一方面，全國(guó)房?jī)r(jià)“松動(dòng)”已成定局，另一方面地方政府動(dòng)作“遲緩”、心理矛盾

　　隨著一季度的結(jié)束，《瞭望》新聞周刊記者采訪觀察到：近兩個(gè)月來(lái)，“多管齊下”疊加效應(yīng)漸顯，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)、投機(jī)投資“絕跡”、土地低價(jià)成交，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)不上漲甚至下跌的基本態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。與此同時(shí)，一些地方開(kāi)始擔(dān)憂稅收和土地收益減少，在出臺(tái)“限購(gòu)令”、“控房?jī)r(jià)目標(biāo)”時(shí)表現(xiàn)出觀望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目標(biāo)過(guò)于“寬松”

　　年初出臺(tái)的“國(guó)八條”要求各城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。按照這個(gè)要求，要求公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市應(yīng)該是全國(guó)600多個(gè)城市。截至3月30日，只有57個(gè)城市公布，公布的比例不足一成。

　　從已公布城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，絕大多數(shù)參考了“當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速”這兩個(gè)目標(biāo)，有的城市要求今年新建住房的價(jià)格漲幅，不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度；有的將房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)控制在人均可支配收入增幅范圍內(nèi)。除了北京市明確表示房?jī)r(jià)要穩(wěn)中有降，上海漲幅要控制在8%以下，蘭州、銀川、岳陽(yáng)將上漲目標(biāo)定在10%以?xún)?nèi)外，其他的城市幾乎都在10%～15%之間。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)向本刊記者表示，這些城市出臺(tái)的目標(biāo)旨在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，卻沒(méi)有一個(gè)城市提及“居民住房支付能力”這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)的控制目標(biāo)也很模糊，不僅沒(méi)有表現(xiàn)出地方政府控制房?jī)r(jià)的決心，反而給人一種房?jī)r(jià)今年還要上漲的預(yù)期。

　　呼和浩特市民劉長(zhǎng)靜對(duì)本刊記者說(shuō)，政府控制房?jī)r(jià)上漲的速度是個(gè)好事情，但是對(duì)于我們剛參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是太高了，每個(gè)月都把工資還貸款，基本生活就沒(méi)有保障了，“作為普通的工薪，我還是感覺(jué)地方的控制目標(biāo)太寬松了，希望房?jī)r(jià)不要再漲了，要是能降一點(diǎn)就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房?jī)r(jià)

　　受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地不論是否出臺(tái)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響都不大。“國(guó)八條”雖然才出臺(tái)不到兩個(gè)月，“限購(gòu)”、“限貸”、“防地王”、“保障房放量”等政策層層加碼，瞄準(zhǔn)樓市癥結(jié)實(shí)施準(zhǔn)確打擊，樓市風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，北京、上海、重慶、深圳、杭州、南京等熱點(diǎn)城市住宅成交量同比減少均在5成以上，較高降幅達(dá)7成。3月中上旬，北京房地產(chǎn)成交量同比降4成，上海同比減少約5成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1～2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅同比下降達(dá)24.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地交易方面，2月份，全國(guó)120個(gè)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，幾乎所有二線城市地塊均以底價(jià)成交。全國(guó)土地市場(chǎng)成交量下跌超過(guò)50%。120個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1582元/平方米，環(huán)比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折風(fēng)”。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“遠(yuǎn)洋一方”新開(kāi)樓盤(pán)每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格較前一批次均價(jià)便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的實(shí)際售價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤(pán)。在南京，宋都美域等樓盤(pán)也推出“貼息補(bǔ)稅”活動(dòng)，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬(wàn)元。

　　高端住宅市場(chǎng)幾乎“冰凍”。2月份上海高端二手房成交僅占全部成交量的3%，其他城市二手房市場(chǎng)成交亦呈現(xiàn)類(lèi)似特點(diǎn)。南京市面上小戶(hù)型低價(jià)房的成交占比越來(lái)越大，別墅、豪宅的投資者幾乎為零。

　　“房?jī)r(jià)松動(dòng)很可能從高端房和熱點(diǎn)片區(qū)開(kāi)始，因?yàn)楝F(xiàn)在既沒(méi)人愿意購(gòu)，而且也購(gòu)不起。”南京某企業(yè)高管張明給本刊記者計(jì)算，新城區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格都到了1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元每平方米，一套大戶(hù)型起碼要兩三百萬(wàn)元。購(gòu)大戶(hù)型的幾乎都是“二套”房，頭付六成就要100多萬(wàn)元現(xiàn)金。與此同時(shí)，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。

　　南洋地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛為本刊記者分析說(shuō)，調(diào)控政策從三個(gè)方面“卸”去了高房?jī)r(jià)的支撐力量：

　　購(gòu)購(gòu)力方面，“限購(gòu)令”讓投機(jī)炒作資本大量轉(zhuǎn)向債券和基金市場(chǎng)，現(xiàn)在市面上超過(guò)8%的基金幾乎都購(gòu)不到了，而剛性需求只能購(gòu)得起面積小的房子。“購(gòu)購(gòu)力縮水達(dá)5成以上，比業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)還要大。”

