申銀萬(wàn)國(guó)一份研報(bào)指出，海南樓市目前的成交量已經(jīng)跌到谷底，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始大幅降價(jià)促銷(xiāo)。而降價(jià)將進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)海南資產(chǎn)價(jià)格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂(lè)的估值(公司三分之一土地儲(chǔ)備位于海南)

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    券商下調(diào)雅居樂(lè)評(píng)級(jí)至“中性”

　　2010年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)簽約金額323億元，而海南清水灣項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了99億元，占比全部銷(xiāo)售額的30.65%。

　　今年以來(lái)，截至10月份，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額262億元。事實(shí)上，自3月份開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)的限購(gòu)以來(lái)，雅居樂(lè)簽約金額的同比增幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月遞減。雅居樂(lè)自己也表示，“在剩下的兩個(gè)月時(shí)間里完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)存在較大挑戰(zhàn)。”

　　而作為旗艦項(xiàng)目的清水灣，其銷(xiāo)售情況令券商們表示“失望”：申銀萬(wàn)國(guó)一份研報(bào)表示，海南目前的成交量已經(jīng)跌到谷底，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始大幅降價(jià)促銷(xiāo)。而“降價(jià)將進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)海南資產(chǎn)價(jià)格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂(lè)的估值(公司三分之一土地儲(chǔ)備位于海南)”。

　　申萬(wàn)在研報(bào)中進(jìn)一步預(yù)測(cè)，雅居樂(lè)全年銷(xiāo)售或?qū)⒈仍?jì)劃370億的銷(xiāo)售目標(biāo)低13%，進(jìn)而“在此情況下，期末凈負(fù)債率將上升至83%，更值得擔(dān)憂的是，根據(jù)我們測(cè)算期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元。”

　　在申萬(wàn)看來(lái)，自8月19日其下調(diào)雅居樂(lè)評(píng)級(jí)以來(lái)，公司股價(jià)已經(jīng)下跌了40%?？紤]到海南市場(chǎng)的黯淡前景，申萬(wàn)進(jìn)一步下調(diào)了雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)至“中性”，建議投資者在近期的反彈中獲利了結(jié)。

　　在由國(guó)泰君安出具的研報(bào)中，進(jìn)一步顯示，自5月份以來(lái)雅居樂(lè)銷(xiāo)售均價(jià)逐步下降：從11643元/㎡降至10480元/㎡。而在限購(gòu)和緊縮的信貸控制下，國(guó)泰君安預(yù)期雅居樂(lè)均價(jià)年內(nèi)將繼續(xù)下滑。

　　而對(duì)于雅居樂(lè)在“十一黃金周”期間的表現(xiàn)，國(guó)泰君安也表示“遠(yuǎn)遜于我們的預(yù)期”：雅居樂(lè)預(yù)售額同比下跌了73%至8億元，簽約面積同比下降了61%至0.8萬(wàn)㎡。

　　在雅居樂(lè)均價(jià)下滑、銷(xiāo)售放緩，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)更為緊縮的政策和悲觀預(yù)期下，國(guó)泰君安同樣下調(diào)了雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)至“中性”。

　　就相關(guān)事項(xiàng)，記者向雅居樂(lè)發(fā)去采訪要求，但是截至發(fā)稿日并未能得到對(duì)方回復(fù)。
 

　　11月16日，雅居樂(lè)(3383.HK)發(fā)布10月銷(xiāo)售通訊。1-10月，雅居樂(lè)簽約銷(xiāo)售金額達(dá)到262億元，合約銷(xiāo)售面積約為250萬(wàn)㎡，較去年同期分別增長(zhǎng)16%及22%——這已經(jīng)是自今年3月份以來(lái)，全國(guó)各地展開(kāi)限購(gòu)后，雅居樂(lè)銷(xiāo)售金額同比增幅連續(xù)第7個(gè)月下跌。

　　其中，雅居樂(lè)打造的海南清水灣項(xiàng)目在7-10月的4個(gè)月時(shí)間里，簽約成交金額僅為21億元。就此，包括申銀萬(wàn)國(guó)在內(nèi)的多家券商表示，雅居樂(lè)在10月份的銷(xiāo)售表現(xiàn)“令人失望”。

　　11月17日，記者向海南有關(guān)人士咨詢(xún)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。據(jù)其表示，海南住宅的銷(xiāo)售“非常慘”，而明年情形將會(huì)“更糟糕”。

