放松的國慶假期,卻迎來了收緊的樓市調控。北京、天津率先鳴槍,濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天,先后有21個城市出臺了新的樓市調控政策。這一出驚心動魄的集體調控大戲之后,房地產市場和市場中的你發(fā)生了什么變化?在多位業(yè)內人士看來,房價大跌不是政策層希望的場景,調控是為了剎住房價這輛超速的列車。

兩至三成客戶取消或延緩換房

“剛辦完網簽,擔心貸款批不下來?！笔忻駝⑴孔蛉障虮本┏繄笥浾弑硎境鰮?。

9月30日,北京調整了購房首付款比例,購買首套普通自住房的首付比例不低于35%,購買首套非普通自住房的首付比例不低于40%,對擁有1套住房的居民家庭,首付比例均不低于50%。同日,天津規(guī)定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內六區(qū)和武清區(qū)范圍內再次購房。

限購限貸政策的出臺,直接影響到了樓市成交量。據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,10月1日至6日,北京新建商品住宅(不含保障房)網簽量僅為204套,與9月同期相比大跌73.7%,比去年同期下跌42.2%;二手住宅網簽量僅為152套,與9月同期相比大跌96.5%。國慶期間通過我愛我家達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線回落,市場明顯降溫。受信貸收緊影響,預計將有兩至三成的客戶取消或延緩換房計劃。在天津,從我愛我家國慶假期期間二手住宅的實際交易量看,與9月同期相比減少了50%。

21城成交量實際跌幅達40%

在北京、天津之后,各地的樓市調控政策也密集出臺,截至10月8日,已有21個城市出臺新的房地產政策。總體來看,一線城市限購限貸*為嚴格;二線城市重啟限購限貸,但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱;三四線城市的調控政策更多聚焦在市場規(guī)范以及對普通住宅的限購。調控政策出臺之后,有的城市樓市一夜變天,成交量速降;有的城市抓住的末班車,進一步推高了成交。

以南京為例,在相繼出臺了限購、“寧十三條”、限貸等調控政策之后,南京樓市成交量“速凍”,國慶7天只認購了1307套新房,與去年同期相比下滑超過50%,創(chuàng)下了近5年來的新低。蘇州從10月5日開始五大區(qū)每日成交量不足百套,而在限購、限貸政策前,蘇州樓市日成交量均過千套。

但是,總體來看,限購末班車推高了國慶期間網簽成交量,如濟南、東莞、佛山等地出現限購前的集中簽約,簽約量同比上漲超2倍。中原地產研究統(tǒng)計數據顯示,國慶7天,全國54個主要城市商品房住宅網簽41801套,遠高于前兩年的2.1萬套與2.33萬套?！熬W簽數據不能反映當下的市場情況,從實際簽約看,受到新政影響的21個城市,成交量實際跌幅達到了40%左右?！敝性禺a分析師張大偉表示。

在一些尚未限購的城市中,國慶期間迎來了購房熱,據重慶一家房地產公司簽約的工作人員透露,國慶期間購房者人數達到平時3倍左右的水平,并且出現在現場給朋友寫借條借錢買房的情形。

釋放明確信號:為市場緊急降溫

為什么21城選擇此時密集調控房地產?經濟學家馬光遠認為,房地產市場到了今年下半年,投資和投機需求成了主流,大量的炒房資金在熱點城市游弋,土地市場高燒不退,房子已經失去真正的居住功能,成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場周期,本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道,如果市場泡沫過大,下跌引發(fā)的風險勢必危及實體經濟,“各地連夜出臺調控措施,是向市場釋放明確信號:高層不允許房地產市場的瘋狂之火危及中國經濟整體,通過限購限貸,為市場緊急降溫?！?/p>

對于限購之后的房價走勢,大多數業(yè)內人士認為,出臺調控政策,目的不是為了打壓房地產市場,而是為了穩(wěn)定過快上漲的局面?！拔磥硎袌鲱A期是盡快遏制房價過快上漲,努力回歸到合理區(qū)間?！敝性禺a分析師張大偉表示。

■六問

1、還會有多少城市加入調控行列?

中原地產分析師張大偉:預期達到20至30個,主要包括兩類:房價已經明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區(qū);房價可能上漲的城市也會跟風出臺部分政策表態(tài)。

2、未來房價會下跌嗎?

中原地產分析師張大偉:政策的目的不是降房價,而是抑制房價過快上漲。但市場并不理性,很快會出現降價的個案,如果一旦年末央行額度吃緊,房價下調很可能會蔓延到很多城市。

3、哪類城市更有危險?

經濟學家馬光遠:一類是本身沒有太多概念但經歷暴漲和爆炒的城市,比如合肥,過去有點低估,現在則是嚴重高估;一類是未來的供應仍然很大但經歷了大漲的城市,如鄭州。

4、三四線城市房價會漲嗎?

中原地產分析師張大偉:可能性不大,三四線城市當下改善需求飽和、剛需不旺盛,所以投資需求不太可能轉移。

5、未來樓市會有什么變化?

經濟學家馬光遠:本輪房地產牛市結束之后,恐怕很難見到萬眾搶房的瘋狂局面,房子的漲跌將成為市場的常態(tài)。

6、在調控下,買房應該如何選擇?

中原地產分析師張大偉:購買優(yōu)質有價值的區(qū)域資產,購買改善型優(yōu)質樓盤物業(yè),選擇現房比期房好。

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