自本報(bào)日前報(bào)道《部分空間“隱性”問題有點(diǎn)煩》后，引起了相當(dāng)多購(gòu)房者的關(guān)注，如何幫助購(gòu)房者解除空間的煩惱，本報(bào)記者走訪了相關(guān)職能部門和 律師。

　　職能部門說：面積麻煩多

　　解決問題看約定

　　對(duì)于面積，購(gòu)房者較關(guān)心的是其本身在購(gòu)房合同中沒有明確，一怕交房時(shí)面積與當(dāng)初說的不夠，二怕較終面積變成了產(chǎn)權(quán)面積，購(gòu)房者就要按合同約定補(bǔ)差價(jià)。對(duì)此，相關(guān)開發(fā)商通過非正式渠道答復(fù)：雙方已在合同中已經(jīng)明確了建筑面積、套內(nèi)面積，對(duì)于面積的誤差的處理標(biāo)準(zhǔn)也是按照相關(guān)政策約定在3%以內(nèi)；對(duì)于業(yè)主們較為關(guān)心的不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積部分，開發(fā)商在合同附圖中已經(jīng)標(biāo)明了尺寸，因此請(qǐng)大家放心，交房時(shí)將以合同附圖為參照標(biāo)準(zhǔn)。不過，這一解釋并未得到諸多業(yè)主的認(rèn)同。

　　據(jù)成都市建委房屋開發(fā)處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在今年季度該部門受理的有關(guān)房地產(chǎn)的投訴中，由面積引發(fā)的投訴已上升為主要問題。市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，政府職能部門在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理方面僅按項(xiàng)目規(guī)劃圖約定的應(yīng)計(jì)產(chǎn)權(quán)部分進(jìn)行監(jiān)理，面積部分沒有相關(guān)法律法規(guī)作為依據(jù)，不計(jì)入監(jiān)理范疇。在面積問題上，相關(guān)權(quán)益的保障還得靠購(gòu)賣雙方簽訂的合同來(lái)實(shí)現(xiàn)，爭(zhēng)議出現(xiàn)時(shí)可按合同規(guī)定辦理。

　　律師說：強(qiáng)烈要求開發(fā)商將的面積寫入合同

　　面對(duì)現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商為了規(guī)避“90/70政策”而精心設(shè)計(jì)的“面積”、“可變空間”、“超層高”作為賣點(diǎn)和促銷手段。四川法銀律師事務(wù)所 律師馮明超認(rèn)為，面積大都是開發(fā)商利用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)計(jì)算半面積或不計(jì)算面積來(lái)做文章，絕大多數(shù)的購(gòu)房合同中都沒有寫明面積，當(dāng)然在產(chǎn)權(quán)證上也不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。一旦“面積”縮水或出現(xiàn)質(zhì)量隱患，產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到拆遷、出售、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，存在一定的法律障礙，因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求開發(fā)商將的面積寫入合同。

　　當(dāng)然，并非所有的“面積”寫入合同都能得到法律的保護(hù)，比如樓頂花園的約定就是無(wú)效的，因?yàn)樵摬糠謱俟膊糠?，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售、予他人。由于面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，使得項(xiàng)目的總建筑面積大大超過了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審核的建設(shè)規(guī)模，同時(shí)，實(shí)際容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了審批的標(biāo)準(zhǔn)，人居環(huán)境品質(zhì)下降，而開發(fā)商卻利用面積省了報(bào)建費(fèi)，增加建筑面積獲得了利益。對(duì)此，已有不少地方政府出臺(tái)文件加以限制，比如2008年9月正式實(shí)施的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2008)》明確規(guī)定：每套住宅陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%，套型建筑面積90平方米(含90平方米)以下住宅，其建筑層高不得高于3.6米，套型建筑面積90平方米以上住宅，其建筑層高不宜高于3.6米。

　　馮認(rèn)超表示，關(guān)于在合同中沒有約定面積，發(fā)生糾紛的處理辦法有兩種：一是開發(fā)商如果把公共面積給購(gòu)房人，該約定無(wú)效，開發(fā)商有過錯(cuò)應(yīng)當(dāng)給購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失；二是如果開發(fā)商的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)縮水，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商賠償，開發(fā)商堅(jiān)持不賠，購(gòu)房人也可以依據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第14條規(guī)定，出賣人交付的房屋實(shí)際套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，面積誤差比完全值超過3％為由，向法院起訴，要求解除合同、退還購(gòu)房款、支付利息。

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