　　開(kāi)發(fā)商方面，大型開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流緊張。年報(bào)顯示，我國(guó)股市42家房地產(chǎn)企業(yè)去年凈利潤(rùn)大幅上升40.5%。但同時(shí)，這些開(kāi)發(fā)商去年負(fù)債合計(jì)超過(guò)6000億元，同比增長(zhǎng)50%。42家公司去年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-513.3億元，同比下降了306%。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是只有出錢(qián)，沒(méi)有進(jìn)錢(qián)，誰(shuí)還敢漲價(jià)？”

　　土地價(jià)格方面，“防地王”成為一根紅線，地方靠抬地價(jià)拉房?jī)r(jià)已不可能。{$page$}

　　調(diào)控博弈還在持續(xù)

　　365地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡光輝向本刊記者表示，嚴(yán)厲的調(diào)控充分暴露出房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現(xiàn)。在他看來(lái)，這也給大家一個(gè)冷靜反思的機(jī)會(huì)，一線城市房?jī)r(jià)整體達(dá)到現(xiàn)在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動(dòng)，“現(xiàn)在就連一些開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始贊同調(diào)控，因?yàn)榀偪竦臐q價(jià)讓大家都感到心慌，覺(jué)得難以長(zhǎng)久。”

　　“對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價(jià)信號(hào)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商或捂盤(pán)，或觀望，或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，博弈才剛剛開(kāi)始。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究的尹曉波說(shuō)。同時(shí)，地方融資平臺(tái)前幾年大量借貸之后，對(duì)于土地出讓收益的依賴(lài)性增強(qiáng)。這輪調(diào)控不僅調(diào)的是樓市，更是對(duì)地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式能力的調(diào)控，預(yù)計(jì)調(diào)控持續(xù)下去遭遇的阻力也會(huì)更大。

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，目前人們擔(dān)心的問(wèn)題有三：一是政策過(guò)早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”，否則必然反彈；二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”，可能會(huì)想各種辦法“抬市”；三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的在一線城市、熱點(diǎn)城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，要防止“按下葫蘆起來(lái)瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊記者建議，國(guó)家的調(diào)控包括大量公租房的建設(shè)，建議各地盡早公布公租房的申請(qǐng)條件，盡快細(xì)化保障范圍，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開(kāi)始排隊(duì)搖號(hào)，這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早作選擇。

　　胡光輝也建議，由銀監(jiān)會(huì)、國(guó)稅局督察地方相關(guān)部門(mén)的落實(shí)情況，如果金融、稅收兩個(gè)政策能得到持續(xù)嚴(yán)格的落實(shí)，預(yù)計(jì)今年四季度房?jī)r(jià)下降2～3成的可能性很大。

　　頭都“表率”房?jī)r(jià)調(diào)控

　　3月29日，北京市政府公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)明確提出，今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，同時(shí)將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高?！恫t望》新聞周刊走訪了解到，北京市出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)超出很多業(yè)內(nèi)人士的意料，而一些老百姓則感受到驚喜。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)牟增彬告訴本刊記者，目前，全國(guó)很多城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，絕大多數(shù)城市的“控制目標(biāo)”變成“漲幅控制目標(biāo)”，“漲幅”多為10%左右，有的超過(guò)15%，甚至更高，“而北京市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是目前國(guó)內(nèi)‘較嚴(yán)’的，彰顯了北京市控制高房?jī)r(jià)的決心。”

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大佛分析說(shuō)，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各地應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入、購(gòu)房支付能力等因素確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。北京市今年預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)7%，“而此次公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提出新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，由此可見(jiàn)這一目標(biāo)的嚴(yán)厲程度。”

　　在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)公布的天，北京市又出臺(tái)了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地計(jì)劃顯示，今年北京市將安排保障性住房用地1330公頃，其中安排廉租房及公租房用地300公頃，這一數(shù)字是去年的6倍。

　　“北京的房地產(chǎn)調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、限購(gòu)、差別化信貸等多環(huán)節(jié)施以重拳，為房?jī)r(jià)調(diào)控提供堅(jiān)實(shí)保障。”中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控委員會(huì)主任委立平說(shuō)，近年來(lái)全國(guó)許多城市房?jī)r(jià)步步走高，嚴(yán)重脫離了老百姓的購(gòu)購(gòu)力，一些大城市作為近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域，從嚴(yán)調(diào)控樓市顯得十分緊迫，“頭都的特殊地位賦予了北京使命感和責(zé)任感，北京此次的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，為全國(guó)作出了表率。”

　　本刊記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解到，按照國(guó)務(wù)院要求，經(jīng)北京市政府研究，北京在確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)前廣泛聽(tīng)取了社會(huì)各界意見(jiàn)。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)政策出臺(tái)前夕，北京市邀請(qǐng)了有關(guān)專(zhuān)家、住房困難人士、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等，一起就北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行研討。

　　據(jù)參加研討會(huì)的中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，北京提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，充分考慮了老百姓的實(shí)際支付能力，而不是簡(jiǎn)單地參照經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增幅，這體現(xiàn)了北京市對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)出臺(tái)的慎重和調(diào)控的決心。

　　在國(guó)八條、“京八條”等一系列樓市新政的重壓下，北京高

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