從各地兩會內(nèi)容看，一二線城市針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然從嚴(yán)，房價環(huán)比不漲成為調(diào)控基本方向。

調(diào)控近三個月以來，城市樓市成交量仍現(xiàn)萎縮。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測，1月周（1月9日-15日，下稱“周”）城市整體二手住宅成交環(huán)比雖有小幅回升，但同比仍下跌42%，較去年的周均水平也有33%的下滑。

房價指數(shù)也發(fā)生了變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年12月，70個大中城市中有20個城市房價環(huán)比下跌，相比11月增加9個。從城市分布來看，調(diào)控政策與房價下跌之間關(guān)系顯著。

長江證券(000783,股吧)分析師蒲東君認(rèn)為，自國慶密集調(diào)控以來，多個地方政府從11月開始陸續(xù)對限購政策進(jìn)行升級，此外限購范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市也進(jìn)入限購城市行列。從歷史經(jīng)驗來看，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動銷售下行，而且從房價來看，多數(shù)受調(diào)控影響城市已經(jīng)開始下跌。

調(diào)控效果初顯

地方兩會上，房地產(chǎn)調(diào)控成為一大重要議題。

從具體內(nèi)容看，廣州（樓盤）、北京、上海（樓盤）、重慶（樓盤）、天津（樓盤）、合肥（樓盤）等城市均在強(qiáng)調(diào)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

堅持調(diào)控也被列入各地政府工作報告中。比如南京（樓盤）市長繆瑞林在《政府工作報告》中指出，2017年將“落實穩(wěn)控房價措施，擴(kuò)大供地規(guī)模，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

根據(jù)各項統(tǒng)計，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，成交量、房價均出現(xiàn)回落。

城市的二手房市場成交量可以*直接反映市場基本面。據(jù)中原監(jiān)測，1月周成交分城市來看，三四線城市表現(xiàn)普遍相對較好；一二線城市中，僅廣州和青島（樓盤）的二手房成交量仍能保持在歷史高位，其余均出現(xiàn)較大幅度下跌。在成交量萎縮的同時，二手住宅價格已呈向下調(diào)整之勢。

另外，中原報價指數(shù)反映的是業(yè)主對未來價格的預(yù)期，該指數(shù)顯示，9個城市依然是跌多漲少。其中廣州和東莞（樓盤）的報價指數(shù)跌幅較大，分別較上周下跌17%和11%；珠海（樓盤）和上海漲幅較大，分別按周環(huán)比上漲8%和5%，但這兩個城市指數(shù)依然處于2016年以來低位；表現(xiàn)*好的是成都，中原報價指數(shù)仍高于2016年平均水平。

從國家統(tǒng)計局整體數(shù)據(jù)看，調(diào)控效果也在顯現(xiàn)。2016年12月，70個大中城市房價環(huán)比上漲0.30%，連續(xù)第三個月回落，一二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月的3.10%回落至12月的 0.00%，同期二線城市從2.90%回落至 0.10%，而三線城市由1.10%回落至0.40%。本輪調(diào)控主要集中于一二線城市，從房價表現(xiàn)上來看也與政策調(diào)控范圍相符合。

調(diào)控壓力信號：庫存少

從庫存角度看，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然面臨較大壓力。

長江證券數(shù)據(jù)顯示，本輪庫存去化中，住宅表現(xiàn)較為顯著，非住宅庫存環(huán)比仍在上升。2016年 11月，商品住宅待售面積同比降幅擴(kuò)大至 8.2%；另一方面，非住宅待售面積同比增速為 12.1%，同比增速相比高點在不斷下降，但環(huán)比仍在不斷上升。

該機(jī)構(gòu)指出，由于商品房供應(yīng)剛性較強(qiáng)，大部分熱點城市的商品住宅市場仍然面臨供不應(yīng)求的局面，去化周期不足8 個月，例如南昌（樓盤）、惠州（樓盤）、南京、常德（樓盤）、廈門（樓盤）等城市仍然不足5個月。

中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2016年一二線城市迎來量價普漲行情，庫存已基本去化完成，甚至部分熱點城市出現(xiàn)住宅供應(yīng)緊缺情況。截至2016年11月末，20個主要一二線城市出清周期大部分降至10個月以內(nèi)，南京、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、南昌和長沙（樓盤）出清周期不足5個月。

受調(diào)控影響，不少城市供地速度也放緩。全國各類土地推出量仍保持低位。2016年全國300個城市共推出各類用地18.2億平方米，同比下降11.0%，降幅較2015年收窄7.8%，整體仍處于較低水平。

一位預(yù)測房價方面的 人士也認(rèn)為，2017年房價漲幅會回落。但這不等于跌價，反而他認(rèn)為很多城市的房價還會進(jìn)一步上漲。他的依據(jù)是，2016年很多熱點城市供地較少，去化率卻很高，現(xiàn)在這些城市的可售面積已經(jīng)非常少。例如上海庫存消化周期只有1個月，重慶與鄭州（樓盤）約3個月。而在2016年前11個月，全國商品住宅銷售面積已經(jīng)大幅超過了竣工面積，大概有近6萬平方米超竣面積，比例已經(jīng)到達(dá)了1：2.12，這顯示住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)不足。而決定價格的關(guān)鍵因素是供求關(guān)系的改變。

二手房業(yè)主惜售心態(tài)也非常明顯。鏈家董事長左暉在與優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶交流時稱，二手房現(xiàn)在的問題是經(jīng)紀(jì)人手里沒房源，老百姓(603883,股吧)惜售情況嚴(yán)重。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜認(rèn)為，隨著市場交易回升，三四線城市的庫存壓力得到一定緩解。但同時熱點城市房地產(chǎn)市場的敏感性及復(fù)雜性使其走勢明顯超出了預(yù)期范圍，房價、地價非理性上漲會進(jìn)一步加劇市場及金融風(fēng)險。由此，經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，并進(jìn)一步明確住房的居住定位。

據(jù)其預(yù)期，在房地產(chǎn)市場分化的大格局下，地方調(diào)控也將延續(xù)分城施策。在支持居民自住購房的同時更加注重抑制投資投機(jī)性需求，以防止熱點城市的泡沫風(fēng)險及市場出現(xiàn)大起大落，短期政策的發(fā)力點將側(cè)重于通過各類措施“穩(wěn)定”市場環(huán)境，中長期則將通過鼓勵發(fā)展租賃市場以及各類金融財稅的改革，為房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

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