣(mài)給誰(shuí)了？王毅武認(rèn)為，海南的高房?jī)r(jià)完全不是海南的本地居民給炒上去的，而是炒房客給抬上去的。他笑稱(chēng)，現(xiàn)在海南房地產(chǎn)所謂泡沫和十幾年前是不一樣的。當(dāng)年是半拉子的爛尾樓，開(kāi)發(fā)商資金斷裂；而現(xiàn)在海南的房子基本都賣(mài)出去了，“現(xiàn)在海南的房子大都在炒房客手里，要砸也是砸在他們手里，和房地產(chǎn)商沒(méi)關(guān)系。”

　　太多相似的數(shù)據(jù)，不盡相同的性質(zhì)

　　資金鏈不斷意味噩夢(mèng)難現(xiàn)

　　先看看歷史數(shù)據(jù)：1992年海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。當(dāng)年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》的統(tǒng)計(jì)，海南商品房平均價(jià)格1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達(dá)到7500元／平方米。短短三年，增長(zhǎng)超過(guò)4倍。

　　1994年的調(diào)控，給占全國(guó)總?cè)丝?.6%的海南留下了占全國(guó)10%的積壓商品房。為收拾這個(gè)爛攤子，海南省從1999年7月開(kāi)始處置積壓房，直到2007年6月底，海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室正式結(jié)束其使命。統(tǒng)計(jì)顯示，在2006年10月之前的7年時(shí)間里，海南省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%；處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，占積壓總量的97.6%。{$page$}

　　再看看當(dāng)前數(shù)字：2010年，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資467.87億元，占固定資產(chǎn)投資的37.2%，同比增長(zhǎng)62.5%，漲幅居全國(guó)，其中商品住宅完成投資417.11億元。2010年跨省資金累計(jì)凈流入1084.89億元，改變了海南省自1998年以來(lái)連續(xù)12年資金凈流出的局面。海南省統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，海南省房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資464.91億元，占固定資產(chǎn)投資1086.34億元的42.8%，投資規(guī)模增長(zhǎng)44.8%。而來(lái)自海南省住建廳的數(shù)據(jù)是，今年上半年海南房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入94.5億元，占地方稅收的58%，房地產(chǎn)業(yè)稅收74.13億元，稅收規(guī)模居各業(yè)之頭。

　　充分炒作的市場(chǎng)、急于撤走的資金，嚴(yán)厲調(diào)控下低迷的成交量、高積壓的庫(kù)存……這一切，和十幾年前的海南樓市何其相似。海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李

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