在貨幣寬松的背景下，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲。隨之而來(lái)，部分樓市火爆的城市出臺(tái)相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策。

  根據(jù)某機(jī)構(gòu)據(jù)顯示，2016年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，68個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市持平。其中，漲幅居前十位的城市依次是：無(wú)錫（樓盤）、珠海（樓盤）、昆山（樓盤）、廊坊、佛山（樓盤）、上海（樓盤）、東莞（樓盤）、杭州（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、蕪湖（樓盤）。

  易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)從一線城市向二線城市蔓延，隨著二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，地方政府均有壓力，因此這些房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的城市均可能出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)控措施。

  火爆的市場(chǎng)

  根據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8月樓市熱度不減，百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均擴(kuò)大，部分城市房?jī)r(jià)漲幅較大且主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大城市圈。

  從城市看來(lái)，2016年8月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲1.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.64個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中九個(gè)城市上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少一個(gè)，但多半城市漲幅擴(kuò)大。

  具體來(lái)看，武漢（樓盤）漲幅*大，為3.59%；天津（樓盤）緊跟其后，上漲3.45%；杭州、北京（樓盤）漲幅均在2%-3%之間；南京（樓盤）上漲1.19%；成都、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）漲幅均在1%以內(nèi)，重慶（樓盤）與上月基本持平。

  快速上漲的房?jī)r(jià)，和不斷發(fā)酵的土地市場(chǎng)，使得很多城市樓市火爆。

  以武漢為例，8月23日，武漢廟山普安村一地塊遭遇多輪競(jìng)拍，*終以422%的高溢價(jià)率、7299元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造江夏區(qū)新高。

  根據(jù)2016年武漢市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，武漢今年住宅用地供應(yīng)總量為15952畝，為近5年來(lái)的*低值。某機(jī)構(gòu)華中分院市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政表示，2009年起武漢大規(guī)模推進(jìn)二環(huán)內(nèi)城中村改造，到2014年基本結(jié)束，進(jìn)入舊城改造階段，地供應(yīng)量自然就少了，以至于每一宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊一經(jīng)推出就遭眾房企圍搶。

  正榮地產(chǎn)總裁林朝陽(yáng)認(rèn)為，武漢是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略中游的戰(zhàn)略支點(diǎn)城市，2015年武漢GDP達(dá)1.1萬(wàn)億元，在華中有地位。同時(shí)，截至2016年一季度，武漢住宅成交均價(jià)已達(dá)9250元/平方米，未來(lái)升值空間可觀，因此選擇武漢。

  除了武漢，合肥（樓盤）、廈門（樓盤）的樓市一樣火爆。6月末的土地拍賣上，合肥19宗地集中出讓，總面積1826.7畝，累計(jì)攬金195.71億元，上述出讓土地中有7塊土地溢價(jià)率超過(guò)200%。

  負(fù)責(zé)合肥區(qū)域的融創(chuàng)中國(guó)副總裁王鵬認(rèn)為，合肥在全國(guó)的二線城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。合肥市已明確是“工業(yè)立市”，產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)較合理，制造業(yè)產(chǎn)值要比第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高35%，整體資產(chǎn)投資比例有35%投資于先進(jìn)制造業(yè)及有效產(chǎn)能。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出，庫(kù)存不足、房企看好，一線城市價(jià)格太高導(dǎo)致購(gòu)買力外溢等因素使得二線城市在這一波行情中越發(fā)兇猛。

  多城市進(jìn)入限購(gòu)重啟通道

  8月3日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用》，表示要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度，此后，熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼。

  8月11日，蘇州（樓盤）市人民政府新聞辦公室官方微信公眾號(hào)“蘇州發(fā)布”稱，自8月12日起，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，*低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江（樓盤）區(qū)）由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

  此外，蘇州從土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新的部署和要求。

  蘇州的這個(gè)舉動(dòng)， 打響了二線城市限購(gòu)調(diào)控的槍。隨后，其他城市也開始發(fā)酵，南京、武漢、廈門等地均出臺(tái)相應(yīng)的政策。

  8月31日早間，廈門國(guó)土局在其官網(wǎng)上發(fā)布公告稱，廈門市自9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；三、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。該政策有效期至2017年12月31日。

  這也是廈門時(shí)隔2年之后重啟限購(gòu)舉措，而且該舉措與上一輪限購(gòu)基本一致。2014年8月，廈門島外四區(qū)解除限購(gòu)政策，島內(nèi)兩區(qū)高端新建商品住房不再執(zhí)行限購(gòu)措施。至2015年1月，廈門商品房限購(gòu)政策全面取消。

  無(wú)獨(dú)有偶，8月31日晚間，武漢市重啟限貸政策，全市10個(gè)主城區(qū)的二套房首付從9月1日起提高至40%；有兩套房以上或兩套房貸均未結(jié)清的，則暫停發(fā)放貸款。這是該市8月18日打擊捂盤惜售之后，再次出手調(diào)控。至此，武漢成為繼合肥、南京、蘇州、廈門之后又一個(gè)收緊樓市政策的城市，也是該市繼2014年9月24日全面取消執(zhí)行三年半的樓市限購(gòu)政策以來(lái)，重啟房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

  到了房地產(chǎn)的銷售旺季9月，更有市場(chǎng)消息稱合肥也將對(duì)限購(gòu)進(jìn)行討論。

  “二線城市漲幅超過(guò)一線城市的*主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也*大?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉說(shuō)。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面走向來(lái)看，三季度其他房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購(gòu)”已經(jīng)是大概率的事件。

  克而瑞的報(bào)告指出，從現(xiàn)有政策力度看，“金九銀十”成交量大幅下滑的可能性較小，可以維持上半年月平均成交水平。如果未來(lái)熱點(diǎn)城市如上海、合肥、南京等繼續(xù)出臺(tái)收緊政策，在政策疊加效應(yīng)之下，調(diào)控真就成為了“壓死駱駝的*后一根稻草”，四季度成交下滑也不可避。

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