　　海南清水灣4個(gè)月僅簽約成交21個(gè)億

　　雅居樂(lè)的海南清水灣項(xiàng)目，實(shí)實(shí)在在見(jiàn)證了開(kāi)發(fā)商“化腐朽為神奇”的功力——這塊當(dāng)年拿地成本僅為245元/㎡的土地，在重金打造下已經(jīng)成為雅居樂(lè)面向全國(guó)銷(xiāo)售的明星項(xiàng)目。

　　公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè)計(jì)劃在2011年實(shí)現(xiàn)清水灣項(xiàng)目竣工120.95萬(wàn)㎡。同時(shí)，今年推出的“瀚海銀灘”酒店式公寓項(xiàng)目，擬銷(xiāo)售均價(jià)在20000元/㎡-28000元/㎡之間，附帶每平米4000元的裝修;“瀚海銀灘”濱海洋房項(xiàng)目，擬售均價(jià)每平米人民幣18000元起;另有“星海傳說(shuō)”歐式低密度住宅項(xiàng)目，每套750萬(wàn)元起，附帶每平米3000元的裝修。

　　1-6月份，海南清水灣項(xiàng)目銷(xiāo)售情況相對(duì)良好，總計(jì)簽約銷(xiāo)售46億元。而進(jìn)入到下半年以來(lái)，清水灣項(xiàng)目則成交乏力：7-10月份僅簽約成交21億元。

　　事實(shí)上，據(jù)雅居樂(lè)方面表示，購(gòu)購(gòu)海南清水灣項(xiàng)目的客戶(hù)，79%的人士都使用自有資金支付購(gòu)房款。粗略算來(lái)，10月份以來(lái)，清水灣項(xiàng)目為雅居樂(lè)回籠了近53億的現(xiàn)金。而低廉的購(gòu)地成本，使得清水灣項(xiàng)目的毛利率一直居于高位。

　　然而，“金九銀十”的慘淡真正讓樓市見(jiàn)識(shí)到調(diào)控政策的威力，市場(chǎng)正式進(jìn)入觀望期。作為面向全國(guó)銷(xiāo)售的高端項(xiàng)目，清水灣在下半年的銷(xiāo)售表現(xiàn)開(kāi)始“令人失望”了。

　　海南“慘淡”的樓市現(xiàn)狀與未來(lái)

　　“現(xiàn)在海南樓市的情況，真的是非常慘”，11月17日，有關(guān)人士接受記者采訪時(shí)如此表示。

　　據(jù)其表示，在?？诘貐^(qū)無(wú)論是高端還是普通商品住宅，銷(xiāo)售情況只能用“蕭條”一詞來(lái)形容。“有開(kāi)發(fā)商手中的項(xiàng)目，一年只銷(xiāo)售出去十幾套房子”，上述人士表示。更令人驚訝的是，上述開(kāi)發(fā)商推出的是80-100㎡的普通商品住宅。

　　至于高端住宅項(xiàng)目，所受影響更大，“目前已經(jīng)有7折的項(xiàng)目出現(xiàn)”，上述人士坦言。據(jù)悉，知名房企富力甚至打出6折促銷(xiāo)的廣告。

　　事實(shí)上，早在海南被定性為國(guó)際旅游島后，就開(kāi)始自上而下推行“大規(guī)劃、大項(xiàng)目、大企業(yè)、大投入、大營(yíng)銷(xiāo)”的策略。而包括富力、中信、雅居樂(lè)等知名開(kāi)發(fā)商這些早早在海南布局的房企，更是開(kāi)始大手筆的進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

　　然而，與大型開(kāi)發(fā)商的入駐熱情和被熱炒的國(guó)際旅游島概念相對(duì)應(yīng)的是，作為海南城市?？谠趦?nèi)的地區(qū)，住房空置率已經(jīng)很高了。彼時(shí)，有當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者表示，其周邊小區(qū)至少有一半左右的住房被空置。

　　而以外地人、投資客作為重要目標(biāo)客戶(hù)的海南樓市，在調(diào)控政策的不斷深入以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏緊的情形下，已經(jīng)率先走入蕭條之中。

　　有報(bào)道指出，海南省住建廳表示，目前海南在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目約5300萬(wàn)㎡，而市場(chǎng)年銷(xiāo)售量約500萬(wàn)㎡。也即，海南地區(qū)未來(lái)去庫(kù)存任務(wù)相當(dāng)艱巨。

　　彼時(shí)，一度認(rèn)為房市在長(zhǎng)期向好、進(jìn)而堅(jiān)持投資地產(chǎn)的觀點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變——“我的看法是，明年海南的情形將會(huì)更糟”，上述人士如是表示。

　　悄然間，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

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